Immobilienfonds-Krise: Ausstieg auf Raten

Düsseldorf Anleger des offenen Immobilienfonds Kanam Grundinvest dürfen sich freuen. Im Herbst klingelt nach Immobilienverkäufen mal wieder die Kasse. Seit Oktober 2008 stecken die Anlegergelder – abgesehen von einer kurzen Unterbrechung – in diesem und sieben weiteren Immobilienpublikumsfonds fest. Damals löste die Pleite der Lehman-Bank eine Finanz- und Wirtschaftskrise aus, die dazu führte, dass mehrere offene Immobilienfonds abgewickelt werden mussten. Ursprünglich konnten die Anleger werktäglich Kasse machen, indem sie ihre Anteile an die Fondsgesellschaften zurückgaben. Inzwischen gibt es für  Problemfonds nur noch Geld, wenn sie Immobilien verkauft haben.

Der immer noch rund 2,2 Milliarden Euro schwere Kanam-Fonds hat in den vergangenen Tagen zunächst ein Portfolio mit Gebäuden in Frankreich, Luxemburg und den Niederlanden für 875 Millionen Euro und ein weiteres Objekt für rund 75 Millionen Euro abgestoßen. Die Verkaufserlöse  sollen nach Abzug der Verkaufsnebenkosten im vierten Quartal an die Anleger ausgezahlt werden.

Danach wird der Fonds fast eine Milliarde Euro leichter sein.

Für beide Transaktionen meldet Kanam: „Verkauf über Verkehrswert“. Derartige Mitteilungen klingen so, also ob der Anleger einen Gewinn gemacht hätte. Doch das muss nicht sein. Die Gebäude können seit dem Erwerb abgewertet worden sein, so dass zwar über dem Verkehrswert, aber nicht über Kaufpreis verkauft wurde. Eine Abwertung senkt den Anteilswert, ein Verkauf über Verkehrswert hebt ihn an. Werden Gebäude renoviert oder umgebaut, um sie weiter vermieten zu können, zahlt der Fonds die Rechnungen, was wiederum den Anteilspreis senkt. Zur Kanam-Transaktion erläutert Geschäftsführer Hans-Joachim Kleinert: „Um dieses Portfolio wie auch andere Fondsimmobilien erfolgreich vermarkten zu können, waren zum Teil aufwendige Neu- oder Anschlussvermietungen notwendig. Dadurch wurden die Gebäude attraktiver für die Käufer.“

Kaufpreiszahlungen sind noch nicht erfolgt

Auf die Anteilswerte des Kanam-Fonds haben die jüngsten Veräußerungen noch keinen Einfluss, denn die Kaufpreiszahlungen sind noch nicht erfolgt. Anders sieht das beim CS Euroreal aus. Credit Suisse Asset Management (CSAM) zahlte am Dienstag 309 Millionen Euro aus Immobilienverkäufen an Anteilseigner zurück.

„Per Saldo“ seien die Objekte über Verkehrswert verkauft worden. Neun der 13 Gebäude wurden in einem Paket mit fünf weiteren Objekten eines Großanleger-Fonds der CSAM veräußert.

Typischerweise werden Immobilienpakete aus einer Mischung von guten und schwachen Objekten geschnürt. Misstrauische Menschen könnten vermuten, dass dem Käufer mit ihren guten Objekten möglicherweise Ladenhüter des institutionellen Schwesterfonds schmackhaft gemacht wurden. Karl-Josef Schneiders, Leiter Asset Management Deutschland bei Credit Suisse will diesen Verdacht nicht aufkommen lassen: „Der von der Credit Suisse aufgesetzte Vermarktungsprozess hat die Interessen beider Fonds berücksichtigt. Der Vermarktungsprozess wurde entsprechend aufgestellt, um dies zu gewährleisten.“

Ob die Anleger der Fonds in Abwicklung ohne Vermögensverlust herauskommen, ist erst entschieden, wenn alle Gebäude verkauft sind und keine Forderungen mehr an den Fonds gestellt werden können. Deshalb kann es vom Verkauf des letzten Objekts bis zur letzten Auszahlung noch Jahre dauern.

Verluste vielfach uneinholbar

Bis dahin können die Anleger nur den Zwischenstand seit der ersten Aussetzung der Anteilsrücknahme im Oktober 2008 bilanzieren. CS Euroreal, Kanam Grundinvest und SEB Immoinvest stabilisierten sich während der Krisenjahre und nahmen kurzzeitig wieder Anteile zurück, bevor sie erneut schlossen. Von den übrigen fünf Fonds unterscheidet sie, dass die Fondsgesellschaften die Abwicklung noch selbst vornehmen. Sie geben die Verwaltung erst am Jahresende (Kanam) beziehungsweise Ende April 2017 (CS, SEB) an die Depotbanken ab.

Ein Vergleich von Anteilswerten per Ende Oktober 2008 mit den aktuellen Anteilswerten plus zwischenzeitlich erhaltener Ausschüttungen zeigt für diese Fondsgruppe minimale Verluste (siehe Grafik). Kanam wehrt sich dagegen, die Vermögensbilanz auf die Krisenjahre seit 2008 zu beschränken. „Wir gehen davon aus, dass der typische Anleger, der sich 2005 oder 2006 am Kanam Grundinvest beteiligt hat, bis zur Übergabe der Fondsverwaltung an die Depotbank keinen Verlust erleiden wird“, sagt ein Sprecher.

Die Verluste der übrigen Fonds in Abwicklung sind wesentlich höher und überwiegend nicht mehr auszugleichen. Die  Verluste sind teilweise auch darauf zurückzuführen, dass die Fonds nicht wie im Fall CS Euroreal & Co. fünf, sondern nur drei Jahre Zeit zur Abwicklung hatten. Sie mussten noch während der Krise mit der Veräußerung beginnen, was vielfach nur nach Abwertungen möglich war. Keiner dieser Fonds hatte bis zum Übergang der Verwaltung auf die Depotbank alle Gebäude veräußert.

Restliche Liegenschaften sollen veräußert werden

Doch  Vertreter von CSAM, Kanam und Savills halten hartnäckig daran fest, dass sie ihre Restportfolios bis zur Abgabe der Verwaltung an die Depotbank abgebaut haben werden. „Wir gehen unverändert davon aus, alle verbleibenden Objekte des SEB Immoinvest bis zum 30. April 2017 veräußern zu können“, sagt Axel Kraus, Geschäftsführer der Savills Fundmanagement, die SEB Asset Management erworben haben. Bei CSAM heißt es, es werde angestrebt, die restlichen Liegenschaften im Wert von 1,9 Milliarden Euro bis Ende April zu veräußern.

Nach der jüngsten Transaktion liegt Kanam vorn, was den Abbau des Portfolios angeht. „Für zwei weitere Immobilien sind bereits die Verträge ausgehandelt worden, bei anderen sind die Verkaufsgespräche weit gediehen. Deshalb gehen wir heute davon aus, dass wir am Jahresende nur ein sehr kleines Restportfolio zur Verwaltung an die Depotbank übergeben werden“, versichert ein Kanam-Sprecher.

Die Wahrscheinlichkeit, dass es  CS Euroreal und SEB Immoinvest  rechtzeitig gelingt, alle Gebäude zu verkaufen, sieht die Fondsberatungsfirma Drescher & Cie dagegen als „gering“ an.