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Kritiker sehen aufgrund der Marktkrise erheblichen Abwertungsbedarf – Diskussion über Bewertungsverfahren Immobilienfonds drohen Preiseinbrüche

Der deutsche Immobilienmarkt erlebt die schwerste Krise der Nachkriegszeit. Davon sind auch die Anleger vieler Immobilienfonds betroffen. Denn trotz des Trends, im Ausland zu investieren, steckt auch heute noch die Hälfte aller in offenen Immobilienfonds gesammelten Anlegergelder in deutschen Liegenschaften.

HB DÜSSELDORF. Den Fondsanlegern könnte daher noch manche böse Überraschung bevorstehen, denn nach Meinung von Kritikern wie etwa Stefan Loipfinger, Analyst offenen Fonds, besteht die Gefahr, dass vor allem etablierte Fonds nach den Preiseinbrüche am Markt ihr Immobilienvermögen noch nicht in ausreichendem Maße abgewertet haben. Das ließe für die zukünftige Entwicklung der Anteilspreise wenig Gutes ahnen.

Dass der Wert der Deutschland-Portfolios nicht herabgesetzt wurde, kann zwar niemand behaupten. Doch ob dies in ausreichendem Maße geschehen ist, darüber gehen die Meinungen auseinander. Dass überhaupt eine Diskussion über die Werte in Gang gekommen ist, liegt an einer Besonderheit von Immobilienfonds: Anders als bei Aktien- und Rentenfonds, bei denen das Vermögen mit Hilfe der Börse tagesaktuell zu Marktpreisen bewertet wird, übernimmt bei Immobilienfonds ein Gremium von Sachverständigen diese Funktion.

Andrew Groom, der das Bewertungsteam von Jones Lang Lasalle in Deutschland leitet, erklärte dazu kürzlich auf einer Veranstaltung: „Die Bewerter haben die Rezession in Deutschland zu spät erkannt und deshalb zu gutmütig bewertet.“ Im Raum steht der Verdacht, die zur Unabhängigkeit verpflichteten Gutachter hätten aus Rücksicht auf die Fondsanbieter die Immobilien weit weniger abgewertet als es nötig gewesen wäre. Denn hohe Abwertungen wären womöglich durch die Miet- und Zinserträge der Fonds nicht zu kompensieren gewesen, so dass Anleger erstmals in der fast fünfzigjährigen Geschichte der Immobilienfonds damit Geld verloren hätten.

Die Kritiker sehen sich bestätigt, seit im Herbst 2004 von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beauftragte externe Gutachter erheblichen Abwertungsbedarf für Liegenschaften des Deka-Immobilienfonds feststellten.

Seitdem wird über Reformen des Verfahrens diskutiert. Eine Maßnahme, Gutachter von dem Anscheinsverdacht der Befangenheit zu schützen, wäre es, sie jedes Jahr mit der Begutachtung einer anderen Immobilie zu beauftragen. Rüdiger Päsler, Geschäftsführer des Fondsbranchenverbandes BVI, lehnt das ab. „So häufige Wechsel würden einen immensen Einarbeitungsaufwand bedeuten.“ Zu den Gegnern der kurzfristigen Rotation zählt auch Jürgen Simon, Vorstand im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen, in dem die Fondsgutachter zusammengeschlossen sind. Er beklagte vor wenigen Tagen auf der Handelsblatt-Tagung „Immobilienwirtschaft“, man müsse dann die vielen Gutachten seiner Vorgänger lesen. Sollten neue Gutachter die Exposées ihrer Vorgänger fortschreiben, statt sich eine eigene Meinung zu bilden, schreiben sie wahrscheinlich auch deren Schwachstellen und Fehler fort. Gerade das soll die Reform verhindern.

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