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Kleinere Städte im Trend Worms statt Berlin – wo Immobilien-Kauf noch lohnt

Wer in Immobilien investieren will, muss nicht gleich nach Berlin, Hamburg oder München schauen – im Gegenteil. Eine neue Studie zeigt, welche kleineren Städte Käufern eine hohe Rendite versprechen.
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Die rheinland-pfälzische Stadt ist neben Worms, Wolfsburg und Co. eine der gefragten B-Lagen, glaubt man einer neuen Untersuchung. Quelle: dpa
Porta Nigra in Trier

Die rheinland-pfälzische Stadt ist neben Worms, Wolfsburg und Co. eine der gefragten B-Lagen, glaubt man einer neuen Untersuchung.

(Foto: dpa)

Frankfurt Was hat eine schwedische Pop-Band mit der Rendite von Immobilien zu tun? Nicht viel. Bis auf die Tatsache, dass die sogenannte „ABBA“-Anlagestrategie für Wohn-Investments den gleichen Namen trägt wie das Erfolgsquartett aus den 1970er-Jahren. Hinter der Buchstabenkombination verbirgt sich ein einfacher Tipp.

„Investoren sollten innerhalb von beliebten A-Städten in B-Lagen investieren – und damit tendenziell in günstigeren Gebieten“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Anlageberaters Dr. Lübke & Kelber. In günstigeren B-Städten seien hingegen A-Lagen vorteilhafter. Denn dort seien die Renditen gemessen am Standortrisiko noch vorteilhafter. Das Erfolgsrezept „ABBA“ funktioniert – so geht es zumindest aus einer aktuellen Analyse des Beratungshauses hervor.

Die Analysten haben die Standortrisiken mit den zu erwartenden Objekt- beziehungsweise Eigenkapitalrenditen in 110 deutschen Städten verglichen. Bei ihrer Untersuchung sind sie von einer Eigenkapitalquote von 55 Prozent ausgegangen – bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das geliehene Kapital.

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert
Platz 5: Frankfurt am Main
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In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

(Foto: dpa)
Platz 4: Düsseldorf
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In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

(Foto: obs/Accor Hotellerie Deutschland GmbH)
Platz 3: Hamburg
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Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

(Foto: dpa)
Platz 2: Berlin
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Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

(Foto: dpa)
Platz 1: München
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In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

(Foto: dpa)
Platz 5: Einfamilienhäuser
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Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

(Foto: dpa)
Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
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Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

(Foto: dpa)

Beim Blick auf die beliebten „Top-7-Städte“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigt sich deutlich: In den guten Lagen ist bei Bestandsimmobilien kaum noch etwas zu holen. In Berlin ist die Situation besonders krass: „Weder im Bestands- noch im Neubausegment lassen sich in der Hauptstadt gegenwärtig Renditen erzielen, die das Standortrisiko hinreichend einpreisen“, schreiben die Experten über das negative Risiko-Rendite-Verhältnis. In den mittleren Lagen von Berlin seien jedoch – wie in allen „Top-7-Städten“ – durchaus lohnenswerte Transaktionen möglich. Berlin habe als Standort einen sichtbaren und anhaltenden Aufschwung erlebt, Investoren sollten aber ganz genau hinschauen, empfiehlt Jacke.

In den guten Neubau-Lagen der sieben beliebtesten Städte müssen Investoren ebenfalls damit rechnen, weniger als die von Dr. Lübke & Kelber für den jeweiligen Standort empfohlene Mindestrendite zu erwirtschaften. Diese haben die Analysten auf der Basis des jeweiligen Standortrisikos definiert. Basis sind Daten zu Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt und der Nachfrage sowie den Miet- und Kaufpreisen.

Die nachfragegetriebenen Preiseffekte in den Großstädten kämen mit ebenfalls steigenden Baulandpreisen und Baukosten zusammen, schreiben die Experten. Das könnte nicht durch höhere Mieten ausgeglichen werden. Gerade dort, wo der höchste Bedarf bestehe, ist Neubau aus Investorensicht oftmals unrentabel, so Jacke.

Hier gibt es Rendite – hier droht der Wertverfall
Immobilie zu verkaufen
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Der Trend ist bekannt: In begehrten Regionen haben die Preise für Wohneigentum kräftig angezogen. Aber wo finden Kaufwillige noch Häuser mit Wertsteigerungspotenzial? Und wie sichern sich Schnäppchenjäger gegen Wertverluste ab? Eine aktuelle Studie gibt Hinweise.

