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Internationaler Vergleich Gefahr einer Immobilienblase weltweit in München am höchsten

Mit den Immobilienpreisen haben auch die Preisübertreibungen kräftig zugelegt, vor allem in der Euro-Zone. Neu in der Blasenzone sind Paris – und eine deutsche Großstadt.
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Eine Wohnung kostet in der Landeshauptstadt das 37-fache der Jahresmiete. Quelle: dpa
Hauswand in München

Eine Wohnung kostet in der Landeshauptstadt das 37-fache der Jahresmiete.

(Foto: dpa)

Frankfurt Auf dem Immobilienmarkt ist München Spitzenreiter. Das gilt in Deutschland gemessen am Preis schon seit Jahren.

Neuerdings hat München auch international die Spitze erklommen, und zwar wenn es um die Städte mit der größten Blasengefahr geht. Im UBS Global Real Estate Bubble Index landet die Stadt an der Isar erstmals an der Spitze und überholt damit im Vergleich zum Vorjahr sogar Hongkong.

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24 Metropolen haben die Immobilienspezialisten der Schweizer Großbank untersucht, darunter London, New York, Sydney, Singapur oder Tokio. Kein Markt aber sei derart überbewertet wie der Münchner.

Die Ungleichgewichte haben während des letzten Jahres vor allem in der Euro-Zone zugenommen. Neu aufgerückt in die Blasenzone sind Frankfurt und Paris.

Frankfurt sticht wie schon im vergangenen Jahr besonders hervor: In keiner anderen Stadt sind die Preise so stark gestiegen wie in der Mainmetropole. 2018 verteuerten sich Wohnimmobilien um elf Prozent, nach 15 Prozent im Vorjahr.

Gemessen am absoluten Preis erscheinen die deutschen Städte zwar noch günstig. So müsse ein Facharbeiter für eine 60 Quadratmeter große Wohnung in München acht Jahreseinkommen berappen während es in London 14, in Hongkong gar 21 sind.

Übermäßige Abhängigkeit von niedrigen Zinsen

Umso kritischer fällt jedoch eine andere Statistik aus: der Kaufpreisfaktor. Eine solche Wohnung kostet in München das 37-fache der Jahresmiete, in London hingegen „nur“ das 31-fache.

Extrem hohe Kaufpreisfaktoren deuten auf eine übermäßige Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin. Die Immobilienpreise in Städten, in denen dieser Wert über 30 liege, seien anfällig für starke Preiskorrekturen, sollten die Zinssätze steigen, heißt es im Report.

Die Gefahr einer Preisblase misst die UBS anhand von fünf Kriterien. Untersucht werden das Preis-Einkommens-Verhältnis, das Preis-Miet-Verhältnis, Veränderungen im Verhältnis von Hypotheken zum Bruttoinlandsprodukt (BIP), Veränderungen in der Bautätigkeit gemessen am BIP und einem Stadt-Land-Preisindikator.

Die UBS mahnt Investoren in Städten mit erhöhter Blasengefahr zur Vorsicht. Der weltweite Rückgang der Zinsen werde den Immobilienmärkten keinen neuen Impuls geben. „Denn in vielen Städten sind Hypothekarzinsen nicht der Flaschenhals bei Eigenheimkäufen. Vielmehr fehlen den meisten Haushalten schlicht die nötigen Eigenmittel, um die Finanzierungskriterien der Banken zu erfüllen. Dies stellt unserer Meinung nach eines der größten Risiken für Immobilienwerte in urbanen Zentren dar“, sagt Claudio Saputelli, Leiter des Immobiliengeschäfts von UBS Global Wealth Management.

Ein typisches Anzeichen für eine Blase sei laut UBS, wenn sich die Kaufpreise von den Mieten oder den Einkommen entkoppeln. Beides treffe auf München und Frankfurt zu.

Obwohl Urbanisierung, digitale Revolution sowie Baubeschränkungen die Bewertungen von Immobilien in Städten immer noch stützen, kann nicht mehr mit Sicherheit mit realen Preisanstiegen gerechnet werden, heißt es in der Analyse.

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Was das genau heißt, lässt sich an Metropolen jenseits des Euro-Raums erkennen: Im Durchschnitt der analysierten Märkte sind die inflationsbereinigten Preise während der letzten vier Quartale praktisch zum Stillstand gekommen.

In einigen Städten fallen die Preise sogar stark. So sind die Preise für Immobilien in Vancouver allein im Jahresvergleich um sieben Prozent gefallen. In Stockholm haben sich Immobilien von ihrem Höhepunkt um zehn, in Sidney gar um 15 Prozent entfernt.

Als Gründe für fallende Preise werden meist eine striktere Regulierung genannt, etwa höhere Grunderwerbssteuern (London), straffere Darlehensregeln (Stockholm) oder das Kürzen steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten (New York).

Mit der konjunkturellen Eintrübung stehe nun auch den zuletzt weiter steigenden Märkten in der Euro-Zone eine Belastungsprobe bevor. Wann eine Immobilienblase platzt, vermag der Index der UBS nicht zu sagen. Ursachen könnten neben ökonomischen Abschwüngen aber auch steigende Zinsen oder staatliche Regulierungen sein.

Zuletzt hatte bereits das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln eine Trendwende am Immobilienmarkt in Deutschland erkannt. Für die kommenden zwölf Monate prognostizieren mehr Unternehmen aus der Branche eine schlechtere als eine bessere Entwicklung. Das Immobilienklima ist im dritten Quartal in Folge gesunken.

Kauf in Großstädten hat sich noch immer gelohnt

Bereits seit längerem warnt die Bundesbank, dass die Preise in den Großstädten bis zu 35 Prozent übertrieben sein könnten. Das Immobilienforschungsinstitut Empirica warnt zudem, dass die Übertreibungen auch in den mittelgroßen Städten und sogar in sogenannten „Schrumpfungsregionen“ zu erkennen seien.

Immobilienbesitzer in den Metropolen können sich zumindest mit zwei weiteren Fakten aus dem UBS-Index trösten: Zum einen sei die Kreditvergabe nach wie vor strenger als vor der Finanzkrise nach 2008.

Zum anderen habe sich ein Immobilieninvestment in den vergangenen 40 Jahren in den meisten Großstädten auch dann noch gelohnt, wenn Käufer zum Höchstpreis einstiegen. Kommt der Abschwung, braucht es also vor allem eines: viel Geduld.

Mehr: Wo die Mieten und Kaufpreise am stärksten steigen – das sind Deutschlands Trendviertel 2019. Ein Dossier.

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