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Immobilienkonzern Gute Zahlen und trotzdem in der Kritik: Deutsche Wohnen als ungeliebter Vermieter

Bei der Hauptversammlung der Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen geht es hoch her. Firmenchef Zahn jongliert zwischen Aktionären und Kritikern.
Update: 18.06.2019 - 18:56 Uhr 2 Kommentare
Eine Bürgerinitiative will die Enteignung der Immobiliengesellschaft erreichen. Quelle: dpa
Demonstranten vor dem Eingang der Hauptversammlung des Konzerns Deutsche Wohnen

Eine Bürgerinitiative will die Enteignung der Immobiliengesellschaft erreichen.

(Foto: dpa)

Frankfurt Mit schwarzem Anzug, schwarzer Brille und schwarzem Schlips sieht Michael Zahn ein bisschen aus wie auf einer Beerdigung. Dabei kann der Chef der Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen seinen Aktionären gute Zahlen präsentieren. Er lobt selbst die „sehr, sehr gute Entwicklung“ seiner Gesellschaft. Dann schweift er ins Allgemeine ab, spricht von „Umbrüchen, gesellschaftlicher Veränderung“, auch die Vokabeln „Disruption“ und „Digitalisierung“ fehlen nicht.

In der gut gekühlten Halle im Kongresshaus „Kap Europa“ an der Frankfurter Messe spricht Zahn gegen die Aktivisten an, die ihn in der Frühe schon vor den Toren der Hauptversammlung mit erhitzten Gemütern empfangen haben.

Ihrem dauernd wiederholten Singsang „Deutsche Wohnen enteignen“ versucht er mit nüchternen Argumenten und der Aufforderung, „alle Stakeholder“ sollten vernünftig miteinander reden, zu entgegnen. Und das fällt Zahn sichtlich schwer: Anfangs steht der Firmenchef steif vor den rund 150 Aktionären im mäßig gefüllten Saal. Erst im Laufe der Veranstaltung wird er lockerer, wirkt überzeugender.

Die Gründe für Zahns holprigen Start in die Hauptversammlung werden im ganzen Land heiß diskutiert. Die größte Immobiliengesellschaft Deutschlands und größte Vermieterin in Berlin steht seit Monaten unter Druck.

Eine Bürgerinitiative will ihre Enteignung erreichen und hat beim Bürgerbegehren genau 77.001 Stimmen gesammelt, wie die Aktivistin Susanna Raab draußen vor der Tür und später auch im Saal stolz erzählt. Die Enteignungs-Fantasien haben dem Unternehmen aber weniger zugesetzt als der Vorstoß, die Mieten hart zu deckeln – denn dieser hat weitaus größere Chancen, verwirklicht zu werden.

Zahn gibt sich redliche Mühe, sein Unternehmen ins rechte Licht zu rücken und dabei sowohl den Kritikern wie auch den eigenen Aktionären entgegenzukommen. „Wir haben viele Mieter, die mit uns sehr zufrieden sind. Kann man sich gar nicht vorstellen, ist aber so“, sagt er mit einem Anflug von resignativer Ironie.

Bei Modernisierungen übernehme die Firma zu 75 Prozent die Kosten, betont der Vorstandsvorsitzende. Zum Teil werde das allerdings aktiviert – also wertsteigernd verbucht, ohne den Gewinn zu schmälern. Außerdem gebe es zahlreiche Abkommen, Härtefälle zu schonen und dabei Mietern, die ab 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Warmmiete ausgeben, nach Renovierungen noch weiter entgegenzukommen.

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Zahn betont, dass seine Gesellschaft Wohnungen kauft, um sie zu vermieten. Sie habe in der Vergangenheit große Bestände zu 800 bis 900 Euro pro Quadratmeter übernommen, in die aber jahrelang nichts investiert worden sei. Zurzeit tut er sich schwer mit weiteren Käufen: „Die Preise sind so hoch, das bekommen Sie über die Miete nicht herein.“ Deswegen investiert er lieber in den Bestand.

Der heutige Börsenkurs von rund 37 Euro bewerte die Bestände mit durchschnittlich etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter. Der Vorstand geht davon aus, dass die Marktwerte deutlich höher sind. Das Geschäftsmodell ist also Miete plus Wertsteigerung, dabei stellt die Wertsteigerung den größten Anteil der Gesamtrendite dar. Am Handel mit Immobilien beteiligt sich Zahn dagegen nicht.

