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Immobilienmarkt Warum die Immobilienpreise in Kleinstädten wieder steigen

Lange gab es bei Umzügen nur eine Richtung: vom Dorf in die Stadt. Jetzt dreht sich der Trend allmählich. Dazu dürfte auch das Baukindergeld beitragen.
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Immobilien: Warum die Preise in Kleinstädten wieder steigen Quelle: Imago/Westend61
Immobilienmarkt

Immer mehr Menschen bevorzugen ein Leben im Umland der Metropolen – auch, weil sie sich in der Großstadt kein Wohneigentum leisten können.

(Foto: Imago/Westend61)

DüsseldorfWohnungsnot in den Metropolen – Leerstand auf dem Land. Steigende Mieten und Preise in den Großstädten – in den Dörfern Häuser, die sich selbst zu Schleuderpreisen nicht verkaufen lassen. So lautet die populäre Sicht auf den deutschen Immobilienmarkt.

Seit Jahren wird aufgrund der Zuzugszahlen in den Großstädten angenommen, dass alte wie junge Menschen unbedingt dorthin wollen. Die jungen Menschen zieht es in die Großstädte, weil dort das Arbeits- und Freizeitangebot größer ist. Aber auch Senioren haben Lust auf Stadt, weil dort die Wege zum Einkaufen, zu Kultur- und Gesundheitseinrichtungen kürzer sind. In den letzten Jahren kannte der Trend gefühlt kein Halten mehr, die Teilung zwischen Stadt und Land nahm mit rasendem Tempo zu.

Als Folge starteten im November 2017 die Bundesstiftung Baukultur und der Immobilienverband GdW ihre Initiative zur Stärkung des ländlichen Raums. Das erklärte Ziel: Die Abwanderung soll gebremst und so der preistreibende Bevölkerungsdruck auf die Metropolen abgemildert werden.

Eine Idee: multifunktionale Dorfläden. Sie könnten in Zukunft zum Beispiel Lebensmittel verkaufen, Pakete und Kleidung zum Reinigen annehmen und am besten auch noch Autos zulassen. Unterstützung kommt aus der Politik, wo immer öfter nach einem Umdenken gerufen wird.

Gut möglich ist jedoch, dass die größte Panik übertrieben war. Neue Zahlen zeigen ein anderes Bild: Plötzlich werden auch viele Klein- und Mittelstädte wieder beliebter – und teurer. Drei Viertel der Deutschen leben in Städten, ein Achtel in den besonders angesagten Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart, den Kristallisationspunkten der Landflucht der vergangenen Jahre.

Machtvolle Gegenbewegung zur Landflucht

Rund 8,4 Millionen Menschen ziehen jährlich um. Fuhren ihre Transporter bisher vor allem in eine Richtung – vom Dorf in die Kleinstadt, von der Stadt in die Metropole –, so gibt es nun eine machtvolle Gegenbewegung. „Wenn es mir in der Großstadt zu teuer wird, gehe ich in die zweitbeste Stadt, in die Umlandgemeinde“, beschreibt Tobias Just, Immobilienprofessor an der Uni Regensburg, den neuen Trend.

Preise und Mieten in Klein- und Mittelstädten steigen inzwischen wieder. Das zeigt der jüngste Wohnungsmarktbericht des Analysehauses F+B Forschung und Beratung, der dem Handelsblatt vorliegt. Besonders drastisch sieht die Situation in den sieben Kleinstädten mit den höchsten Mietsteigerungen aus: Hier kletterten die Wohnpreise binnen eines Jahres schneller als in den hippen Metropolen (siehe Grafik). Und das, obwohl diese Kleinstädte bereits zu den 50 teuersten Orten im Land zählen.

Geht man die Liste von F+B durch, finden sich kaum noch Städte oder Landkreise, in denen in den vergangenen zwölf Monaten die Immobilienpreise nicht gestiegen sind. Das gilt sogar für die von Abwanderung betroffenen Ruhrgebietsstädte, lange der Inbegriff für unattraktive, schrumpfende Städte. So sind etwa in Duisburg die Preise ab Mitte 2017 so schnell gestiegen wie im gesamten Fünfjahreszeitraum davor.

Ein ähnliches Phänomen gibt es auch auf dem Land: Der oberste bayerische Gutachterausschuss verzeichnet höhere Wohnungspreise sogar in Landkreisen mit sinkender Bevölkerung.

