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Immobilienmärkte Trotz guter Geschäfte: Gedämpfte Erwartungen an den Büromärkten

Wenn sich ab Montag die Immobilienbranche zur Expo Real in München trifft, hat sie wenig Grund zu klagen. Die Geschäfte auf den Büromärkten laufen gut – noch.
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Die Nachfrage nach Büroflächen steigt in fast allen Metropolen leicht an. Quelle: imago images/A. Friedrichs
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Die Nachfrage nach Büroflächen steigt in fast allen Metropolen leicht an.

(Foto: imago images/A. Friedrichs)

Düsseldorf Es ist ein neuer Rekord: Drei Millionen Quadratmeter Bürofläche wurden in Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München – acht deutschen Standorten des internationalen Immobilienberatungshauses BNP Real Estate (BNPRE) – vermietet. Das sind sechs Prozent mehr als die Bestmarke aus dem vergangenen Jahr – und gut ein Fünftel mehr als der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, hat BNPRE errechnet. „Dieses Ergebnis zeigt, dass die deutschen Büromärkte sehr stabil sind und trotz zunehmender Negativmeldungen hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Perspektiven nichts von ihrer Dynamik verloren haben“, interpretiert BNPRE-Geschäftsführer Riza Demirci die Zahlen.

Wettbewerber JLL bestätigt die Marktanalyse. Seine Bilanz, die Essen und Leipzig nicht berücksichtigt, dafür aber den Stuttgarter Markt einschließt, weist ebenfalls Neuvermietungen von drei Millionen Quadratmetern aus. Für das Gesamtjahr 2019 erwartet der weltweit tätige Immobilienberater dennoch nur ein stabiles Vermietungsgeschäft von etwa vier Millionen Quadratmetern.

„Das wären noch rund fünf Prozent mehr als der Fünfjahresschnitt“, sagt JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler. „Gleichwohl dürfte der Ausblick für 2020 etwas getrübter ausfallen, sollten sich die schlechten konjunkturellen Daten weiter verfestigen“, so seine Erwartung.

Das legt auch der aktuelle Marktindex für die fünf wichtigsten deutschen Bürostandorte nahe, den JLL regelmäßig exklusiv für das Handelsblatt erstellt. Zur Berechnung setzen die Analysten Angebot und Nachfrage als die entscheidenden Einflussfaktoren zueinander ins Verhältnis: die Zunahme von Dienstleistungsjobs am jeweiligen Standort sowie die Zahl neu vermieteter und geplanter Büroimmobilien.

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„Wir erwarten zum Jahresende einen gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegenen Indexwert – zum vierzehnten Mal in Folge“, sagt Matthias Barthauer, für Marktresearch zuständiger JLL-Analyst. Auch 2020 werde der Deutschland-Index noch leicht zunehmen, sich danach aber reduzieren. „2022 wird er dann wieder unter das Niveau des Jahres 2017 gefallen sein“, erwartet Barthauer.

Ähnlich das Bild auf den Bürovermietungsmärkten von 20 europäischen Städten, unter anderem die Metropolen London, Paris und Frankfurt, aber auch kleinere nationale Champions wie Barcelona, Mailand oder Warschau. Auch europaweit steigt die Nachfrage nach Büroflächen zum sechsten Mal in Folge leicht an.

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Doch bereits ab nächstem Jahr und dann bis 2022 erwartet Barthauer leichte Rückgänge. „Im Index spiegelt sich die bislang relativ stabile konjunkturelle Entwicklung in Europa wider“, erklärt der Analyst das Ergebnis für das laufende Jahr. Das lässt die Zahl der Bürobeschäftigten steigen, und das durchaus auch in den kommenden Jahren. Mit einem für die Jahre 2019 bis 2021 prognostizierten Wachstum von einem Prozent jährlich wird sich das Wachstum aber deutlich verlangsamen.

Gleichzeitig wird in den 20 Städten mehr gebaut: Barthauer rechnet damit, dass sich das Angebot neuer Büroflächen um durchschnittlich 1,6 Prozent pro Jahr erhöhen wird. Das stärker als die Nachfrage steigende Angebot erklärt so den Rückgang des Indexstandes bis 2022.

Wenige Büros stehen leer

Auf die Mieten werde sich dies noch nicht dramatisch auswirken, meint der JLL-Analyst, sie dürften weiter steigen – allerdings nicht mehr so deutlich wie zuletzt. „Noch verhindern die niedrigen Leerstände sinkende Mieten“, sagt er insbesondere mit Blick auf die deutschen Städte Berlin und Hamburg, wo der Markt nach Büros praktisch leer gefegt ist.

„Die deutsche Hauptstadt bricht aktuell einen Rekord nach dem anderen“, staunt auch BNPRE-Manager Demirci über die hohe Nachfrage nach Büroflächen in der Spree-Stadt. In den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden dort 26 Prozent mehr Büros angemietet als im Vorjahr.

Chancen auf Wachstum trauen viele Experten auch dem Büromarkt der polnischen Hauptstadt Warschau zu: Dort warten zwar immer noch 8,5 Prozent aller Büros auf Mieter, doch sank der Leerstand zuletzt deutlich. Folglich dürften in der polnischen Hauptstadt die Mieten überdurchschnittlich stark steigen.

„Wir finden, dass Warschau – wie Polen insgesamt – einige Opportunitäten bietet“, bestätigt Henning Koch, der als Global Head of Transactions beim Fondshaus Commerz Real die internationalen Immobilienan- und -verkäufe verantwortet. Vorsichtiger ist er bei der Beurteilung des größten europäischen Büromarkts: „Wir beobachten London sehr genau, aber der Brexit spielt natürlich eine große Rolle – und noch lassen sich dessen Langzeitfolgen nicht bewerten.“

Das sieht JLL-Analyst Matthias Barthauer genauso: „Mit Blick auf den Brexit sind die aktuell für London immer noch positiven Wachstumsraten bei Beschäftigung und Mieten mit Vorsicht zu genießen“, warnt er. Je nach Ausgang der Verhandlungen und je nach Austrittsoption könne es kurzfristig zu deutlichen Verschiebungen dieser Parameter kommen.

Deutlich positiver hingegen stehen die Aussichten für die beiden spanischen Bürostädte Barcelona und Madrid. Dort hat sich die Nachfrage deutlich erhöht – Ausdruck der konjunkturellen Erholung des durch die Finanz- und Immobilienkrise stark gebeutelten Landes.

Commerz-Real-Manager Koch hebt vor allem Barcelona hervor: „Die Stadt ist zu einem Anlaufpunkt für Tech–Unternehmen geworden, das finden wir sehr spannend.“ Die Erholung des Marktes schlägt sich in den Zahlen nieder: In keiner der von JLL beobachteten 20 europäischen Städte hat sich die Zahl leer stehender Büros auf Quartalssicht so sehr verringert wie in der katalanischen Metropole.

Das wird auch die Mietpreise für Büros der Spitzenklasse deutlich steigen lassen, ist JLL-Analyst Barthauer überzeugt: „Bis Ende 2023 werden sie jährlich voraussichtlich um vier Prozent anziehen“, sagt er. Damit zählt Barcelona mit Berlin zu den Städten mit dem höchsten prognostizierten Mietpreiswachstum in Europa. Gut möglich, dass BNPRE-Manager Demirci recht hat: Er ist überzeugt, dass Deutschlands Büromärkte von einer Konjunkturabkühlung weniger stark betroffen sein dürften als in früheren Zyklen.

Mehr: Siemens Real Estate entdeckt den Immobilienmarkt.

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