Kaufnebenkosten: Das müssen Immobilienkäufer über Nebenkosten wissen

Düsseldorf Für die meisten ist es die teuerste Entscheidung im Leben: Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Die Sehnsucht der Deutschen nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Vor allem freistehende Einfamilienhäuser mit Garten sind beliebt.

Das Problem: Die Preise für Wohnimmobilien sind in vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und nicht nur die hohen Erwerbspreise für Haus oder Wohnung sind für Kaufinteressenten eine große Herausforderung. Hinzu kommen die sogenannten Kaufnebenkosten.

Was sind Kaufnebenkosten – und welche gibt es?

Unter Kaufnebenkosten versteht man sämtliche Kosten, die beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zusätzlich zum Kaufpreis hinzukommen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag. Oft fällt zudem eine Maklercourtage an, da viele Eigentümer ihre Immobilie über einen Vermittler veräußern.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten sind für Immobilieninteressierte eine große finanzielle Hürde. Wie hoch diese letztlich ausfallen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Wer also eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, zahlt zwischen 36.000 und 60.000 Euro alleine für die Nebenkosten.

• Grunderwerbssteuer: Der höchste Kostenfaktor ist die Grunderwerbssteuer. Am günstigsten kommen Immobilienkäufer in Bayern und Sachsen weg: Dort beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg und dem Saarland ist diese mit 6,5 Prozent am höchsten.
• Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt. Sie kann mit dem Immobilienmakler frei vereinbart werden. In der Regel belaufen sich die Maklerkosten auf bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises. Seit Ende vergangenen Jahren teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Vor Inkrafttreten dieser Regelung trugen die Käufer die Last alleine.
• Grundbucheintrag: Außerdem fallen Kosten für den Grundbucheintrag an. In dem Grundbuch – quasi die Biographie eines Hauses – stehen Informationen zum Haus, zu den bisherigen Eigentümern und zur Immobilienfinanzierung. Die Eintragung sowie die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags kostet den neuen Eigentümer etwa zwei Prozent des Kaufpreises.

Wie kann ich meine Kaufnebenkosten berechnen?

Im Internet gibt es zahlreiche Tools, die die Berechnung der Kaufnebenkosten vereinfachen. Das Handelsblatt hat zum Beispiel ein Tool entwickelt, mit dem sich die Notar- und Grundbuchkosten errechnen lassen. Auch Portale wie Immobilienscout24 zeigen bei jedem Inserat auf, wie hoch die jeweiligen Kaufnebenkosten für das jeweilige Objekt ausfallen.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Es ist üblich, dass der Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital begleicht. Wer also die Beispielsimmobilie für 400.000 Euro erwerben möchte, muss – je nach Bundesland – zwischen 36.000 und 48.000 Euro angespart haben. Ohne Eigenkapital vergeben die meisten Banken keine Finanzierung. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, also Kaufpreis plus Nebenkosten, ist die Ausnahme.

Wer bekommt eine 110-prozentige Finanzierung für Immobilien?

Um eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen, verlangen Banken im Gegenzug hohe Sicherheiten. Die Immobilienkäufer müssen ein hohes und sicheres Einkommen aufweisen und kreditwürdig sein. Das trifft etwa auf Beamte oder Ärzte zu. Arbeitnehmer mit befristeten Verträgen oder gar Freiberufler haben kaum Chancen. Auch dürfen die Kreditnehmer keine weiteren Schulden haben, und die Immobilie muss in einer Top-Lage sein. Dabei ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital sehr teuer. Die Bank lässt sich das Risiko mit höheren Zinsen bezahlen.

Gibt es Kaufnebenkosten auch bei Zwangsversteigerungen?

Die Kaufnebenkosten bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen sind deutlich niedriger. Dann nämlich fallen sowohl Notar- als auch Maklerkosten weg. Die Grunderwerbssteuer und Kosten für die Grundbucheintragung bleiben. Außerdem schlägt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von etwa 0,5 Prozent hinzu.

Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?

Erst nachdem Käufer und Verkäufer die Immobilientransaktion in einem Kaufvertrag notariell beurkundet haben, sind auch die Kaufnebenkosten fällig. Die Notarkosten sind in der Regel direkt nach der Beurkundung zu begleichen. Ausnahme: Sollte die Eigentümerübertragung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, werden die Notarkosten entsprechend erst dann fällig.

Die Maklercourtage hingegen muss schon gezahlt werden, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Etwa vier bis sechs Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags sind die Kosten für die Grundbuchänderung zu entrichten, nach sechs bis acht Wochen die Grunderwerbssteuer.

Wie kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Wer das Haus oder die Eigentumswohnung vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen. Bei einem Kauf für den privaten Gebrauch ist das nicht möglich.

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