Immobilienmarkt Wohnungsbauboom ade!

In Deutschland fehlen nicht nur Wohnungen, sondern auch Büros. Die zu bauen erscheint attraktiver, zeigt eine Untersuchung von sieben Metropolen. Deshalb wird die Lücke zwischen Wohnungsbedarf und -angebot noch größer.
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Immer mehr Menschen wollen in der Stadt wohnen und arbeiten. Die Immobilienbranche hat jedoch Schwierigkeiten, der steigenden Nachfrage nach Wohn- und Büroraum gerecht zu werden. Quelle: picture alliance/dpa
Wohnungsbau in Berlin

Immer mehr Menschen wollen in der Stadt wohnen und arbeiten. Die Immobilienbranche hat jedoch Schwierigkeiten, der steigenden Nachfrage nach Wohn- und Büroraum gerecht zu werden.

(Foto: picture alliance/dpa)

Düsseldorf„400.000“ heißt die magische Zahl der deutschen Immobilienwirtschaft. So viele Wohnungen müssten in Deutschland jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, heißt es seit mehr als einem Jahr in Marktstudien. Eine Zahl, die auch Politiker gern im Munde führen, wenn sie zu mehr Wohnungsbau auffordern.

Nun ist die Zahl nicht mehr magisch, sondern es ist auch unrealistisch anzunehmen, dass einmal so viele neue Wohnungen gebaut werden. Nicht nur, weil die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen in den ersten beiden Monaten wieder abnimmt. Sondern auch, weil dieser Trend anhalten wird. Das Immobilienmarkt-Analysehaus Bulwiengesa stellt in seiner Projektentwicklerstudie 2017 eine „neue Lust auf Büros“ und nachlassendes Interesse am Wohnungsbau in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart fest.

Unabhängig davon nimmt die Fläche der geplanten und im Bau befindlichen Immobilien, die später zum Verkauf stehen, über alle Nutzungsarten hinweg auch 2017 weiter zu. Betrachtet haben die Marktforscher die Projekte, die nicht für Eigennutzer erstellt werden, sondern an einen Investor verkauft werden. Bulwiengesa erwartet 2017 rund 27 Millionen Quadratmeter in diesem Segment. In diesem Jahr trage der Büroneubau erstmals seit Langem wieder zum Wachstum bei. Die Größenverhältnisse sind aber nach wie vor eindeutig: auf Büroneubauten entfallen 5,3 Millionen Quadratmeter, auf Wohnungsbau drei Mal soviel. Boomtown ist Berlin mit mehr als acht Millionen Neubau-Quadratmetern.

Die Begeisterung für Büroprojekte kommt nicht von ungefähr. Alle reden von Wohnungsknappheit, aber in Städten wie München und Berlin ist längst die Rede von Büroknappheit. Makler berichten, dass sie Mietgesuche für vierstellige Quadratmeterzahlen nicht erfüllen können. Die Situation drückt sich in Leerständen von um die drei Prozent in diesen beiden Städten aus.

Ein extrem niedriger Wert, der expansionswilligen Unternehmen die Flexibilität nimmt. Sie müssen ihre Beschäftigten häufig auf mehrere Standorte verteilen. In Frankfurt, das sich nun auf den Zuzug ausländischer Banken nach dem Brexit vorbereitet, ist der Büroleeerstand zwar wesentlich höher, aber viele Räume ohne Mieter entsprechen nicht mehr den Anforderungen an modernen Büroraum.

Wohnungen werden immer teurer
Großstädte
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Teuer, teurer, Mieten in der Großstadt. Im Schnitt stiegen die Mieten der im Jahr 2016 angebotenen Wohnungen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern um 6,3 Prozent – auf 9,97 Euro pro Quadratmeter. In den anderen kreisfreien Großstädten legten die Angebotsmieten um 4,5 Prozent auf durchschnittlich 7,33 Euro pro Quadratmeter zu. Und auch in den städtischen Kreisen setzte sich die Dynamik fort: Dort erhöhten sich die Angebotsmieten im Schnitt auf 7,20 Euro pro Quadratmeter und damit im Vergleich zum Vorjahr um 4,6 Prozent. Das geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor.

Ländliche Kreise
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Günstig wohnt dagegen, wer auf Natur steht. Die ländlichen Kreise haben weiterhin niedrige Mietenniveaus. Sie liegen im Mittel bei 5,87 Euro je Quadratmeter. Im Durchschnitt sind die Mieten aber auch hier leicht gestiegen.

Lüchow-Dannenberg
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Auch wer bereit ist bei Atmosphäre und Wohnsituation Abstriche zu machen, kann mit günstigen Mietpreisen davon kommen. Zum Beispiel in Lüchow-Dannenberg in Niedersachsen. Hier kosten die Mieten durchschnittlich 4,30 Euro pro Quadratmeter.

