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Immobilienmesse Expo Real Teure Grundstücke, steigende Zinsen – für Bauherren wird es in Deutschland ungemütlich

Preisexzesse auf dem Grundstücksmarkt, rasant steigende Baukosten und drohende Zinserhöhungen werden zunehmend zur Gefahr für Projektentwickler.
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Die Fondsgesellschaft Commerz Real kaufte das Wohn- und Bürohaus noch im Rohbau. Quelle: Marc-Steffen Unger für Handelsblatt
Baustelle des „Omniturms“ in Frankfurt

Die Fondsgesellschaft Commerz Real kaufte das Wohn- und Bürohaus noch im Rohbau.

(Foto: Marc-Steffen Unger für Handelsblatt)

Düsseldorf, ErfurtMitte 2015 kauft Commerz Real, die Immobilienfondstochter der Commerzbank, in der Hamburger Innenstadt ein knapp 8.000 Quadratmeter großes Grundstück von der Allianz. Sie will darauf Wohnungen, ein Hotel und Büroflächen für 220 Millionen Euro bauen. Zunächst läuft alles nach Plan. Doch 2017 scheitert die Suche nach einem Generalunternehmer (GU), der die Gebäude schlüsselfertig zum kalkulierten Festpreis hochzieht – der Auftrag ist offenbar nicht lukrativ genug.

Andere Bauherren sind in einer vergleichbaren Situation. „Es kommt vor, dass Entwickler zehn Generalunternehmer anschreiben und nicht ein Angebot bekommen“, weiß Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank. Ursache sind rasant gestiegene Baupreise für viele Gewerke, etwa Maurer- und Fliesenlegerarbeiten oder Elektroinstallationen. Die GU geben sie an ihre Kunden weiter. So kommen Preise zustande, die manchmal 20 bis 40 Prozent höher sind als vom Investor kalkuliert, beobachtet Axmann. Für Preisverhandlungen bleibt den Auftraggebern wenig Spielraum. Die Baubranche ist voll ausgelastet.

Steigende Preise werden auch ein Thema auf der am Montag beginnenden Immobilienmesse „Expo Real“ in München sein. Sie haben mit dazu geführt, dass das Volumen an Bauprojekten zum ersten Mal seit der Finanzkrise 2008 stagniert, wie Zahlen des Analysehauses Bulwiengesa belegen, das auf den Immobilienmarkt spezialisiert ist.

Dabei wird in Deutschland eigentlich viel gebaut – doch noch immer nicht genug. Fast 27 Millionen Quadratmeter vermietbare Fläche sind in Vorbereitung, immerhin rund fünf Millionen Quadratmeter mehr als vor zehn Jahren (siehe Grafik). „Damals glaubten wir, Deutschland ist fertig gebaut“, erinnert sich Konstantin Kortmann, der das Wohnungsinvestmentgeschäft des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland leitet.

Grafik

Heute weiß man es besser. In allen deutschen Metropolregionen fehlen Wohnungen und Büros. Eigentlich sind das ideale Bedingungen für Projektentwickler. Doch es fehlen nicht nur Bauarbeiter, sondern auch Grundstücke. Das führt zu Bietergefechten und Grundstückspreisen, über die alte Hasen in der Branche den Kopf schütteln.

Gefechte um Grundstücke

So wunderte sich Jens Nietner, unter anderem verantwortlich für das Projektentwicklungsgeschäft beim Hamburger Immobilieninvestor HIH Real Estate, als ein Konsortium aus der Schweizer SSN und der Düsseldorfer Gerch-Gruppe für das Gelände der Holsten-Brauerei in Hamburg-Altona vor zwei Jahren 50 Prozent mehr zahlte, als die HIH bot.

Inzwischen will SSN allein dort für rund 830 Millionen Euro Wohn- und Gewerbegebäude mit einer Fläche von 200.000 Quadratmetern erstellen. Das sind 40.000 Quadratmeter mehr, als die Stadt Hamburg vorgesehen hat. Dass Projektentwickler nach dem Kauf versuchen, die vermarktbare Fläche zu erhöhen, um die höheren Grundstückskosten einzuspielen, ist ein gängiges Muster.

Und seit dem Deal sind Grundstücke noch teurer geworden. „Wer heute zu den hohen Preisen ein Grundstück kauft, muss darauf hoffen, dass Mieten und Verkaufspreise für fertiggestellte Gebäude weitersteigen“, beschreibt HSH-Banker Axmann die Situation. Das ist gefährlich. Denn alle im Markt wissen, dass der längste Immobilienboom der Nachkriegszeit ganz schnell zu Ende gehen kann, wenn die Zinsen steigen, was nach Ansicht von Kortmann auf mittlere Sicht geschehen wird.

Doch zwischenzeitlich treiben niedrige Zinsen und die gleichfalls geringen Mietrenditen für Bestandsgebäude auch eher risikoscheue Investoren wie den Commerz-Real-Fonds Hausinvest in Projektentwicklungen. „Bisher haben wir sämtliche Projektrisiken auf den Generalunternehmer abgewälzt“ – gegen einen entsprechenden Aufpreis, sagt Commerz-Real-Chef Andreas Muschter.

Heute will das Fondshaus einen Teil der bei früheren Projekten vom GU zu tragenden Risiken selbst übernehmen – um so den ursprünglich kalkulierten Preis zu halten. Typische Risiken sind, dass die Kosten aus dem Ruder laufen und das Objekt nicht rechtzeitig fertiggestellt wird.

Schnelles Geld

Alternativ könnte die Wiesbadener Fondsgesellschaft ihr Grundstück verkaufen – und sich aller Risiken entledigen. Inzwischen gestiegene Baulandpreise versprechen sogar Gewinn. Daraus entsteht ein gängiges Muster. So beobachtet Sebastiano Ferrante, der das Deutschlandgeschäft der Investmentgesellschaft PGIM Real Estate leitet, dass Projektentwicklungen aktuell bereits in der Entstehungsphase weiterverkauft werden. „Unter den Entwicklern gibt es welche, die schnell Geld mitnehmen wollen“, weiß auch Stephan Leimbach, bei JLL für die Bürovermietung in Deutschland verantwortlich.

Tobias Just, Immobilienwissenschaftler an der Universität Regensburg, warnt: „Wir müssen aufpassen, dass sich der Trend nicht selbst verstärkt. Wenn Projektentwickler mit Flächen handeln, ist das, als ob ein Maler Leinwände verkauft.“ Grundstückshandel schafft keine Gebäude.

Bereits die Mischung aus zu teuer gekauften Grundstücken, verzögerten Baugenehmigungen und hochschießenden Baukosten ist gefährlich. Wenn dann auch noch die Zinsen steigen, wird die Lage für manche Entwickler existenzbedrohlich, warnt HIH-Mann Nietner. Er befürchtet: „Dann werden einige über die Klinge springen.“

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1 Kommentar zu "Immobilienmesse Expo Real: Teure Grundstücke, steigende Zinsen – für Bauherren wird es in Deutschland ungemütlich"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Irgendwie erinnert mich das an 2007 USA - die Zinsen waren niedrig, die Preise waren hoch - jeder kaufte Immobilien und spekulierte die Erwartung die Preise würden weiter steigen!
    Die Zinsen stiegen, die Preise fielen - die Finanzkrise war geboren.
    Nun ist USA nicht auf Export angewiesen, Deutschland schon. Eine Wiedererstarkung wie in USA ist in Deutschland nicht zu erwarten. Es gibt zu viele Krisen - hausgemacht.

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