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Immobilienmarkt Eine schleichende Trendwende bei Bauzinsen

Wann und wie stark sich Baugeld verteuert, kann niemand exakt vorhersagen. Ein schleichender Wandel zeichnet sich aber immer mehr ab.
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Noch vor einem Jahr waren die Zinsen 0,1 Prozentpunkte niedriger. Langfristig könnte der Wert steigen.
Neubau

Noch vor einem Jahr waren die Zinsen 0,1 Prozentpunkte niedriger. Langfristig könnte der Wert steigen.

Düsseldorf Es ist ein Tiefstand, der viele anlockte. Die letzten Jahre profitierten Käufer von Wohnungen und Häusern von ungewöhnlich niedrigen Zinsen. Banken und Versicherer warben mit Hypothekenzinsen von ein bis zwei Prozent Zinsen bei der Finanzierung der eigenen vier Wände. Auch heute noch sind die Zinsen für Baugeld auf einem historisch niedrigen Niveau. Doch nun mehren sich die Hinweise dafür, dass allmählich härtere Zeiten für Immobilienkäufer anbrechen.

Eine schleichende Trendwende zeichnet sich immer deutlicher ab. Seit einigen Monaten prognostizieren alle vom Darlehensvermittler Interhyp monatlich befragten Baufinanzierungsexperten mittel- bis langfristig steigende Baugeldzinsen. Die Umfrage wird bei führenden Anbietern für privates Baugeld durchgeführt.

„Die sich nähernde Leitzinswende im Euro-Raum sowie die voraussichtlich weiter steigenden kurz- und langfristigen Zinsen in den USA sprechen perspektivisch für höhere Kapitalmarktzinsen in Deutschland“, stellt etwa die Postbank in der jüngsten Interhyp-Befragung klar.

Ein erster sanfter Anstieg ist schon zu beobachten. So kostete vor einem Jahr ein über den Kreditvermittler Interhyp abgeschlossenes Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt 1,36 Prozent Zinsen. Heute ist es schon 0,1 Prozentpunkte teurer – und vor vier Wochen mussten auch schon mal 1,56 Prozent bezahlt werden. Nun mag sich mancher fragen, was sollen 0,1 Prozentpunkte höhere Zinsen schon ausmachen? Doch die Wirkung bei langfristigen Zinsen sollte niemand unterschätzen.

Nach zehn Jahren Laufzeit können sie die Haushaltskasse um einen vierstelligen Betrag schmälern. Ein Beispiel: Dr. Klein, ein Wettbewerber von Interhyp, hat festgestellt, dass seine Kunden im Schnitt Darlehen über 228.000 Euro aufnehmen. Dieser Betrag zu 1,46 statt 1,36 Prozent Effektivzins und mit drei Prozent Tilgung finanziert, führt dazu, dass die Bank über die zehn Jahre 2 280 Euro mehr kassiert.

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An diesen 0,1 Prozentpunkten wird allerdings noch keine Baufinanzierung scheitern. Sonst kalkuliert der Darlehensnehmer sowieso zu knapp. Doch Sprünge von einem halben Prozentpunkt wie zwischen April und Juni 2015 können schon kräftige Löcher ins Budget reißen. Der Trend zeigt jedenfalls nach oben: Experten erwarten einen kontinuierlichen Anstieg der Baufinanzierungszinsen.

Denn die Fachleute haben festgestellt, dass deutsche Banken im Anschluss an die jüngste Zinserhöhung der US-Notenbank Fed ihre Baugeldkonditionen bereits hochgezogen haben. Dies könnte erneut geschehen, wenn die Fed kurz vor Weihnachten die Zinsen – wie erwartet – erneut anhebt. Für das nächste Jahr hat die Fed weitere Zinserhöhung angekündigt. Nun machen Leitzinserhöhungen Baugeld nicht unmittelbar teurer, weil sie zunächst die kurzfristigen Zinsen beeinflussen.

Die Kapitalmarktzinsen in Deutschland gelten als der eigentliche Indikator für die Baugeldkonditionen hierzulande. Insofern sind für die Baufinanzierung auch die langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend, die sich an den Renditen für Staatsanleihen ablesen lassen. Für die deutschen Hypothekenkonditionen ist somit die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe maßgeblich. Die Postbank rechnet damit, dass die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen letztendlich der Rendite der US-Treasuries gleicher Laufzeit nachlaufen wird.

