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Industrie, Logistik, Büros Siemens Real Estate entdeckt den Immobilienmarkt

Bislang verwaltete der Konzern Siemens Real Estate nur eigene Gebäude. Künftig will er auch mit Dritten Geschäfte machen.
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Siemens Real Estate entdeckt den Immobilienmarkt Quelle: Siemens
Siemens Campus Erlangen

Auch Flächen an neuen Standorten sollen künftig zum Teil an den Markt gebracht werden.

(Foto: Siemens)

München, Erfurt Siemens Real Estate will eigenständiger werden. Bislang war das Betriebssegment auf die Verwaltung der Immobilien des Konzerns konzentriert. Vermietung an Externe blieb die Ausnahme. Nun möchte sich Siemens Real Estate mit neuen Projekten und Flächenumnutzungen bestehender Siemens-Areale direkt an Dritte wenden, erklärt SRE-Chef Zsolt Sluitner dem Handelsblatt.

Damit kommt ein milliardenschwerer Akteur auf den Markt: Weltweit verwaltet Siemens Immobilien im Wert von 5,1 Milliarden Euro. 2018 erwirtschaftete SRE einen Gewinn von 140 Millionen Euro bei einem Umsatz von 2,2 Milliarden Euro.

Drei Bereiche sollen die Grundlage für die neue Strategie bilden: die Vermietung von Flächen, unter anderem durch Weiterentwicklung von „Siemens Technoparks“, in denen Firmen Flächen einschließlich individuell abrufbarer Dienstleistungen anmieten können. Die Umnutzung oder Entwicklung eigener, bereits bestehender sowie neuer Standorte aus dem industriellen Umfeld. Außerdem will SRE künftig Firmen bezüglich ihrer Immobilienportfolios beraten. „Derzeit findet ein struktureller Wandel in der Immobilienwelt der Industrieunternehmen statt, weniger Schwerindustrie, zunehmende Digitalisierung“, ordnet SRE-Chef Sluitner ein. „Wir haben die Innensicht, wissen, was Firmen brauchen und wie die Immobilien funktionieren“, sagt Sluitner.

Neuer Investmenttrend

Sogenannte „Light Industrial“-Immobilien, die in der Nutzung zwischen Logistik und Industrie liegen, haben derzeit Hochkonjunktur am Immobilienmarkt. 6,8 Milliarden Euro flossen 2018 in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien, was nach den 8,7 Milliarden Euro im Jahr zuvor den zweithöchsten Wert aller Zeiten darstellt. Drei Milliarden davon entfielen auf den Industriebereich. „Der Markt erfährt seit einigen Jahren eine Beliebtheit bei Investoren, wie wir sie bislang noch nie erlebt haben“, sagt Hubert Reck, Leiter des Industrial- und Logistikinvestment-Geschäfts beim Immobiliendienstleister Colliers International in Deutschland. Die Verschiebung in Richtung alternativer Investmentmöglichkeiten wie Unternehmensimmobilien, zu denen auch Gewerbeparks und Produktionsstandorte gehören, zeige, dass genügend Kapital im Umlauf sei und Anleger nach schnellen und vor allem rentablen Möglichkeiten suchten, um in deutsche Assets zu investieren. Eine aktuelle Studie von Bulwiengesa verdeutlicht, warum das Geschäft so begehrt ist: Die Bruttoanfangsrenditen für Käufe liegen bei Immobilien, die umgewandelt werden, im Schnitt bei 4,4 Prozent, bei Gewerbeparks bei 6,1 Prozent.

Das Immobiliengeschäft erkennen zunehmend Unternehmen für sich: Ende August hat der Süßwarenhersteller Halloren auf seiner Hauptversammlung eine Satzungsänderung beantragt. Das Unternehmen will künftig auch Immobilien kaufen, entwickeln, vermieten und bewirtschaften, wenngleich anders als bei Siemens Real Estate noch unklar ist, um welche Art der Gebäude es geht.

Bislang ist der Markt mit Unternehmensimmobilien stark zersplittert. Führende Unternehmen heißen Deutsche Industrie REIT oder Garbe Industrial. Hinzu kommen internationale Unternehmen mit europäischen oder deutschen Zweigstellen wie Cromwell Germany oder Frasers Property Europe.

