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Immobilienmarkt Der Mietendeckel hat fatale Folgen für private Vermieter

Berlin will den Anstieg der Wohnkosten per Gesetz stoppen. Das würde auch viele private Anleger, die für den Ruhestand gespart haben, hart treffen. Ein Überblick über die Effekte.
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Der Senat will den Mietendeckel schon ab 2020 einführen. Quelle: Lonely Planet Images/Getty Images
Blick auf Berlin

Der Senat will den Mietendeckel schon ab 2020 einführen.

(Foto: Lonely Planet Images/Getty Images)

Erfurt Die öffentliche Mietdebatte mag von privaten Wohnkonzernen geprägt sein. Aber in Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohnern gehört knapp die Hälfte der Mietwohnungen privaten Vermietern, hat erst vor Kurzem das Institut der deutschen Wirtschaft Köln festgestellt.

Viele von ihnen haben sich eine Immobilie zur Altersvorsorge gekauft. Wer in Berlin zugeschlagen hat, steht nun vor einem Dilemma: Der Mietendeckel könnte einen Strich durch die Anlage- und Finanzierungsrechnung machen. Die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, hat diesen Mietendeckel ins Gespräch gebracht. Aber noch gibt es keinen Gesetzentwurf dazu.

Wer profitiert vom Mietendeckel?

Mieter mit hoher Miete. Denn laut dem Papier der Berliner Senatorin soll die Höchstmiete künftig 7,97 Euro pro Quadratmeter betragen. Zum Vergleich: Nach Analysen von vdp Research betrug die durchschnittliche Neuvertragsmiete im vergangenen Jahr 11,20 Euro. In Bezirken wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg oder Moabit lag sie jenseits von 13 Euro.

Mieter haben laut dem Papier ein Recht darauf, ihre Miete auf Antrag auf den zulässigen Höchstbetrag senken zu lassen. Die Immobilienbranche kritisiert das Vorhaben und stellt infrage, dass es mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, sagt dagegen, der Berliner Mietendeckel sei eine Notwehrreaktion, solange es keine bundesweiten Regelungen gebe.

Was heißt das für Vermieter?

Vermieter müssen mit geringeren Einnahmen rechnen. Wer mit steigenden Mieten gerechnet hat, muss diese, sofern der Mietendeckel umgesetzt wird und juristisch standhält, mindestens fünf Jahre aufschieben. Noch ist unklar, ob der Mietendeckel auf fünf Jahre befristet bleibt. Selbst wenn das so kommt, stellt sich immer noch die Frage, wie frei Mieten dem Marktniveau danach wieder angepasst werden dürfen.

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Droht die Finanzierung zu platzen?

Das kann passieren. Üblicherweise finanzieren kleine Immobilienanleger vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser mit viel Fremdkapital. Der Anteil sei ähnlich hoch wie bei Selbstnutzern, sagt Michael Neumann, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein. Sie finanzieren also ungefähr 80 Prozent der Immobilie per Darlehen.

Bei der Kalkulation der Banken, ob der Kunde den Kredit bedienen kann, spielt die Miete eine wesentliche Rolle. Sie wird zwar üblicherweise nicht komplett für die Finanzierung berücksichtigt, sondern nur zu etwa 75 bis 80 Prozent. Auf diese Weise soll ein Puffer für Mietausfälle eingerechnet werden. Aber eine erzwungene Mietsenkung ist dabei nicht vorgesehen.

Darf die Bank die Konditionen meiner Finanzierung nachträglich ändern?

Solange Sie die Beträge für die Finanzierung regelmäßig zahlen, müssen Sie keine Nachforderungen fürchten. Steht einmal der Finanzierungsvertrag, ist er für beide Seiten bindend. „Das gilt auch dann, wenn sich mit den Mieteinnahmen eine wesentliche Grundlage für die Gewährung der Finanzierung geändert hat“, sagt Neumann von Dr. Klein.

Wer in Berlin in extremen Fällen aber eine Wohnungsmiete von 13 auf knapp acht Euro pro Quadratmeter senken muss, büßt rund 40 Prozent der Miete ein. Wer hohe Zins- und Tilgungskosten hat, muss dann möglicherweise aus anderen Quellen zubuttern.

Geraten Sie mit den Zahlungen in Rückstand, wird die Bank um ein ernstes Gespräch bitten. Können Sie die Finanzierung nicht mehr bedienen, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung. Zwar will Berlin auch bei Vermietern Härtefälle anerkennen. Was dabei berücksichtigt wird, ist aber noch unklar.

Was ist bei Anschlussfinanzierungen?

Läuft Ihre Zinsbindung während der Zeit des Mietendeckels aus, kann es teuer werden. Ob es tatsächlich teurer wird, als Ihre bisherige Finanzierung, hängt zwar von den bisherigen Konditionen ab. Zumindest aber dürften die Kosten deutlich höher ausfallen, als sich viele im Niedrigzinsumfeld erhofft hatten.

Denn der Immobilienwert, den die Banken für die Konditionsberechnung zugrunde legen, hängt maßgeblich an den zu erwartenden Einkünften. Sinken die zu erwartenden Mieten, fällt auch der im sogenannten Ertragswertverfahren ermittelte Immobilienwert. Weil das Risiko steigt, das die Bank mit der Finanzierung eingeht, könnte sie Sicherheiten nachfordern. Im Zweifel müssen Sie Kapital nachschießen.

