Immobilien: Vonovia streicht Mindestannahmeschwelle bei Angebot für Deutsche Wohnen

Frankfurt Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia nimmt bei der geplanten Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen eine entscheidende Wende vor. Der Dax-Konzern streicht die bisherige Mindestannahmeschwelle von 50 Prozent für die laufende Offerte. Das teilten Deutsche Wohnen und Vonovia am Montagabend mit.

Das Handelsblatt hatte am Nachmittag darüber berichtet, dass Vonovia über diesen Schritt nachdenkt. Damit kann der Deal selbst dann realisiert werden, wenn die Investoren Vonovia erneut keine Mehrheit der Deutschen Wohnen andienen sollten. Vonovia räume alle Risiken aus und „sichert das Gelingen der Transaktion im Interesse der Stakeholder beider Unternehmen“, teilte der Konzern mit.

Gut eine Woche vor Ende der Frist nimmt Vonovia-Boss Rolf Buch somit beim zweiten Anlauf zur Übernahme des Berliner Rivalen eine wichtige Kurskorrektur vor – und öffnet sich weitere Optionen bei der geplanten Milliardentransaktion. Der Bochumer Konzern, der aktuell bereits Zugriff auf mehr als 40 Prozent der Deutsche-Wohnen-Anteile hat, hatte bisher zur Bedingung für seine Offerte gemacht, dass mehr als 50 Prozent der Deutsche-Wohnen-Anleger ihre Aktien gegen eine Barofferte von 53 Euro pro Papier umtauschen.

Ein erster Anlauf für einen Kauf war im Juli an dieser Mindestannahmeschwelle gescheitert, da viele Hedgefonds in der Hoffnung auf ein späteres, höheres Angebot ihre Papiere behalten hatten.

Durch die Streichung dieser Bedingung kann der Deal quasi nicht mehr scheitern. Selbst wenn weniger als 50 Prozent der Deutsche-Wohnen-Anteile angedient würden, könnte Vonovia diese Aktien kaufen – und sich zu einem späteren Zeitpunkt die Mehrheit am Markt besorgen – ohne erneut ein Pflichtangebot an die übrigen Aktionäre vorlegen zu müssen. Laut den Angebotsunterlagen öffnet sich bei einer Streichung der Mindestannahmeschwelle für den Dax-Konzern noch eine weitere Option: Vonovia hat nun die Möglichkeit, eine Kapitalerhöhung bei der Deutschen Wohnen vorzunehmen, von der allein der Bieter profitieren würde.

Damit könnte Vonovia weitere 5,17 Prozent der Berliner erhalten. Zudem würde sich Vonovia in diesem Fall auch die Option auf 0,93 Prozent der Anteile des Berliner Konkurrenten sichern, die Deutsche Wohnen noch selbst hält. Mit der Übernahme würde Europas mit Abstand führender Immobilienkonzern mit mehr als einer halben Million Wohnungen im Wert von mehr als 80 Milliarden Euro und einem Börsenwert von rund 50 Milliarden Euro entstehen.

Annahmefrist verlängert sich um zwei Wochen

Durch den Verzicht auf die Vollzugsbedingungen des Übernahmeangebots verlängert sich die ursprünglich am 20. September auslaufende Annahmefrist um zwei Wochen und wird nun am 4. Oktober enden, hieß in den Mitteilungen weiter. Die weitere Annahmefrist beginnt voraussichtlich am 8. und endet voraussichtlich am 21. Oktober, teilte Vonovia mit.

Vonovia hatte im August einen zweiten Anlauf zur Übernahme des zweitgrößten deutschen privaten Immobilienkonzerns gemacht, nachdem der erste Versuch in diesem Jahr am Widerstand von Hedgefonds gescheitert war. Damals war Vonovia mit seinem Übernahmeangebot für die Nummer zwei auf dem deutschen Wohnungsmarkt knapp an der Mindestannahmeschwelle von 50 Prozent gescheitert. Der Bochumer Branchenführer hatte am Ende nur 47,6 Prozent der Deutsche-Wohnen-Aktien eingesammelt und das Angebot offiziell als gescheitert erklärt.

„Wir haben aus den Fehlern gelernt, die wir beim letzten Mal gemacht haben“, sagte Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch jüngst. Der Konzern schätzt nach früheren Angaben, dass Hedgefonds und kurzfristige Anleger knapp 50 Prozent der Aktien der Deutschen Wohnen halten. Mit der Erhöhung des ersten Angebots um einen Euro summiert sich die Offerte nun auf rund 19 Milliarden Euro. Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn und seine Vorstandskollegen hatten sich wie schon beim ersten Versuch hinter das Übernahmeangebot gestellt.

