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Hausbau

Wer variabel finanziert, muss sich, will er früher tilgen, keine Gedanken über sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen machen.

(Foto: picture alliance/dpa)

Immobilienfinanzierung Warum Baudarlehen mit variabler Verzinsung nur etwas für Mutige sind

Kredite mit fester Zinsbindung lohnen sich laut einer Studie nicht. Die Empfehlung, auf variabel verzinste Darlehen umzusteigen, ist aber umstritten.
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DüsseldorfWenn Häuslebauer ihre Baufinanzierung planen, kommt eine Frage garantiert: „15 oder 20 Jahre fest?“, fragt der Berater die meisten Kunden. Damit meint er die Laufzeit, über die die Zinsen für den Hauskredit fest vereinbart werden.

Kaum ein Häuslebauer lässt sich auf ein anderes Modell ein. Bei niedrigen Zinssätzen von 1,6 Prozent für 15 und 1,9 Prozent für 20 Jahre scheint es schließlich nur logisch zu sein, sich langfristig zu binden. Kurt Neuwirth jedoch käme die Frage nach der Zinsbindung niemals über die Lippen. Für ihn ist diese nichts anderes als eine „Zinsfessel“. Von sich aus bietet der Finanzierungsberater aus Starnberg nur variabel verzinstes Baugeld an. In dieser Haltung sieht er sich nun durch eine von ihm in Auftrag gegebene Studie bestätigt.

Diese kommt zu dem Ergebnis, dass die variable Immobilienfinanzierung fast immer günstiger ist als Festzinskonditionen. „Wir sehen in der Studie nun schwarz auf weiß, dass in 93 Prozent der Fälle bei einer Immobilienfinanzierung mit einer Laufzeit von 20 Jahren die variable Finanzierung günstiger war“, sagt Neuwirth.

Die Deutschen leihen sich aktuell so viel Baugeld wie selten zuvor. In den ersten fünf Monaten des Jahres vergaben die Banken nach Zahlen der Bundesbank Wohnbaukredite über rund 20 Milliarden Euro an Privatpersonen. Diese haben hierzulande insgesamt fast eine Billion Euro bei Kreditinstituten aufgenommen.

Neuwirth ist überzeugt, dass deutsche Häuslebauer mit ihrem Festhalten an Festzinsdarlehen über die Laufzeit der Finanzierung hinweg Milliarden verlieren. In einer früheren Studie rechnete er die monatlichen Verluste auf 45 Millionen Euro hoch.

Die aktuelle Studie stammt von zwei Professoren, die zuvor in der volkswirtschaftlichen Abteilung der Bundesbank tätig waren. Sie verglichen Dreimonatszinsen mit der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe seit 1956. 1999 wurden die Dreimonatszinsen durch den Drei-Monats-Euribor abgelöst, der Durchschnittszinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen.

Welchen Sinn hat es, einen Interbankensatz und eine Anleiherendite heranzuziehen, wenn man die Baufinanzierung untersucht? Der Grund ist einfach: Auf der einen Seite bildet der Drei-Monats-Euribor meist die Basis, auf der Banken variable Baugeldzinsen berechnen; alle drei Monate werden diese angepasst. Die Zinsen festverzinslichen Baudarlehen auf der anderen Seite bewegen sich mit geringer Verzögerung parallel zur Rendite der zehnprozentigen Bundesanleihe.

Wie hoch die Aufschläge auf die Referenzzinssätze ausfallen, richtet sich vor allem nach der Bonität des Kunden und der Quote, mit der die zu finanzierende Immobilie beliehen wird. Das Grundprinzip: Je schlechter die Bonität und je höher die Beleihungsquote, desto höher ist der Zins.

Bei Festzinsdarlehen gilt zusätzlich, dass längere Zinsbindungen höhere Zinsaufschläge zur Folge haben. Indem die Studie nur die Referenzzinssätze vergleicht, haben Bonität, Beleihungsquote und Dauer der Zinsfestschreibung keinen Einfluss auf das Ergebnis. Neuwirth versichert, die variable Verzinsung sei für jeden Monat seit 1958, in dem eine Finanzierung für 20 Jahre begonnen wurde, vorteilhafter – von zwei Ausnahmen abgesehen. Die Betrachtung endet wegen des Vergleichszeitraums zwangsläufig vor 20 Jahren.

Euribor als Basiszinssatz

Welche Zinsmarge eine Bank für ein variabel verzinstes Baudarlehen auf den Euribor aufschlägt, hängt ebenso von den oben genannten Faktoren ab. Kunden des Darlehensvermittlers Dr. Klein zum Beispiel müssen derzeit mit Aufschlägen von 0,9 bis 1,5 Prozent auf den Drei-Monats-Euribor rechnen, der sich aktuell um minus 0,3 Prozent bewegt.