(Foto: dpa)
Tops und Flops
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So sind nach Berechnungen des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank in 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien noch günstig. Orte mit der Aussicht auf satte Wertsteigerungen gibt es nach wie vor: Zu ihnen zählen zahlreiche kleinere Städte und ländliche Gebiete vor allem im Umkreis der Metropolen, etwa rund um Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, im Dreiländereck von Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen sowie im Rheinland. Strukturschwache Regionen ohne Anbindung an eine Metropole, viele davon in Ostdeutschland, weisen hingegen oft zwar günstige Kaufpreise auf, bergen aber auch die Gefahr hoher Wertverluste in der Zukunft.

In unserer Übersicht finden sich die zehn Flop-Kreise mit den höchsten prognostizierten Wertverlusten bis 2030 – und die zehn Top-Regionen, in denen die HWWI-Forscher die stärksten Wertsteigerungen erwarten.

(Foto: dapd)
Flop 10: Landkreis Spree-Neiße
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Bei den Flop 10 gilt für Kaufwillige: Finger weg! Auf Platz 10 der erwarteten Wertverlusten aller 402 deutscher Landkreise und kreisfreier Städte liegt laut HWWI der Spree-Neiße-Kreis im südöstlichen Brandenburg. Die Region gilt als besonders strukturschwach und liegt auch nicht im Einzugsgebiet des boomenden Berlins. Bis 2030 wird der Immobilienpreis pro Quadratmeter laut der Prognose im Vergleich zum Jahr 2016 um real 3,66 Prozent fallen. Real, das heißt: alle folgenden Preisprognosen sind inflationsbereinigt.

(Foto: dpa)
Flop 9: Landkreis Anhalt-Bitterfeld
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Ein noch schlimmerer Preisabsturz wird im benachbarten Landkreis Anhalt-Bitterfeld erwartet. In der früheren Chemieregion der DDR gehen die Preise pro Quadratmeter laut Prognose um ganze 3,67 Prozent zurück.

(Foto: dpa)
Flop 8: Salzlandkreis
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Der Landkreis inmitten von Sachsen-Anhalt schneidet bei dem Ranking ebenfalls nicht gut ab. Die Immobilienpreise fallen laut Postbank-Prognose um 3,73 Prozent.

(Foto: dpa)
Flop 7: Landkreis Mansfeld-Südharz
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Im Südwesten Sachsen-Anhalts liegt der beschauliche Landkreis. Die Job-Dichte ist schlecht: Mehr Bewohner pendeln in andere Regionen zu ihrem Arbeitsplatz, als Menschen von außerhalb nach Mansfeld-Südharz zum Arbeiten einpendeln. Die Preise pro Quadratmeter fallen folglich bis 2030 um 3,84 Prozent.

(Foto: Picture Alliance)
Flop 6: Landkreis Uckermark
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Die Nachfrage entwickelt sich bis 2030 in mehreren Landkreisen Brandenburgs sehr schlecht. Auf Platz fünf landet die Uckermark mit minus 3,88 Prozent.

(Foto: dpa)

Aber auch abseits der Top-7-Städte gibt es Jacke zufolge durchaus attraktive Investitionsstandorte mit besonders günstigem Risiko-Rendite-Verhältnis. „Alle von uns ermittelten sogenannten hidden champions sind B-Standorte“, sagt Jacke.

Die Geheimtipps im Bestand finden sich demnach in Osnabrück, Wolfsburg und Worms. Dasselbe gilt für Neubauten in Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth. „Worms, Trier und Landshut in mittleren Lagen sowie Osnabrück, Wolfsburg und Worms in guten Lagen bieten Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das beste Risiko-Rendite-Verhältnis“, sagt Jacke.

Im Neubausegment führten Würzburg, Oldenburg und Landshut in mittleren sowie Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth in guten Lagen das Feld an. Insgesamt können Investoren zudem in fast allen 110 untersuchten Städten Eigenkapitalrenditen von deutlich über drei Prozent erzielen. Das gelte sowohl für das Bestands- als auch das Neubausegment.

Fazit: Während in den guten Lagen der A-Städte derzeit nur noch wenig Rendite winkt, sieht es in mittleren Lagen und B-Städten wie Osnabrück oder Worms deutlich besser aus. Folgen Investoren also der „ABBA“-Strategie, könnten sie einen echten Hit landen – mit dem Titel: „Money, money, money“.

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