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Immobilienklima Bauboom in Deutschland – Immobilienprofis erwarten keine fallenden Preise

Ein Gipfel im Kanzleramt soll die Wohnmisere in Deutschland lindern. Das wird nicht leicht: Denn der Druck auf dem Immobilienmarkt bleibt hoch.
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Die Stimmung in der Immobilienbranche bleibt gut, die Baukapazitäten sind hochausgelastet. Quelle: dpa
Häuserbau

Die Stimmung in der Immobilienbranche bleibt gut, die Baukapazitäten sind hochausgelastet.

(Foto: dpa)

ErfurtBundeswirtschaftsminister Peter Altmaier fordert Maßnahmen für ein schnelleres Bauen. Dies sei die einzige Möglichkeit, um Wohnungsnot zu lindern, sagte der CDU-Politiker zum Start des Wohngipfels im Kanzleramt der „Passauer Neuen Presse“. Dazu müssten Genehmigungsverfahren beschleunigt sowie Regularien und Bauweisen vereinfacht werden.

So sollten bei den Energievorschriften die Standards erst einmal nicht erhöht werden, um zusätzliche Bürokratie und Kosten zu vermeiden. Klimaziele und ein schneller und bezahlbarer Wohnungsneubau dürften keine Gegensätze sein.

Vertreter von Bund, Ländern, Kommunen, der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Mieterbundes sowie von Gewerkschaften und Bauwirtschaft beraten heute in Berlin über Wege zur Schaffung von mehr Wohnungen. Denn der Druck auf dem Immobilienmarkt ist hoch.

Ernsthafte Stimmungsdämpfer kennt die deutsche Immobilienbranche schon seit Jahren nicht mehr: Die Wohnungsnachfrage in den Großstädten hält an. Zudem weitet sich die Investmentnachfrage angesichts der niedrigen Zinsen aus dem In- und Ausland auf Spezialgebiete wie Logistikimmobilien oder Studentenwohnen aus. Das Angebot kommt der Nachfrage in vielen Segmenten nicht hinterher. Die größte Sorge bleibt vorerst, wie stark sich das Geschäft noch ausweiten lässt.

Zuletzt war das Immobilienklima, das das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) mit Immobilienscout24 vierteljährlich erhebt, dreimal in Folge gefallen. Doch nun stabilisiert es sich bei rund 42 Punkten. Die Ergebnisse liegen dem Handelsblatt exklusiv vor. Das Klima setzt sich aus Lageeinschätzungen und Erwartungen der Umfrageteilnehmer zusammen. Geantwortet haben Geschäftsführer und leitende Angestellte von 101 Immobilienunternehmen.

Mahnungen vor Preisübertreibungen im Wohnbereich, jüngste konjunkturelle Eintrübungen und die globalen Handelsstreitigkeiten werden weggelächelt. „Die Branche macht sich keine substanziellen Sorgen, weil die Auftragsbücher so voll sind, dass man sich keine großen Probleme vorstellen kann“, sagt Ralph Henger, Immobilienökonom vom IW in Köln.

Das unterstreicht eine Sonderauswertung des Index: Ein Risiko für eine Trendumkehr sehen nur die allerwenigsten. Am stärksten ausgeprägt ist die Sensibilität noch für die Wohnungsmärkte: In München fürchten knapp 19 Prozent eine Trendumkehr, in Berlin 13 Prozent.

Der Wohnungssektor ist allerdings auch zum vierten Mal in Folge jener mit dem besten Immobilienklima. Ihm können offenbar auch die jüngsten Regulierungsvorschläge wie eine verschärfte Mietpreisbremse oder reduzierte Modernisierungsumlagen kaum etwas anhaben.

Noch weniger Gedanken machen sich die Immobilienprofis über eine Trendwende bei Gewerbeimmobilien. „Da nur wenige Unternehmen das Risiko einer Trendumkehr sehen, dürfte der erreichte Scheitelpunkt des historisch langanhaltenden Immobilienbooms aber sehr flach verlaufen“, sagt Henger.

Rein fundamental gebe es derzeit kaum etwas, das für einen baldigen Abschwung spreche, auch wenn der aktuelle Immobilienzyklus mit zehn Jahren schon außergewöhnlich lang dauert, gibt sich Stefan Mitropoulos überzeugt, Leiter der Konjunktur- und Immobilienanalyse bei der Helaba.

Auf einer Veranstaltung des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen erläuterte er zu Beginn dieser Woche seine Gründe: Der Zuzug in die Großstädte hält an. Das niedrige Zinsniveau hält Investoren im Immobilienmarkt. Die hohe Auslastung der Bauindustrie hält die Angebotsausweitung im Zaum.

Dass steigende Leitzinsen im Euro-Raum, so sie denn 2019 kommen sollten, das Interesse an deutschen Immobilien abflauen lassen, glaubt Mitropoulos nicht. Der Zinsabstand zwischen der zehnjährigen Bundesanleihe, die für Investments als Vergleichsmaßstab gilt, werde vielleicht um ein paar Basispunkte abschmelzen.

„Im langjährigen Vergleich bleibt damit aber die relative Attraktivität von Immobilien erhalten“, erklärt Mitropolous. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei rund 0,5 Prozent. Die Spitzenrenditen von Bürogebäuden in den Metropolen zwischen drei und vier Prozent. „Der Zyklus ist reif, aber noch nicht altersmüde.“

Auch die Deutsche Hypo, die ihrerseits quartalsmäßig einen Trendindikator für die Stimmung in der Immobilienbranche erhebt, kann keine großen Sorgen vor einem Abschwung erkennen. Im Gegenteil: Die Stimmung sei nach vier Quartalen wieder gestiegen. „Internationale Marktakteure können die ‚German Angst‘, die unser Land teilweise beherrscht, nur schwer nachvollziehen“, kommentiert Sabine Barthauer, Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypo.

Doch es gibt auch in der Immobilienbranche Zeichen der Eintrübung. So verschlechtert sich die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern, wie das das jüngste BF-Quartalsbarometer zeigt. Manuel Köppel, Finanzchef der BF.direkt, erklärt, dass es wegen der Objektknappheit kaum Finanzierungsobjekte gebe. Die wenigen guten Objekte bekämen – wegen des hohen Wettbewerbsdrucks – das Kapital dann „quasi hinterhergeschmissen“. Im Gegenzug sei aber keine unkontrollierbare Risikonahme bei schwächeren Objekten zu erkennen.

Die Knappheit schlägt sich auch in der Lagebeschreibung des IW-Immobilienscout24-Indexes wieder. Der Lagewert der Büroimmobilienbranche sank von 92,5 auf 80 Punkte. Bei den Projektentwicklern fiel dieser Wert um neun auf 86 Punkte.

„Die Ursachen liegen in den zunehmenden Flächenknappheiten, die es erschweren, an Topstandorten Projekte zu realisieren“, erklärt Henger vom IW. Zudem führten die steigenden Bodenpreise und Auflagen bei der Entwicklung neuer Wohnflächen, zum Beispiel für bezahlbaren Wohnraum, zu sinkenden Renditen.

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