F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner ist überzeugt, dass die Preissteigerungen in den Klein- und Mittelstädten anhalten werden. Institutionelle Investoren hätten die Renditechancen erkannt und kauften dort ein. So meldete das Maklerhaus Avison Young am Donnerstag den Kauf von 81 Wohnungen im 49.000 Einwohner zählenden schleswig-holsteinischen Elmshorn durch eine überregionale Investmentgesellschaft. Und das ist kein Einzelfall.

Renditen von Großstadtwohnungen sinken

Kapitalmarktexperten sehen in den Käufen eine einfache Logik: Die Renditen von Großstadtwohnungen sinken stetig. Wenn wie in Hamburg und Frankfurt das 33-Fache der Jahresmiete, in Berlin, Düsseldorf, Stuttgart und München noch mehr gezahlt werden muss, dann sinkt die Rendite vor Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf drei Prozent und weniger. Abseits der Metropolen hingegen liegen die Renditen höher, was Käufer anzieht und die Preisspirale in Gang setzt.

Die Besinnung auf Klein- und Mittelstädte treibt zusätzlich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser. Ihre Steigerungsraten übertreffen nun schon das zweite Quartal in Folge die von Eigentumswohnungen. Lange Zeit war es umgekehrt, weil Selbstnutzer und Kapitalanleger um Eigentumswohnungen konkurrierten und so die Preise hochtrieben. Einfamilienhäuser werden hingegen meist zur Selbstnutzung gekauft.

In Metropolen sind sie für junge Familien bereits unbezahlbar; in Klein- und Mittelstädten im Umkreis der Metropolen fällt es dagegen leichter, ein eigenes Haus zu bauen. Hierzu trägt auch das staatliche Baukindergeld bei. Es sorge dafür, dass die Preissteigerungsraten bei Einfamilienhäusern hoch bleiben; damit erfülle es seine Lenkungswirkung, erklärt Experte Leutner. Mit dem Baukindergeld können erstmals Familien bauen, die in der Stadt dazu nicht in der Lage wären.

Was in der Debatte um die „neue Lust auf Stadt“, um hippe Metropolen und verwaiste Dörfer außerdem häufig untergeht, ist die schlichte Tatsache, dass es längst nicht jeden Deutschen in die Szeneviertel der Großstädte zieht. Eine Umfrage der Bundesstiftung Baukultur widerspricht der angeblich massenhaften Vorliebe für Metropolen nun deutlich.

Auf die Frage, wo Menschen am liebsten wohnen möchten, sprachen sich demnach 45 Prozent für eine Landgemeinde und 33 Prozent für eine Klein- oder Mittelstadt aus. Nur die 18- bis 29-Jährigen würden am liebsten dem Land den Rücken kehren: Hier wollen 40 Prozent in die Großstadt. „Die jungen Menschen suchen Anschluss“, erläutert Experte Just den Ausreißer.

Arbeitslosigkeiten in großen Städten oft höher

Kein Argument für eine Landflucht sind die besseren Jobchancen in der Stadt, zeigt eine weitere Studie der Beratungsfirma Empirica im Auftrag des GdW. So sei seit 2010 nur in zehn von 187 Kreisen mit schrumpfender Bevölkerung die Zahl der Arbeitsplätze gesunken. Im Schnitt sei die Jobzahl sogar um 8,4 Prozent gestiegen.

Ein Vergleich der Arbeitslosenquoten zwischen kreisfreien Städten und Landkreisen zeigt sogar, dass die Arbeitslosigkeit in den Städten meist höher war. „Eine Wanderung in die Städte ist mithin eine Wanderung in Richtung höherer Arbeitslosigkeit“, bringt es Harald Simons von Empirica auf den Punkt.

Je größer die Arbeitsplatzsicherheit, desto weniger würden Menschen an Abwanderung denken, erläutert Immobilienprofessor Just. Und was für Kleinstädte gelte, gelte auch für das Ruhrgebiet: Es profitiere von zehn Jahren Aufschwung mit sinkenden Arbeitslosenquoten.
Zugegeben: Schlechte Internetverbindungen und eine mangelhafte Versorgung mit Kleidungsläden und alltäglichen Produkten mögen auch künftig noch gegen Dörfer als Wohnort sprechen – aber nicht mehr gegen das Leben in einer Kleinstadt. Erst am Mittwoch billigte das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf, der mit 2,4 Milliarden Euro den Breitbandausbau auf dem Land fördern soll.

„Erstmals verlassen Mieter die Metropolen wieder – ab ins Umland“

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