Wunsiedel
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Wer hätte das gedacht. Selbst im schicken Bayern gibt es einen Landkreis, der sogar zu den günstigsten in ganz Deutschland zählt: Wunsiedel. Den Landkreis kennt man vielleicht nicht unbedingt, aber dafür liegt der durchschnittliche Mietpreis hier bei nur 4,30 Euro pro Quadratmeter.

Hamburg
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Hamburg gehört hingegen zu den bekanntesten und beliebtesten Städten Deutschlands. Diese Popularität hat ihren Preis: Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter liegt in der Hansestadt bei 10,92 Euro. Damit gehört die Metropole zu den sechs Städten mit den höchsten Mieten Deutschlands. Doch es geht noch teurer.

Ingolstadt
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Man mag es wahrscheinlich nicht glauben, doch die Mieten in Ingolstadt sind tatsächlich noch höher als in Hamburg. 11,14 Euro pro Quadratmeter zahlt man dort im Schnitt. Das kleinere Mietpreis-Übel ist die Stadt vor allem für Pendler, die den noch teureren Mieten in München entgehen wollen.

Freiburg im Breisgau
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Statt Blick aufs Meer gibt es in Freiburg immerhin den Blick aufs „Bächle“. So werden die Wasserläufe in der Freiburger Altstadt im Volksmund liebevoll genannt. Der Immobilienmarkt ist hier sehr dynamisch. Das bedeutet eine hohe Nachfrage, kurze Vermarktungszeiten und steigende Preise. Deutschlandweit ist Freiburg mit durchschnittlich 11,39 Euro Miete pro Quadratmeter die viert-teuerste Stadt.

Es gibt zu wenig Bauland

Schuld daran, dass die jährlich 400.000 Neubauwohnungen in weite Ferne rücken, sind nach Ansicht der Wohnungswirtschaft Politiker. Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen beklagt Baulandmangel, fehlendes Personal in den Bauämtern und einen überregulierten Wohnungsmarkt. „Fast 60 Prozent unserer befragten Mitgliedsunternehmen geben an, dass sich die Rahmenbedingungen für Neubau-Investitionen im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben“, berichtete BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter am Mittwoch.

Der Verband befürchtet, dass die Baufertigstellungszahlen nach einem kurzen Anstieg langfristig auf 250.000 im Jahr zurückgehen. Fehlendes Bauland ist einer Umfrage unter den 1.600 Mitgliedsunternehmen zufolge das größte Hindernis. 98 Prozent gaben an, dass der Zugang zu Bauland erschwert sei. 41 Prozent sind sogar der Auffassung, dass tendenziell immer weniger Bauland ausgewiesen wird. „Innerstädtische Grundstücke sind in den meisten Kommunen aufgebraucht, die Entwicklung der verbleibenden kleinteiligen Areale ist schwierig“, beschreibt der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung die Situation.

Bürokratie ist größter Kostentreiber
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8 Kommentare zu "Immobilienmarkt: Wohnungsbauboom ade!"

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  • Man muss doch realistisch bleiben und die Kirche im Dorf lassen. Bei der gigantischen Flächenversiegelung, auch gern Verdichtung genannt, bleibt die Natur gnadenlos auf der Strecke. In Hamburg allein, haben wir ca. 2 Mio. leerstehende qm im gewerblichen Bereich. Das ist auf das unseelige Steuerrecht zurückzuführen, welches Investmentfonds zwingt das eingenommene Geld kurzfristig wieder anzulegen. Was für ein Quatsch, der Alle nur unter Druck setzt.

  • Wenn ich mir die Kommentare durchlese,
    dann will einer keine Mieter sondern Melkkühe.
    Wer Wohnungen zum Vermieten kauft, die über der 10 fachen
    Jahresmiete liegen, sollte nicht den Mietern , oder der Mietpreisbremse
    die Schuld geben. Zu teuer kaufen sich dann beschweren.
    Bei Aktienkäufern, sieht das keiner so.
    Rechnen Sie einfach mal mit 5% für laufende Moderniesierung.
    Wer für das 20 fache der Kaltmiete kauft, kann keinen Gewinn machen,
    wenn die Mieten jetzt bereits so hoch sind, das Preissteigerungen
    an eine Natürliche Grenze stoßen werden.
    Warum wohl verkaufen die Verkäufer.

    Die Öko anforderungen sind an der Realität vorbei.
    Kosten Nutzen Rechnung ist halt keine Stärke von Politikern.
    Da haben die Lobyisten ganze Arbeit geleistet.