Klar ist, dass Sie bei reduzierten Mieten mit höheren Zinskosten rechnen müssen als bei der heute üblichen Marktmiete. Wird Ihre Miete nur gedeckelt – müssen Sie also keine Einbußen hinnehmen –, könnte es glimpflich für Sie ausgehen. „Banken gehen bei der Finanzierung von der Ist-Miete aus und rechnen nicht mit etwaigen Mieterhöhungspotenzialen“, erklärt die Immobilienfinanzierungsexpertin einer Bank, die nicht genannt werden möchte.

Lohnt es sich zu verkaufen?

Wer an andere Anleger verkauft, muss mit harten Verhandlungen rechnen, da diese die niedrigen Mieten beim Gebot einpreisen. Bei relativ neuen Immobilien wirke sich die geringere Miete fast eins zu eins auf den Wert aus, sagt Birger Ehrenberg, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen BIIS.

Zehn Prozent weniger Miete bedeuten nach dieser Faustregel also zehn Prozent weniger Wert. Doch damit nicht genug: Die Unklarheit darüber, ob der Mietendeckel nach fünf Jahren ausläuft und wie es danach weitergeht, belastet zusätzlich die Preise.

Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln rechnet damit, dass künftig mehr Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Derartige Tendenzen seien etwa bei Mietendeckeln in Spanien oder Großbritannien in den 1960er- und 1970er-Jahren zu erkennen gewesen.

Obwohl der Immobilienwert laut Ertragswertverfahren zwar sinkt, sei in diesem Fall nicht unbedingt mit fallenden Preisen zu rechnen, da bei Immobilien für Selbstnutzer in Berlin heute schon eine Knappheit herrscht. Da zudem nicht genug neu gebaut wird, rechnet auch Jochen Möbert, Ökonom bei der Deutschen Bank, künftig mit weiter steigenden Immobilienpreisen in Berlin.

Allerdings wird es für viele wohl schwierig werden, ihre Mietwohnung an Selbstnutzer zu verkaufen. In den Milieuschutzgebieten in Berlin, wo die Stadt strenge Vorgaben an Immobilienbesitzer erlassen hat, sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

Was ist mit Eigenbedarf?

Wer eine Wohnung gekauft hat, hat laut BGB Anrecht darauf, Eigenbedarf anzumelden. Das betrifft neben dem Käufer selbst auch die Familie bis hin zum Pflegepersonal, sofern dieses für den Besitzer notwendig ist.

Doch auch die Eigenbedarfskündigung will der Berliner Senat erschweren. Im Eckpunktepapier heißt es konkret: „Eine Eigenbedarfskündigung bedarf der vorherigen Genehmigung durch das zuständige Bezirksamt und kann nur erteilt werden, wenn im Einzelfall das berechtigte Interesse des Vermieters das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt.“

Drohen auch in anderen Städten Mietendeckel?

Konkrete Vorhaben gibt es zwar nicht, aber Überlegungen. So erwägt die neue rot-rot-grüne Regierung in Bremen einen Mietendeckel. In Bayern bereitet der Münchener Mieterverein ein Volksbegehren vor, das für zahlreiche Kommunen in dem Bundesland einen Mietenstopp vorsieht.

Mehr: Die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, bleibt bei ihrem Plan, in die Bestandsmieten einzugreifen. Das kommt nicht bei allen gut an.

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1 Kommentar zu "Immobilienmarkt: Der Mietendeckel hat fatale Folgen für private Vermieter"

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  • Es gibt nicht in dem Sinne ‚die Vermieter‘ oder ‚die Mieter‘. So wird jemand, der ein möbliertes Zimmer oder eine kleine Wohnung sein Eigentum nennt und auf die wenigen hundert Euro Mieteinnahmen wegen seiner marginalen Rente angewiesen ist, mit Konzernen wie Vonovia in einen Topf geworfen. Ebenso ist ein Mieter, dem es auf 1.000 Euro/Monat nicht ankommt, wenn er nur in dem bevorzugten IN-Stadtteil des Ballunxzentrums wohnen kann, nicht mit einer einkommensschwachen und vielleicht noch kinderreichen Familie zu vergleichen.
    Alles was in den letzten Jahren zu dem Thema von Politik und Medien verbreitet wurde, kann man/frau getrost als Populismus bezeichnen. Wenn die Politik in diesem Bereich etwas Sinnvolles und lange Überfälliges machen möchte, muss sie endlich eine eindeutige Unterscheidung zwischen privaten und gewerblichen Vermietern treffen, damit zielgerichtete Maßnahmen möglich sind. Das wird nämlich von Gericht zu Gericht sehr unterschiedlich gesehen. Das Amtsgericht Hannover hat schon Personen, die 1 oder 2 Wohnungen besitzen, als gewerblich eingestuft während in Dresden jemand mit 12 Wohnungen noch als Privatvermieter angesehen wurde. Das Problem sind zumindest tendenziell nicht die zahlreichen kleinen Privatvermieter, sondern die wenigen gewerblichen Großvermieter.