Interview zur Mietpreisbremse „An Populismus grenzende Betriebsamkeit“

Die Mietpreisbremse soll Wohnraum bezahlbar machen. Der Immobilienprofi Manfred Binsfeld erklärt, warum die Ziele der Regierung unrealistisch sind und das neue Gesetz sogar für steigende Mieten sorgen könnte.
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Ein neues Gesetz soll die Kredite von Privatleuten neu regeln. Bei Immobilienkrediten gibt es Kritik. Quelle: Getty Images

Ein neues Gesetz soll die Kredite von Privatleuten neu regeln. Bei Immobilienkrediten gibt es Kritik.

(Foto: Getty Images)

Herr Binsfeld, der Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse liegt vor. Lösen die Pläne die Probleme auf dem Wohnungsmarkt?
Die Mietpreisbremse ist höchstwahrscheinlich nicht geeignet, die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen. Sie wirkt eher in die andere Richtung, da sie den Wohnungsmangel – das eigentliche Problem – nicht beseitigt, sondern den Wohnungsneubau dämpfen wird und somit mittelfristig Mietsteigerungen herbeiführt.

Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarkt-Research bei Feri Eurorating. Quelle: PR

Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarkt-Research bei Feri Eurorating.

(Foto: PR)

SPD-Politiker sprechen von „exzessiven Mietsteigerungen“ in den Metropolen. Musste die Politik nicht aktiv werden?
Ob die Mietsteigerungen exzessiv sind und wie repräsentativ diese sind, ist durchaus umstritten. Beträchtliche Mietsteigerungen gibt es allenfalls in den attraktiven Metropolen und beliebten Universitätsstädten und auch dort nur in den angesagten Stadtteilen. Grundsätzlich darf man auch nicht vergessen, dass der Immobilienmarkt einen starken Zyklus hat. So sind die Mieten in Deutschland zwischen 1990 und 2005 real gesunken. Ein Teil der jetzigen Entwicklung ist deshalb ein Nachholeffekt.

In den Großstädten fällt dieser Nachholeffekt aber ziemlich kräftig aus.
Den jetzigen Ungleichgewichten in den Metropolen und Universitätsstädten hätte die Politik viel früher begegnen müssen, beispielsweise mit einer zeitgemäßen und ordnungspolitisch passenden Wohnungsbauförderung.

Sorgen die Pläne für Entlastung?
Mit den geplanten Maßnahmen kommt man den Mietern auf den ersten Blick entgegen. Das eigentliche Problem des Wohnungsmangels wird damit aber nicht behoben. Im Gegenteil: Die jetzigen Pläne führen eher zu Mietanpassungen von Bestandswohnungen, die zuvor aufgrund der zu erwartenden Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen unterlassen wurden. Dazu kommen zahlreiche Ausweichreaktionen auf Vermieterseite, verstärkte Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie geringere Investitionen in Sanierung und Modernisierung.

Wie beurteilen sie die zentrale Regel, dass bei einem Mieterwechsel die neue Miete in den Metropolen künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen darf?
Es ist schwer zu quantifizieren, welche Folgen eine Mietpreisbremse bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete haben wird. Generell aber hat jede Deckelung eine preisdämpfende Funktion. Andererseits könnte es auch zu kurzfristigen Vorzieheffekten bei der Erhöhung der Mieten kommen. Vermieter könnten die Gelegenheit nutzen wollen, die Miete noch mal kräftig zu erhöhen, ehe sie künftig mit geringeren Mietsteigerungen zufrieden sein müssen.

Der Bundesjustizminister rechnet die einer Entlastung der Mieter um genau 854,2 Millionen Euro pro Jahr. Ist das realistisch?
Das ist eine sehr einfache Kalkulation auf der Basis von Annahmen, die nicht sonderlich realistisch sind. Insofern ist die Zahl reines Wunschdenken.

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„Ein Eingriff in den Preismechanismus ist kontraproduktiv“
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21 Kommentare zu "Interview zur Mietpreisbremse: „An Populismus grenzende Betriebsamkeit“"

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  • @ DomestosKakerlakis

    Die Alternative zum Vermieten ist immer der Verkauf an Selbstnutzer. Das ist eine Option die zumindest ich in Betracht ziehe wenn die Rendite absehbar nicht mehr in Relation zu Risiko und Aufwand stehen.

    Die angebliche "Sicherheit des Betongoldes" ist das Ergebnis permanenter Gehirnwäsche der Banken die gerne langfristige Schuldner haben. Wer tatsächlich alle Aufwände der Vermietung mit einrechnet wird nur in einigen Ballungsgebieten oder Steuersparkonstellationen noch langfristige akzeptable Renditen mit privater Vermietung erzielen.