    Der Staat trägt eine Mitschuld durch das erhöhen der Grundsteuer / Grunderwärbssteuer und das umlegen aller Straßenbauarbeiten auf die Anwohner.

    Wenn Bauland ausgewiesen wird explodieren die Preise dafür
    warum eigendlich? Da müßte die erste Preisbremse ansetzten

    Baugrundstücke in der Stadt müssen im Preis gedeckelt werden.
    Wenn man mal Ausrechnet, was kostet der qm Bauland und was das Gebäude selber. Dann sieht man warum die Mieten und die Kosten so hoch sind.
    Da muß angesetzt werden.

    Die Öffendlichen Hände haben massiv Wohnungen verkauft, ohne im gleichen Masse neue zu Kaufen/Bauen. Damit fehlt die Konkurenz bei den Vermietern.
    Das treibt die Kaufpreise und senkt die Renditen der Käufer und Vermieter

  • Es gibt 3 einfache, staatlich induzierte Gründe, die bewirken dass der Wohnungsmarkt nicht auf die Nachfrage durch die verstärkte Einwanderung reagiert....

    1. Der sozialistische Regulierungswahn mit Instrumenten wie der "Mietpreisbremse" verunsichert potentielle Investoren, bzw. lässt diese in weiser Voraussicht keine Wohnungen bauen. Es besteht ein erhebliches Risiko keine angemessene Rendite zu erwirtschaften.
    2. Die Linkssprechung der Gerichte schränkt die Möglichkeiten des Vermieters stark ein. So ist es nahezu unmöglich einen Mieter zu verabschieden dem es "unzumutbar" ist sich eine neue Bleibe zu suchen. Das Entfernen von Mietnomaden kann Jahre dauern und enorme Schäden bedeuten. Das ist ein enormes Risiko für den Vermieter das nicht durch die Rendite gedeckt ist.
    3. Im Zuge der Ökoreligion und der Weltuntergangskatastrophe "Klimawandel" wurde die ENEV so verschärft dass Wohnungen in D ähnlich solcher jenseits des Polarkreises zu isolieren sind. Das ist zwar nicht plausibel weil es durch den "Klimawandel" angeblich wärmer werden soll, verursacht aber enorme Bauzusatzkosten.


  • Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich.

  • Merkels Gäste brauchen Wohnungen und jetzt muß ich lesen, daß keine gebaut werden. Das sind gute zahlende Mieter, immerhin steht der Staat für sie auf ewig gerade.

  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    ich habe Probleme, mir unter "Wohnungsbedarf" etwas Konkretes vorzustellen. Glaubt man der Immobilienwirtschaft, so müßten jährlich 400 000 neue Wohnungen gebaut werden, um den "Wohnungsbedarf" zu decken. Hochgerechnet auf 10 Jahre, müßten somit 4 000 000 neue Wohnungen gebaut. Und darin wohnen? Darin wohnen könnten etwa 10 Millionen Einwohner.

    Wo sollen diese 10 Millionen Menschen herkommen? 10 Millionen Obdachlose gibt es sicher nicht. Aber vielleicht gibt es 10 Millionen Mitbürger, die bereit wären, ihre eigene Wohnung zu verlassen und umzuziehen. Damit stellt sich zunächst die Frage, was mit den verlassenen Wohnungen geschehen soll. Sollen sie abgerissen werden?

    Ein anderer Punkt: Zwischen "Wünschen" und "Bezahlen können" besteht ein himmelweiter Unterschied. Ich wünsche mir beispielsweise eine Villa am Berg, aber bezahlen kann ich sie natürlich nicht. Was die 10 Millionen umzugsbereiter Mitbürger sich wünschen, sind schöne Träume. Entscheidend ist, welche Miete sie aufbringen können. Und ob diese Miete bei den heutigen Baupreisen ausreicht, 4 Millionen Mietwohnungen zu errichten.

  • Angesichts des Zuzugs der merkelschen Neuanwerbungen -von den in Iatlien Ankommenden werden ganze 2,65% als Asylbewerber anerkannt-, welche es dann magisch in die Städte zieht, wird sich also an dem Wohnungsmangel so schnell nix mehr ändern.

    http://www.dailymail.co.uk/news/article-4442910/Less-3-migrants-reached-Italy-refugees.html

    PS: über die "fewer than 3%" könnte das HB ja auch mal einen Bericht verfassen....?

  • "400.000“ heißt die magische Zahl der deutschen Immobilienwirtschaft. So viele Wohnungen müssten in Deutschland jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, heißt es seit mehr als einem Jahr in Marktstudien. "


    Genauso viele neue Gäste unserer allseits weisen Kanzlerin kommen jährlich nach D.

    Zufall?

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