Bislang ist der Anteil jener Akteure, die im Segment der Leichtindustrie Vermietung anbieten, „verschwindend gering“, erläutert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter des Immobilien-Analyseunternehmens Bulwiengesa. „Die Leichtindustrie ist absolut eigentümergeprägt“, sagt Schulten. Das könne sich in Zukunft ändern. Nicht nur, weil jene, die heute die Flächen besitzen, stärker über Vermietung nachdenken, sondern auch, weil die Nachfrage zunehme. Für die Miete spreche eine größere Flexibilität. International seien diese Modelle, etwa um London herum, längst etabliert.

Siemens im Wandel

Aktuell entwickelt SRE allein in Deutschland zwei Großprojekte für über eine Milliarde Euro, bei denen die Umnutzung eines bestehenden Siemens-Standorts vorbereitet wird: die Siemensstadt Berlin und der Siemens-Campus Erlangen. Die Mehrheit der Standorte liegt allerdings außerhalb der Top-7-Städte. Derzeit seien etwa drei Technoparks in Vorbereitung, in Niederbayern, in Schwaben und bei Nürnberg.

Zwar werde Siemens auch in Zukunft der Hauptkunde bleiben, sagt Sluitner, doch das Geschäft mit Dritten soll wachsen. Schon heute macht das Geschäft mit Externen rund 15 Prozent des Umsatzes von SRE aus. So vermietet SRE beispielsweise an Tüv, Continental oder Airbus. Da Siemens global aufgestellt ist, soll sich auch die Marktöffnung im Immobiliengeschäft global vollziehen, begonnen wird jedoch zuerst in Deutschland. Konkrete Umsatz- und Gewinnziele will Sluitner nicht nennen. „Das wird sich entwickeln. Wir haben Zeit“, sagt der SRE-Chef.

Siemens war einer der ersten Dax-Konzerne, die vor mehr als 20 Jahren eine Unternehmens-Immobiliengesellschaft gründeten. Heute verwaltet SRE 1700 Immobilienstandorte, davon etwa ein Drittel Produktionsstätten. Bei der Planung und Entwicklung neuer Großstandorte – wie der neuen Unternehmenszentrale am Wittelsbacher Platz oder künftig der neuen Siemensstadt in Berlin – übernahm die SRE die Federführung.

Doch in der neuen Konzernstruktur muss die SRE erst noch ihren Platz finden. Vorstandschef Joe Kaeser baut das Traditionsunternehmen derzeit so stark um wie kaum einer seiner Vorgänger. Zunächst entwickelte er Siemens eher schleichend in Richtung einer Holding und brachte die Medizintechnik-Tochter Healthineers und das Windkraftgeschäft über die Fusion mit dem Konkurrenten Gamesa an die Börse. An beiden Sparten behielt die Siemens AG aber die Mehrheit.

Der große Schritt folgt im nächsten Jahr: Siemens spaltet sich auf. Das gesamte Energiegeschäft, das für 40 Prozent der Konzernumsätze steht, wird abgestoßen und an die Börse gebracht. Siemens will sich bei diesem Schritt von der Mehrheit trennen. Kaeser und Aufsichtsratschef Jim Hagemann Snabe sind überzeugt, dass fokussierte Spezialisten im Zeitalter der Digitalisierung flexibler und schneller sind. Dafür sind sie ausdrücklich bereit, auf Synergien, die ein Mischkonzern liefert, zu verzichten.

Eigenständige Einheiten

Eine Abspaltung der Immobiliensparte von Siemens sei derzeit nicht geplant, sagt Sluitner. Ganz ausschließen mag er es aber auch noch nicht. „Das ist eine Sache, die aktuell nicht auf der Agenda steht. Fragen Sie in drei oder vier Jahren noch einmal.“

Die SRE gehört in der aktuellen Konzernstruktur zu den drei „Service Companies“. Die anderen beiden sind die Finanztochter Siemens Financial Services (SFS) und die Global Business Services, die Dienstleistungen für Siemens und externe Kunden anbieten.

In Industriekreisen hieß es, Ziel von Kaesers Umbau sei es, zusätzliche Werte zu schaffen. Das gelte für die operativen Geschäftseinheiten, aber auch für die Service-Sparten. SRE könne auch große Projekte stemmen. Die neue Konzernzentrale zum Beispiel sei pünktlich und im Kostenrahmen realisiert worden. Zudem habe die Immobilieneinheit Branchenexpertise und wisse zum Beispiel, wie eine moderne Fabrikhalle aussehen müsse. „Die können die wirklich großen Projekte, das kann nicht jeder.“ Daher sei es ein logischer Schritt, jetzt mit der Produktpalette nach außen zu gehen.

Mehr: Lesen Sie hier, warum Deutschland den Strukturwandel bei Büroimmobilien verschläft.

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