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Immobilienfinanzierung Mit diesen Forward-Darlehen können sich Hauskäufer gegen steigende Zinsen absichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Hausbesitzer die aktuellen Niedrigzinsen. Für das Handelsblatt hat die FMH-Finanzberatung Angebote verglichen.
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Nie war ein Hauskredit so günstig wie heute. Quelle: Imago/Westend61
Neue Einfamilienhäuser

Nie war ein Hauskredit so günstig wie heute.

(Foto: Imago/Westend61)

Köln Es war wieder einmal ein Negativrekord: Am vergangenen Donnerstag sank die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen unter die Marke von minus 0,4 Prozent. Für sicherheitsorientierte Anleger wird das zunehmend zum Problem – Hauskäufer und -eigentümer jedoch können sich freuen. Denn die Zinsen für Baugeld bewegen sich üblicherweise parallel zur Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe.

Und tatsächlich: Die Zinsen für einen Hypothekenkredit sind ebenfalls auf einen historischen Tiefstand gesunken. Wer sich aktuell Geld zum Bauen leiht und den Zins auf 15 Jahre festschreibt, zahlt weniger als ein Prozent Zinsen auf sein Darlehen. Für alle, die demnächst eine Anschlussfinanzierung für ihren Baukredit brauchen, könnte es also sinnvoll sein, sich dieses Niveau schon heute zu sichern. Möglich ist dies über ein sogenanntes Forward-Darlehen.

Damit können sich Kreditnehmer ein Zinsniveau festschreiben lassen, noch bevor der alte Kreditvertrag abgelaufen ist. Finanzierer bieten solche Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus an. Allerdings verlangen sie dafür einen Aufschlag. Dabei gilt: Je länger die Vorlaufzeit für das Darlehen, desto höher fällt dieser aus.

Auch die Kreditkonditionen der Finanzinstitute unterscheiden sich. Die FMH-Finanzberatung hat untersucht, welche Banken und Versicherungen die besten Angebote machen. Einen klaren Gewinner gibt es dabei nicht – wohl aber erste Plätze in den unterschiedlichen Kategorien.

Dabei hat die FMH-Finanzberatung folgendes Szenario zugrunde gelegt: Der Objektwert der zu finanzierenden Immobilie liegt bei 300.000 Euro, das Darlehen soll 180.000 Euro betragen. Bei Zinsfestschreibungen von zehn und 15 Jahren vergleichen die Experten Angebote von 31 und 38 Instituten. Hier schneiden die Bank Santander und die Commerzbank von allen bundesweiten Banken am besten ab.

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„Wer bei einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren ein Forward-Darlehen mit einem kurzen Vorlauf von ein bis zwei Jahren braucht, für den ist die Santander die beste Wahl“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Der Effektivzins liegt in dem Fall im Mittel bei 0,88 Prozent.

Wer sein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von sogar drei bis vier Jahren aufnimmt, muss mit höheren Effektivzinsen rechnen, da die Bank das gestiegene Zinsänderungsrisiko in Rechnung stellt. Das beste Angebot macht die Commerzbank mit einem gemittelten Effektivzins von 1,21 Prozent. Bei einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren werden die Zinsen ein wenig teurer. Wieder schneiden Santander und Commerzbank am besten ab.

In den Effektivzins – also das, was ein Kreditnehmer am Ende zahlt – fließen Forward-Aufschlag und der jeweilige Zins des Finanzinstituts ein. Mal kostet der Aufschlag gar nichts, mal liegt er bei einem halben Prozent oder höher. Ein höherer Aufschlag bedeutet aber nicht unbedingt einen höheren Gesamtzins. „Es ist zwar hilfreich, die Höhe des Forward-Aufschlags zu kennen – letztendlich entscheidet aber der Effektivzins, ob ein Angebot gut ist“, erklärt FMH-Experte Herbst.

Zinsen lange festlegen

Auch Versicherer bieten Forward-Darlehen an. Auf dem ersten Platz steht in der FMH-Auswertung unter den Assekuranzen die Allianz. Bei zehn Jahren Zinsfestschreibung schneidet sie genauso gut ab wie die Bank Santander – und kann sie sogar schlagen, wenn die Zinsen auf 15 Jahre festgelegt werden: Während Kreditnehmer bei Santander 1,24 Prozent Effektivzins zahlen müssen, sind es bei der Allianz nur 1,14 Prozent.

Die besten Forward Darlehen 2019
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Die besten Forward Darlehen 2019

Werden die Zinsen auf 20 Jahre festgeschrieben, müssen Darlehensnehmer oft mit noch höheren Zinsen rechnen – teilweise bis zu 2,5 Prozent. In die FMH-Wertung flossen nur noch Angebote von 16 Instituten ein. Trotz des höheren Zinses sollten Kreditnehmer derzeit auf eine längere Zinsfestschreibung setzen, sagt Gereon Reglinski, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein: „Bei einer unklaren Zinsentwicklung kann eine kurze Zinsfestschreibung sinnvoll sein. Bei den derzeit historisch niedrigen Zinsen ist es hingegen vorteilhaft, sich diese langfristig zu sichern, um Planungssicherheit zu erhalten und bei den Finanzierungskosten zu sparen.“

Risikoscheue Kreditnehmer sollten sich früh genug entscheiden, ob das Forward-Darlehen für sie infrage kommt, sagt FMH-Experte Herbst. Wer erst aktiv wird, wenn sich der Zinsmarkt gedreht hat, könnte zu spät kommen. „Die Vorbereitungszeit dauert rund zwei bis drei Wochen. Und wenn man sich dann entschieden hat, könnten sich die Zinsen bereits noch weiter erhöht haben.“

Mehr: Mit Bausparverträgen können sich angehende Eigenheimbesitzer Niedrigzinsen für die Zukunft sichern. Ob sich das lohnt, hängt von vielen Faktoren ab.

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