Im Unterschied zu einigen Konkurrenten lehnt er es ab, sich im Ausland zu engagieren. Seiner Meinung nach ist es dort oft zu schwierig, Projekte zu finden, die groß genug sind. Und zum Beispiel in Österreich ist ihm die Regulierung zu komplex: „Dafür haben wir nicht die richtige Expertise.“

Und noch etwas unterscheidet ihn von anderen Immobilienunternehmen: Er schüttet weniger Dividende aus – investiert die Mittel lieber. Deswegen bietet seine Gesellschaft auch an, neue Aktien statt Barzahlung als Dividende zu akzeptieren.

Nach Aussage des Managers zahlen immer noch rund 40 Prozent seiner Mieter weniger als fünf Euro für den Quadratmeter. Im Bestand werde die Miete im Schnitt weniger erhöht, als die Inflationsrate steige. Zahn betont aber: „Es gibt durchaus Leute, die nach Berlin kommen und auch gute Mieten bezahlen können.“

Er fordert, auch mit Blick auf die Politik, sich auf wirklich bedürftige Mieter zu konzentrieren und ihnen zu helfen, statt pauschal „mit der Gießkanne“ – aktuell wohl mit dem Mietdeckel – alle Mieter gleichmäßig zu beglücken.

„Unser Beschwerdemanagement ist eine Katastrophe“

Im Verlauf der Diskussion räumt der Firmenchef aber auch ein, dass er als Vermieter noch eine Menge verbessern muss. „Unser Beschwerdemanagement ist eine Katastrophe“, gesteht er. Sein Unternehmen habe die Aufgabe einer Firma übertragen, die offenbar über nicht genug Kapazitäten verfüge.

Bis vor rund zweieinhalb Jahren habe Deutsche Wohnen Tausende von Wohnungen zugekauft und sei zu sehr damit beschäftigt gewesen, die Bestände zu integrieren. Seither gehe es verstärkt darum, sich besser um die Mieter zu kümmern. Er veranschlagt aber noch weitere fünf Jahre, bis seine Firma „in der Stadtgesellschaft fest verankert ist“.

Sein Ziel: „Wir müssen erreichen, dass die Mieter mit uns reden und nicht mit der Presse oder Aktivisten.“ So gibt Zahn zu, dass es vor allem 2016 und 2017 große Probleme mit nicht funktionierenden Heizungen gegeben habe.

Der Chef sieht sich gefordert, seinen Beitrag zum Kampf gegen die Erderwärmung zu leisten. Auf den Einwand eines Aktionärs, energetische Sanierung sei doch Geldverschwendung, geht er auch mit ökonomischen Argumenten ein. Seiner Meinung nach wird es zu irgendeiner Art von Preis für den Ausstoß von CO2 kommen, „und das müssen wir dann bezahlen“, sagt er.

Immer wieder betont er die langfristige Perspektive seines Geschäfts. Daher sei es wichtig, die richtigen Materialien zu verwenden, um sich künftig Probleme wie mit Asbest, Styropor oder Klebstoffen zu ersparen. Außerdem sagt er: „Wir müssen jetzt schon uns überlegen, wie die Leute in 20 Jahren wohnen wollen.“

Bei aller Kritik hat Deutsche Wohnen offenbar ein solides Fundament bei den Aktionären. Selbst bei dem vor Kurzem geschehenen Kurseinbruch, der vor allem von den Mietdeckel-Plänen verursacht war, seien nur rund fünf Prozent der umlaufenden Aktien gehandelt worden. Er habe sehr langfristig orientierte Aktionäre im Rücken, erklärt Zahn.

Gegen die Kritik eines Aktionärs verteidigte er auch Blackrock als soliden Investor. In dem Zusammenhang ließ er wenig Ehrgeiz erkennen, irgendwann in den Deutschen Aktienindex aufgenommen zu werden. „Dort gibt es immer mehr Indexfonds“, sagt er, „bei denen finden wir nicht die richtigen Gesprächspartner.“ Offenbar sind ihm langfristig orientierte aktive Manager lieber.