Dafür spricht, dass der Renditeabstand zwischen beiden selten so groß war wie jetzt. Er beträgt nämlich rund 2,7 Prozentpunkte bei einer Rendite der deutschen Zehnjährigen von 0,43 Prozent. Zum Vergleich: Vor fünf Jahren betrug die Differenz ein Prozentpunkt. Für Baugeld zehn Jahre fest wurden damals 2,6 Prozent bezahlt. In den Folgejahren stieg die Renditedifferenz Jahr für Jahr.

Die Immobilienprofis gehen deshalb von steigenden Zinsen aus, geht aus Umfragen hervor. Auf die Frage der Beratungsgesellschaft PwC nach ihren Zinserwartungen sagten 68 Prozent, die Zinsen würden mittelfristig steigen, 89 Prozent, dies geschehe langfristig. Mit abnehmenden Zinsen rechnete keiner der Befragten, auch nicht kurzfristig. Allerdings definiert PwC als mittelfristig den Zeitraum von in einem bis in fünf Jahren.

Die Profis haben bereits begonnen zu reagieren. So sprechen Finanzvorstände großer Immobiliengesellschaften in jüngster Zeit häufiger mit ihren Hausbanken über Umschuldungen. Sie loten aus, welche ihrer demnächst auslaufenden Finanzierung sich vorzeitig ablösen lässt.

Wie Privatkunden müssen sie bei festen Zinsbindungen bei vorzeitiger Kreditrückzahlung Vorfälligkeitsentschädigungen einkalkulieren. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, mit welchem Zinsanstieg sie in welchem Zeitraum rechnen.
Die großen Investoren haben noch viele weitere Möglichkeiten, in individuell ausgehandelten Verträgen ihr Zinsrisiko zu managen.

Was können aber Privatleute tun? Für Privatpersonen kristallisieren sich zwei Standardvarianten heraus: Forward-Darlehen und Darlehen mit einer langlaufenden Befreiung von Bereitstellungszinsen. Wer ein Forward-Darlehen aufnimmt, sichert sich das aktuelle Zinsniveau für einen späteren Zeitpunkt und zahlt dafür einen Aufschlag. Forward-Darlehen werden zwischen einem und fünf Jahren im Voraus abgeschlossen.

Ein Vergleich der Konditionen für ein zehnjähriges Darlehen mit einem Forward-Darlehen zur Auszahlung in drei Jahren auf der Internetseite der FMH Finanzberatung ergab Zinsaufschläge zwischen 0,3 und 0,6 Prozentpunkten für die Forward-Variante. Es gilt: Je weiter der Zeitpunkt in der Zukunft liegt, zu dem das neue Darlehen ausgezahlt werden soll, desto höher sind die Aufschläge.

Mehrere Varianten vergleichen

Wird in den kommenden zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung gebraucht, kann auch ein klassisches Hypothekendarlehen infrage kommen. Etwa dann, wenn die Bank lange, in der Praxis bis zu zwei Jahre, auf Bereitstellungszinsen verzichtet. Standardfrist sind drei Monate.

Die Banken verlangen Bereitstellungszinsen für nicht in der vereinbarten Frist abgerufene Darlehen. Es ist eine Entschädigung dafür, dass das zur Verfügung gestellte Darlehen ihnen keine Zinseinnahmen einbringt. Typischerweise werden pro Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen verlangt. Wer ein Darlehen mit einer langen, von Bereitstellungszinsen befreiten Periode gefunden hat, sollte damit rechnen, dass die Bank höhere reguläre Zinsen verlangt.

Was günstiger ist, kann nur ein Vergleich zwischen einem solchen Darlehen und einem Forward-Darlehen, das zum gleichen Zeitpunkt ausgezahlt wird, zeigen. Und zu guter Letzt sollte der Darlehensnehmer vor Abschluss einer der beiden Varianten ausrechnen, um wie viel Prozent die Zinsen steigen müssen, damit sich der Abschluss einer der beiden Anschlussfinanzierungsvarianten lohnt. Daran führt – wie an einer Zinsprognose – kein Weg vorbei.

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