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Ladenmieten Der Umbruch im Handel wird zur Herausforderung für Vermieter

Von den Umwälzungen im Einzelhandel in Zeiten des E-Commerce sind auch Immobilieneigentümer betroffen. Sie müssen mit sinkenden Erträgen rechnen.
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In vielen deutschen Städten sinken die Ladenmieten. Quelle: picture alliance / Geisler-Fotop
Hohe Straße in Köln:

In vielen deutschen Städten sinken die Ladenmieten.

(Foto: picture alliance / Geisler-Fotop)

Düsseldorf Für Eigentümer von Geschäftshäusern war die Welt vor zehn Jahren noch in Ordnung. Wer in einer der Top-Einkaufsstraßen zwischen Kiel und Kempten eine Ladenfläche besaß, musste sich keine Gedanken über Leerstand, sinkende Mieten oder hohe Investitionen machen. Das hat sich gründlich geändert. „Damals galten Einzelhandelsimmobilien als immer vermietbar, das ist jetzt nicht mehr so“, sagt Dirk Wichner, der beim internationalen Immobilienberatungshaus JLL das deutschlandweite Geschäft mit Einzelhandelsvermietungen leitet.

„In keinem Segment des deutschen Immobilienmarkts verändern sich die Strukturen so schnell wie im Einzelhandel“, sagt Christoph Scharf, der beim Wettbewerber BNP Paribas Real Estate (BNPRE) diesen Bereich leitet. Wesentlicher Treiber sei der Onlinehandel, der seine Marktanteile Jahr für Jahr weiter ausbaue. Laut Erhebungen des Handelsverbands Deutschland (HDE) werden 2019 fast elf Prozent des Einzelhandelsumsatzes in Höhe von insgesamt 537 Milliarden Euro mit Käufen via Internet gemacht. In den für Ladenvermieter besonders wichtigen Branchen – allen voran den Anbietern von Mode und Accessoires – sind die Anteile der Onlineumsätze deutlich höher: Bei Elektronikhändlern machen sie schon knapp ein Drittel des Geschäfts aus, im Fashion-Bereich liegt ihr Anteil bei 27 Prozent – Tendenz steigend.

JLL-Experte Wichner sieht vor allem den Textileinzelhandel als Verlierer der vergangenen Jahre. Die Ausgaben für Mode seien rückläufig, erläutert er, und dies sei auch eine Folge des veränderten Zeitgeistes: „Viele möchten keine vollen Schränke mehr – und müssen sich auch keine spezielle Business-Kleidung mehr anschaffen.“ Zudem gewinnen besonders unter jungen Leuten Themen wie Nachhaltigkeit oder das Teilen von Produkten an Bedeutung, ergänzt BNPRE-Experte Scharf. Onlinehändler Zalando hat darauf bereits reagiert: Über die eigens entwickelte App Wardrobe können Kunden Getragenes Zalando verkaufen – erhalten dafür allerdings kein Bargeld, sondern Einkaufsgutscheine.

„Was der Buchhandel vor Jahren durchgemacht hat, das sehen wir jetzt beim Textileinzelhandel“, sagt Wichner. Übertrage man die Erfahrungen auf den aktuellen Umbruch, so könnten bis zu 25 Prozent der heute von Fashion-Händlern genutzten Ladenflächen demnächst neue Mieter brauchen, schätzt er.

Wie tief der Umbruch geht, zeigt die Statistik: Nur noch 24 Prozent der in deutschen Städten neu vermieteten Einzelhandelsfläche entfielen im ersten Halbjahr 2019 auf Textilshops – in mittelgroßen Städten sogar nur noch 14 Prozent. 2014 hatte deren Anteil deutschlandweit noch bei mehr als 30 Prozent gelegen. Aufsteiger sind Gastronomen und Supermärkte: Sie werden als Mieter und als Kunden der Makler immer wichtiger.

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Für viele Eigentümer von Geschäftshäusern macht sich dieser Wandel bereits finanziell bemerkbar. „Bei den Mieten sind die Auswirkungen deutlich“, sagt JLL-Berater Wichner. Laut Analyse von BNPRE sanken 2018 die Mieten für Top-Flächen in 24 von 64 deutschen Städten, darunter auch in Berlin und Hamburg. Die Rückgänge bewegten sich zwischen zwei und elf Prozent. Im Durchschnitt aller analysierten Städte gaben die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr um knapp zwei Prozent nach.

Miete je nach Umsatz

Mindestens so gravierend wie die Entwicklung der Mieten sind nach übereinstimmender Ansicht der Experten die ausgehandelten Vertragskonditionen. Immer öfter nämlich bringen Mieter eine an ihren Umsatz gekoppelte Miete ins Spiel – insbesondere an Standorten, wo Händler besonders unter Druck stehen. Vermieter würden somit einen Teil des Geschäftsrisikos mittragen – eine Konstellation, mit der sich viele schwertun, weiß Christoph Scharf.

Meist werde daher ein Kompromiss geschlossen: Vereinbart werde zwar eine umsatzabhängige Miete – meist zwischen acht und zwölf Prozent des Umsatzes. Zusätzlich werde aber eine monatlich zu zahlende Mindestmiete festgelegt. Am Ende eines vereinbarten Zeitraums werde abgerechnet: Liegt die Umsatzmiete höher als die Mindestmiete, zahlt der Händler die Differenz nach. „Verträge ohne Mindestmiete sind eher selten“, sagt Scharf, und sie funktionierten auch nur bei sehr großen Mietern. Denn in diesem Fall müssten Umsätze durch Wirtschaftsprüfer testiert werden, ein administrativer Aufwand, den kleinere Händler nicht leisten könnten.

Noch ist der Konsolidierungsprozess im deutschen Einzelhandel nicht abgeschlossen, sind die Experten überzeugt. Entsprechend flexibel müssten Ladenvermieter reagieren: Sie könnten ihre Flächen restrukturieren, um sie für neue Nutzer interessant zu machen, frei werdende Obergeschosse in Büros, Hotels oder sogar Wohnungen umwandeln, Verträge und Vertragslaufzeiten den Bedürfnissen ihrer Mieter anpassen, sagt JLL-Manager Wichner: „Ein No-Brainer jedenfalls ist die Vermietung von Einzelhandelsflächen schon lange nicht mehr.“

Mehr: Trendwende in der Immobilienbranche: Der Immobilienindex des Instituts der deutschen Wirtschaft signalisiert deutlich eine Richtungsänderung: Die Zeit steigender Preise ist vorerst vorbei.

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