  • @ DomestosKakerlakis

    Wer glauben Sie fährt 100 oder mehr Kilometer nur weil ein Interessent sich mal die Wohnung anschauen will? Die Rate der Interessenten die einen vereinbarten Besichtigungstermin rechtzeitig absagen liegt unter 50%.

    Alle Vermieter die bisher weiter entfernte Objekte hielten müssen nun ganz neu kalkulieren. Wenn sie finanzierten oft auch noch zusammen mit der Bank.

    Auch deshalb weil ohne Maklerkosten die Umzugsbereitschaft bei Mietern steigen wird.
    Ein Paar das nach einem Monat wieder auszieht weil man die Folgen des "Zusammenziehens" unterschätzt hat mag die Ausnahme sein. Aber sowas kommt vor und wird zukünftig den Vermieter belasten.

    Wohnungsbesichtigungen. Übergabe und Abnahme sind immer 3 Pflichttermine. Gerade ältere Personen oder Vermieterinnen werden selten die Aufgaben des Maklers übernehmen.
    Dann muss man halt überlegen wie man 2 Monatsmieten auf ein Mietverhältnis aufschlägt und ob man weiter vermieten will und kann wenn die Rendite sinkt.

    Irgendwann findet man Goldmünzen vielleicht interessanter als vermietbare Wohnungen. Das war 1984 in der DDR so und ist 2014 in Venezuela nicht anders.

  • Interessante Einstellung: bei den Wänden streichen gilt, daß die Mieter dies nach eigenen Wünschen gestalten sollen / dürfen (das können diese ja auch, wenn sie die Wände bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand vesetzen), bei der Küche aber, da wo es Geld kostet, zählen die Gestaltungswünsche plötzlich nicht mehr. Nun das mit den Gestaltungs-wünschen ist mein Argument bei Mietinteressenten. Danke schon mal dafür.
    Achja, ich muss mir keine Sorgen machen, daß ich meine Wohnung nicht vermietet bekomme und ich mach mir auch keine Sorgen, daß ICH den Makler bezahle. Die Wohnung gibt es nur über Makler, beauftragen werden diese die Mieter.Ich kann es mir leisten die Wohnung auch leer stehen zu lassen. Haben viele Leute, die eine Wohnung suchen, auch die Zeit?
    Eigentum verpflichtet, aber nicht zu allem. Ich habe Eigentum, andere dicke Autos und fahren mehrmals im Jahr in Urlaub.

  • „An Populismus grenzende Betriebsamkeit“

    Die ist Populismus pur. Durch dieses gesetz wird keine einzige Wohnung mehr geschaffen. Mehr Wohnungen aber sind der beste Mieterschutz, allerdinsg würde dies Geld kosten. geld das wir hier nicht mehr haben, da unser Geld in die notleidenden Südländer, die EU und die EZB verschenkt wird.
    Weshalb kann denn nicht auch eine kleine Entkrampfung dadurch stattfinden, daß eben Asylbewerber nicht in den angespannten Ballungszentren untergebracht werden, sonder da, wo es Wohnungen gibt? Achja geht ja auch wieder nicht: ist diskriminierend, nicht EU konform usw.

  • Der Bezug zum Thema: Nicht Mieten sind per se zu hoch, Unter- und Mittelschicht sind zu arm geworden, primär durch die Politik der SPD.
    Eine freiheitlichere Politik ermöglicht außerdem, Arbeit und Ausbildungen weniger an bestimmte Orte zu binden, zum Beispiel für Freelance-Autoren, Fernstudenten mit Nebenjob oder Daytrader oder "Waldbewohner". Die Politik hat den Einzelnen nicht in einen bestimmten Lebensweg( Ausbildung in einem Handwerksberuf) zu drängen, echte Wahlfreiheit hier könnte den Wohnngsmarkt entspannen helfen.