Neuwirth kalkuliert die variablen Zinssätze von einem Mindest-Euribor-Zins von null Prozent aus und nennt Aufschläge von 0,7 bis 1,0 Prozent. Bei diesem Modell steigen die Baugeldzinsen erst, wenn der Euribor wieder positiv notiert. Die Finanzierungspartner findet Neuwirth überwiegend bei Volksbanken und Sparkassen. Seit den 1970er-Jahren sind die Zinsen für Hypothekendarlehen – von kurzen Unterbrechungen abgesehen – permanent gefallen. Wer etwa 2008 ein Zehnjahresdarlehen zu fünf Prozent fest abschloss, verpasste zehn Jahre fallende Zinsen.

Doch ergibt es Sinn, auf dem aktuellen Zinsniveau noch einmal auf weiter sinkende Zinsen zu setzen? Michael Neumann, Vorstand bei Dr. Klein, ist skeptisch: „Angesichts des niedrigen Zinsniveaus fehlt mir die Fantasie, mir vorzustellen, dass die Zinsen noch einmal über einen längeren Zeitraum nach unten gehen.“ Neuwirth preist auch angesichts wieder steigender Zinsen sein variables Modell an.

Sein Argument: Wer jetzt zehn Jahre oder länger eine feste Bindung abschließt, muss unter Umständen seine Anschlussfinanzierung zu einem Zeitpunkt beantragen, an dem die Zinsen wieder hoch liegen.

Davor glaubt Neuwirth jedoch, seine Häuslebauer bewahren zu können. Er glaubt, erkennen zu können, wenn sich die Zinsen drehen. In diesem Moment empfehle er seinen Kunden, das variable Darlehen gegen ein fixes zu tauschen, wie 2006 geschehen. Gegen einen Aufschlag von 0,25 Prozent übernimmt Neuwirth dieses „Zinsmanagement“ für seine überwiegend vermögenden Kunden.

Klar ist: Sein Modell ist mit Risiken verbunden. Viele Immobilienkäufer, die 2005 variabel verzinste Darlehen auf der Basis von Euribor-Sätzen von knapp über zwei Prozent abgeschlossen hatten, nicht zu seinen Kunden zählten und sich auch nicht selbst gekümmert hatten, standen in den Jahren 2007 bis 2008 extrem schlecht da. Die Sätze schossen damals bis auf fünf Prozent nach oben. Neuwirths Kunden müssen also darauf vertrauen, dass ihr Berater im richtigen Moment die Zinsbremse zieht.

Keine Strafgebühren

Neuwirth hat ein gewichtiges Argument auf seiner Seite: Wer variabel finanziert, muss sich, will er früher tilgen, keine Gedanken über sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen machen. Das heißt, der Kunde kann das Darlehen jederzeit in beliebiger Höhe tilgen, auch indem er es durch ein Festzinsdarlehen ersetzt.

Vorfälligkeitsentschädigungen werden bei Darlehen mit fester Zinsbindung fällig, wenn diese vorzeitig zurückgezahlt werden. Mehr Häuslebauer greifen darauf zurück – meist nicht wegen eines unerwarteten Geldregens, sondern wegen eines Notverkaufs der Immobilie, etwa aufgrund Ortswechsels, Scheidung oder Einkommensverlusts.

Dr.-Klein-Vorstand Neumann sieht die Vorteile zinsvariabler Darlehen an anderer Stelle: „Es macht Sinn, einen Teil des Kreditbedarfs durch ein variabel verzinstes Darlehen zu decken, wenn ich in absehbarer Zeit mit einer größeren Einnahme, etwa der Auszahlung einer Lebensversicherung, rechne.“

In der aktuellen Niedrigzinsphase machten variable Darlehen bei Dr. Klein nur ein Prozent des vermittelten Darlehensvolumens aus. Einige Kreditinstitute vergeben solche Darlehen nur in Verbindung mit einem Festzinskredit, andere haben sie gar nicht im Angebot, darunter die ING Diba, einer der größten Baufinanzierer des Landes.

Gibt es auch Umstände, unter denen Neuwirth aktuell zu einem Festzinsdarlehen raten würde? „Ja, wenn am Laufzeitende der Kredit komplett getilgt ist.“ Doch dafür seien hohe Tilgungsleistungen erforderlich. Um auf dem aktuellen Zinsniveau nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein, müssten Häuslebauer mehr als vier Prozent pro Jahr tilgen. Die Belastungsgrenze vieler Haushalte liege aber bei drei Prozent.

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