Vonovia wollte bisher weiter mindestens 50 Prozent der Anteile des Konkurrenten einsammeln. Um den Druck auf die Investoren zu erhöhen, haben die Bochumer eine Streichung der Dividende bei der Deutschen Wohnen in Aussicht gestellt. Vor allem den Kleinanlegern müsse auch klar sein, dass es in Zukunft keine Ausschüttungen der Deutschen Wohnen mehr geben werde, warnte Buch. „Vonovia wird sich als Mehrheitsaktionär der Deutschen Wohnen dafür einsetzen, dass die Deutsche Wohnen keine Dividenden mehr auszahlt“, kündigte er an. „Wer die Aktie nicht andient, sitzt auf einer Aktie, die über Jahre keine Dividende ausschütten wird.“

Vonovia-Chef: „Letztes Angebot“

Um die Übernahme diesmal zum Erfolg zu bringen, hat Vonovia auch einen Beherrschungsvertrag für die kommenden drei Jahre ausgeschlossen. Das sollte die Spekulation von Finanzinvestoren dämpfen, dass es in naher Zukunft ein höheres Angebot für die übrigen Anteile der Deutschen Wohnen gibt. Zudem hat Vonovia frühzeitig klargemacht, dass es bei einem Scheitern des neuen Übernahmeangebots keinen weiteren Anlauf mehr geben werde.

Buch hatte den Hedgefonds nach dem Scheitern der vorherigen Offerte vorgeworfen, sie hätten zu hoch gepokert, indem sie nur einen Teil ihrer Aktien angedient hätten. „Viele wussten, dass sie den Deal über die Schwelle tragen müssen, wollten aber gleichzeitig möglichst viel in der Hinterhand halten, weil sie hofften, dass es später irgendwann noch ein besseres Angebot gibt.“

Vertreter von Hedgefonds hatten im Gegenzug kritisiert, dass Vonovia sie in Sicherheit gewiegt habe, dass die erforderlichen 50 Prozent ohnehin erreicht würden.

Deutsche-Wohnen-Chef Zahn sah bereits vor der heutigen Kurskorrektur für den zweiten Versuch bessere Chancen. Vonovia werde die Deutsche Wohnen stärker in die Gespräche mit den Investoren über das neue Angebot einbinden. Deutsche Wohnen und Vonovia wollten sich gemeinsam dafür einsetzen, dass die Transaktion erfolgreich abgeschlossen werden könne. Beide Konzerne könnten die Herausforderungen der Zukunft zusammen besser angehen.

Mietervertreter weiter skeptisch

Mietervertreter blicken dagegen weiterhin skeptisch auf die Pläne. „Das Hickhack um Deutsche Wohnen und Vonovia ist zirkusreif“, sagte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, kürzlich. Es zeige vor allem, dass Hedgefonds nichts in der Wohnungswirtschaft zu suchen hätten. Diesen Unternehmen gehe es lediglich darum, ihre Gewinne zu maximieren. „Und das bedeutet in der Regel, dass die Mieter die Verlierer sind, weil Mieteinnahmen in die Höhe getrieben und Renovierungen unterlassen werden.“

Kritik an der Offerte gab es auch von der Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“, die in Berlin Ende September eine Volksabstimmung über eine Verstaatlichung des Wohnungsbesitzes der großen Immobilienkonzerne durchgesetzt hat. „Langfristig befürchtet die Initiative durch die Konzentration Hunderttausender Wohnungen in einem Konzern negative Folgen, insbesondere für den Berliner Wohnungsmarkt“, argumentiert die Kampagne. Eine Übernahme verursache Kosten, „die dann durch weitere Mietsteigerungen zusätzlich eingenommen werden müssen“.

Vonovia geht mit gut gefüllten Kassen in den Übernahmeversuch. Im ersten Halbjahr legte der operative Gewinn (FFO) im Jahresvergleich um 13 Prozent auf 765 Millionen Euro zu. Die Bochumer profitieren davon, dass sie ihren Wohnungsbestand mehr und mehr in Städten mit wachsenden Bevölkerungszahlen konzentrieren. Die Nachfrage nach Wohnungen sei „ungebrochen hoch“, sagte Buch.

Der Verkehrswert des Immobilienbestands erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um mehr als sieben Prozent auf gut 63 Milliarden Euro. Die Mieteinnahmen stiegen im ersten Halbjahr um 3,3 Prozent auf 1,17 Milliarden Euro.

Die Übernahme des Branchenzweiten würde deshalb gut in das Konzept von Vonovia-Chef Buch passen. Die Deutsche Wohnen ist der größte Privatvermieter in der Hauptstadt: Rund 114.000 der insgesamt mehr als 155.000 Wohnungen stehen im Großraum Berlin. Vonovia gehören in Deutschland, Österreich und Schweden rund 414.000 Wohnungen.

Mehr: Bafin erlaubt Vonovia erneutes Übernahmeangebot für Deutsche Wohnen