  • Staatliche Eingriffe führen zu Mangel, Ineffizienz und Ungerechtigkeit. Ich schlage vor, das Übel an der Wurzel zu packen, nämlich Armut und ein System das zur Unmündigkeit erzieht.
    I: Massiver Ausbau von Fernuniversitäten und -kursen. Die notwendigen elektronischen Kommunikationsmitteln sollen armen Studenten mit zinslosen Krediten ermöglicht werden.
    II : Entlassung aller Beschäftigten bei der Bundesagentur für Arbeit und angegliederter Maßnahmenträger, Streichung aller finanziellen Zuschüsse für Eingliederung in den Arbeitsmarkt an Arbeitgeber.
    III: Einführung einer unbürokratischen Sozialhilfe für alle in D lebenden Menschen statt des Hartz IV-Systems, das mehr der Kontrolle und Ausbeutung der Arbeitskraft dient als der Sicherstellung des Überlebens.
    BaföG wesentlich vereinfachen, unabhängig von Einkommen der Eltern.
    IV: Ersatzlose Streichung des EEG und des Einspeisevorrangs für EE-Strom, stattdessen Nutzung einheimischer Energieträger wie Schiefergas, für mehr Beschäftigung und niedrigere Lebenshaltungskosten.
    V: Streichung des "gemeinnützigen Status" von Vereinen wie "Campact", "Greenpeace".
    VI: Enteignung des Klerus, Kirchen werden rechtlich als eingetragene Vereine weitergeführt.
    VII: Abschaffung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks.
    VIII: Keine Besteuerung von Prostitution. Dieser wird fast immer aus blanker Not nachgegangen, und der Staat zwingt durch Abgaben zur häufigeren Ausübung für die gleiche Menge Geld
    IIX: Abschaffung der Apothekenpflicht für alltägliche Medikamente, nicht, weil sie ungefährlich wären, sondern weil mündige Bürger mit Gefahren umzugehen wissen.
    IX: Abschaffung von Pensionen, Altersversorgung soll aus ausreichendem laufendem einkommen selbst geplant werden.
    X: Recht von Schülern auf freie Lehrerwahl, probeweise Begrenzung der Schulpflicht.
    XI: Neuordung bei Medienbeteiligungen von Parteien.(SPD-Medienkartell)
    Der Punkt: Mehr Markt, weniger Staat. Hilfe für Bedürftige jederzeit, Alimentierung von Pfründenträgern-nein

  • "Und wenn ein Mieter die Maklergebühren zahlen soll, ist es für den kein Minus?"

    Maklergebüren bzw. der entsprechende Vermietungsaufwand hängen davon ab, wie lange der Mieter in der Wohnung bleiben möchte. Das ist eine Kostenposition, die (normalerweise) vom Lebensstil des Mieters ausgeht - und nicht vom Vermieter.

    "Hier hat es den Anschein als wenn sie jederzeit bereit sind an Kurzzeitmieter Wohnungen zu vergeben, nur wenn es denn um entstehende Kosten geht, überlassen Sie das dann doch lieber den Mietern."

    Richtig. Die Vermietung über kurze Zeiten führt dann ja zu wesentlich höherem Aufwand bzw. zu wiederkehrenden Vermittlungskosten. Wenn man die dann nicht umlegen darf, vermietet man an diese Menschen eben keine Wohnung mehr.

  • Wenn Sie die Renovierung der Wände als so wichtig erachten, sollten sie einfach mal überlegen ob es nicht einfacher ist, wenn der neue Mieter die Wohnung nach eigenen Wünschen selbst streicht. Was sollte denn die pure Geldverschwendung und einem doppelten Anstrich - und wenn nichts abgewohnt ist, wäre das doch im Grunde schon wirklicher Unfug.

    "Haben halt die Mieter mehr Ausgaben bei Einzug."

    Genau diese Einstellung haben leider viele Vermieter; da kann es nur mehr recht als billig sein, wenn genau die keine Mieter mehr finden.

  • Zu aller erst müssen Gesetzeslücken geschlossen werden, denn um eine Miete erhöhen zu können, kann der Vermieter 3 eigene Wohnungen als Vergleich heranziehen, wenn es in dem Ort keinen Mietspiegel gibt. Ergo: Dort kann nach wie vor zugeschlagen werden, was natürlich auch getan wird.
    Vermieter haben nämlich einen gewaltigen Denkfehler, den sie nicht einmal bemerken:
    Wenn Löhne und Gehälter nicht steigen wird man notgedrungen in den sauren Apfel beißen müssen und sich Mieterhöhungen verkneifen - ansonsten sind die Mieter bald weg, weil es nicht mehr bezahlbar ist. Bedeutet,es wird für alle eng. Und dabei hilft auch kein Jammern, das man nun als Vermieter der sich gerne alle Arbeit sparen will, dafür zahlen soll.
    Hauptsache ist dann, das die Gesetzesentwürfe wasserdicht sind.

  • Die Grundsteuer wird ja nicht vom Staat, sondern von den Kommunen festgelegt. Jeder legt die Höhe dabei selbst fest und damit kann der Staat als solcher nicht eingreifen. Und dann ist dann umgerechnet auf den Monat auch ganz sicher nicht der größte Posten und zum weiteren zahlen die Mieter die Grundsteuer für ihre Wohnung selbst.

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