Gespenster am Eingang

Seine Kritiker erreicht Zahn jedoch kaum. Schon vor Beginn der Hauptversammlung umschwärmen sie vor den Eingangstüren als in weiße Tücher gehüllte Gespenster jeden Ankömmling mit „Huh-huh-Rufen“. Auf einem Plakat steht, in Anklang an das kommunistische Manifest: „Ein Gespenst geht um.“ Auf einem anderen: „Wir sind die Geister, die ihr rieft.“

Mehrere Organisationen haben den Protest vor dem Eingang zur Hauptversammlung organisiert, darunter auch die Partei Die Linke und die Globalisierungsgegner Attac. Auf einer kleinen Pressekonferenz im Freien beklagt Raab von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ aus Berlin steigende Mieten und mangelnde Instandsetzung.

Sie spricht von ausfallenden Heizungen und Schimmel und betont, dass 95.000 der 110.000 Berliner Wohnungen im Bestand der Deutschen Wohnen früher in kommunalem Besitz gewesen seien. Felix Wiegand von „Stadt für alle/Interventionistische Linke“ freut sich über den Druck auf die Aktienkurse: „Die Angst hat die Seite gewechselt.“

Er nennt Frankfurt als Beispiel dafür, „wie das Kapital durch die Städte walzt“. Attac fordert: „Geschäfte mit Wohnen dürfen sich nicht lohnen.“ Die fallenden Aktienkurse feiern diese Aktivisten mit Sekt, dessen Etikett sie mit „Miët Deckel“ überklebt haben, so geschrieben, dass es an die Champagner-Marke Moët & Chandon erinnert.

Raab setzt ihre Kritik im Saal fort, bleibt dabei in ihrem Anliegen radikal, ist in ihren Ausführungen aber besser fokussiert als die meisten anderen Redner. Ihr Vorwurf: „Sie verdrängen angestammte Bewohner.“ Ihre Strategie: Sie will das Unternehmen noch mehr über den Aktienkurs unter Druck setzen.

„Wir sind ein klares Investitionsrisiko für Sie“, sagt sie selbstbewusst mit Blick auf die Enteignungsinitiative und fordert die Anteilseigner im Saal auf: „Verkaufen Sie lieber jetzt.“ Sie hofft, dass der Mietdeckel die Bewertungen und die bisher sehr solide Eigenkapitaldecke des Unternehmens unter Druck setzt.

Zahn lässt sich nicht beeindrucken. „Ich glaube nicht, dass Sie mit Ihrer Drohkulisse ‚Enteignung‘ Erfolg haben werden“, sagt er. Insgesamt präsentiert er seine Firma als ein Unternehmen, das nicht perfekt ist und noch viel verbessern muss, das aber auch kein Miethai ist. Ihm ist aber klar: „Die nächsten zehn Jahre werden politischer, es gibt viel mehr Reibungen.“ Wenigstens in dem Punkt dürften seine Kritiker ihm zustimmen.

Mehr: Die Politik versagt bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Das ist die Meinung von Handelsblatt-Redakteurin Silke Kersting.

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2 Kommentare zu "Immobilienkonzern: Gute Zahlen und trotzdem in der Kritik: Deutsche Wohnen als ungeliebter Vermieter"

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  • Ach, er wehrt sich! Das ist aber süß. Wir konnten uns die letzten 30 Jahre auch nicht werhen.

  • Das ist in der Tat nur politischer Aktionismus und hat mit der Realität nichts zu tun. Wenn Konzerne privatisiert werden, entstünden weitaus größere Probleme und der Staat ist nun mal bewiesenermaßen ein schlechter Kaufmann. Anstelle der Enteignung sollte man vielmehr die städtischen Wohnungsunternehmen privatisieren; diese können weiterhin den Zuschuss vom Staat erhalten und an die Mieter weitergeben, aber würden deutlich mehr Wohnungen bauen und effizienter verwalten. Wie die städtischen Wohnungsunternehmen die Mietinteressenten behandeln (endlose Schlangen bei Besichtigung, wobei die Wohnung bereits unter Hand vergeben werden) , das ist respektlos und unfair, da werden Mieter regelrecht diskriminiert, ein privater Wohnungskonzern ist zumindest fair, respektvoll und verfügt über ein funktionierendes Compliance-Programm und diskriminiert ihre Mieter nicht !