Kommentar: Wie gefährdet ist der deutsche Immobilienmarkt?

Frankfurt „Eine schlechte Wohnung macht brave Leute verächtlich“, wusste schon Dichterfürst Johann Wolfgang von Goethe. Es ist ein Motto, das sich viele Deutsche derzeit offensichtlich zu Herzen nehmen. Die Suchanfragen und Kontaktaufnahmen auf den großen Immobilienportalen für Offerten von Eigentumswohnungen schnellen im Schatten der Pandemie in den letzten Monaten deutlich in die Höhe.

Dem deutschen Immobilienmarkt ist damit etwas gelungen, was die deutsche Bevölkerung ein Jahr nach Ausbruch der Pandemie in weiten Teilen für sich noch herbeisehnt: Er ist immun gegen das Virus. Gerade bei Ein- und Zweifamilienhäusern übertrifft der Preisanstieg laut F+B Wohnindex mit durchschnittlich 8,2 Prozent im vierten Quartal inzwischen vielfach die Entwicklung der Mietpreise.

Das ist für Investoren kein gutes Zeichen: Denn der Zeitraum, in dem sich ein Investment in Immobilien über eine Miete wieder bezahlt macht, schiebt sich so immer weiter in die ferne Zukunft hinaus.
Stecken wir also schon in einer Immobilienblase in Deutschland, die am Ende viele Verlierer zurücklässt? Bisher spricht nicht viel dafür. Experten der Deutschen Bank und der staatlichen Förderbank KfW analysierten in den letzten Wochen intensiv die Entwicklungen am Markt. Danach sind wir von einer bundesweiten Überhitzung der Preise noch weit entfernt. Aber die Anzeichen dafür, dass Wohnungs- und Häuserpreise regional unter Druck geraten können, mehren sich.

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist zwar immer noch robust. Aber gerade in großen Metropolen hat sich die Preisentwicklung von der wirtschaftlichen Realität in Deutschland abgekoppelt. Um weiter rasant steigende Kaufpreise zu rechtfertigen, müssten auch Einkommen und Mieten deutlich klettern und die Bauzinsen fallen – doch das tun sie nicht.

Im Gegenteil: Corona verschärft die Lage auf dem Arbeitsmarkt, die Hypothekenzinsen zeigen nach oben, und die Parteien überbieten sich mit Vorschlägen, wie die Mietpreise gedeckelt werden können. Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist, um diese selbst für seine Familie zu nutzen, muss das wenig kümmern. Wer das Betongold als Kapitalanlage betrachtet, den sollte das jedoch nachdenklich stimmen.

Sowohl Kaufinteressenten als auch Eigentümer sollten sich besser nicht mehr überall darauf verlassen, dass Wohnimmobilien so wie bisher stetig an Wert gewinnen. Kaufen, um in einigen Jahren automatisch die Immobilie teurer wieder verkaufen zu können – dieses Konzept könnte nicht mehr überall funktionieren. Es ist wie einer dieser sehr langen, feuchtfröhlichen Partyexzesse, wie sie Menschen vor Corona noch kannten: Am Ende droht immer die Gefahr eines Hangovers.

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