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Leerstand in der ungarischen Metropole sinkt – Analysten erwarten steigende Mieten In Budapest wächst die Büro-Nachfrage

Ein gutes Jahr nach dem Beitritt Ungarns zur Europäischen Union hat der Büroimmobilienmarkt in Budapest seine Talsohle durchschritten. Bei belebter Nachfrage und vergleichsweise geringem Angebot dürften die Mieten nach Jahren des Rückgangs bald wieder steigen. Die Kehrseite: Investoren müssen ihre Renditeerwartung zurückschrauben.
  • Anne Wiktorin

BUDAPEST. „Gut vermietete Objekte sind in Budapest rar gesät“, beobachtet etwa Joachim Seeler, Geschäftsführer der HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH in Hamburg. Nach dem Erwerb eines Einzelhandelszentrums im ungarischen Pécs hat der zur HSH Nordbank Gruppe gehörende Initiator geschlossener Immobilienfonds jüngst sein erstes Bürogebäude in der Hauptstadt erworben. Und man sucht weiter nach geeigneten Anlagemöglichkeiten. „Die Renditen sind allerdings seit Jahresbeginn noch einmal um ein bis eineinhalb Prozentpunkte auf etwa sieben Prozent gesunken.“

Ursache ist eine zurzeit deutlich gestiegene Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot. So wurden im vergangenen Jahr rund 225 000 Quadratmeter (qm) Bürofläche in Budapest neu vermietet, fast doppelt so viel wie im Vorjahr, melden die Marktbeobachter des internationalen Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE). Gleichzeitig kamen nur circa 75 000 qm Fläche zusätzlich auf den Markt, so wenig wie seit sechs Jahren nicht mehr. Am Ende dieses Jahres dürften gut 100 000 qm neue Bürofläche an der Donau zur Verfügung stehen – bei erwarteten Neuvermietungen von rund 175 000 qm.

Folgerichtig hat sich die Situation positiv auf die Leerstandsquote aus-gewirkt. Ihren Höhepunkt erreichten die Leerstände im Jahr 2001, als mehr als ein Fünftel der rund 1,1 Mill. qm Bürofläche ungenutzt blieb. Obwohl in der Zwischenzeit der Bürobestand um 400 000 qm zunahm, sank der Leerstand auf aktuell gut 15 Prozent. Projektentwickler und Investoren werten das offenbar als gutes Zeichen. Im laufenden Jahr seien rund 140 000 qm im Bau, im kommenden Jahr würden weitere 260 000 qm hinzukommen, meldet CBRE. Auch deutsche Projektentwickler sind längst an der Donau aktiv, darunter die Hochtief Projektentwicklung (HTP) aus Essen und die Bayerische Hausbau aus München. Deren gut 27 000 qm großes Bürohaus am Roosevelt tér unweit des Donauufers ist bereits fertig gestellt. Auch ein Ankermieter scheint gefunden: Wie zu hören ist, soll Energieriese Eon jüngst einen Mietvertrag über 10 000 qm unterzeichnet haben.

Noch im Planungsstadium befindet sich das erste Projekt der Hochtief-Tochter HTP. In Pest Central, der Budapester Stadtseite östlich der Donau, wollen die Essener den Einstieg ins Ungarngeschäft in Angriff nehmen. An der Hauptverkehrsachse in Richtung Norden, der Vácí út im zwölften Stadtbezirk, erwarb HTP ein knapp 9 000 qm großes Grundstück und will dort bis 2007 in drei Bauabschnitten rund 33 000 qm Bürofläche errichten.

„In Budapest herrscht ein Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen, hier stoßen wir in eine Marktlücke“, sagt Wolfgang Müller, HTP-Niederlassungsleiter Südost. Expandierende europäische wie ungarische Unternehmen, insbesondere aus der Finanz- und Versicherungsbranche, seien ideale Mieter, glaubt Antal Pólya, Geschäftsführer der HTP Hungaria. Als mögliche Käufer sieht Müller offene und geschlossene Immobilienfonds, Pensionskassen und Versicherungen.

„Der Budapester Büromarkt ist weiterhin interessant für Akquisitionen der DB Real Estate Germany“, bestätigt deren Managing Director, Kurt Müller. Und das, obwohl die Renditen für Top-Objekte teilweise bereits auf „unter sieben Prozent gesunken“ seien. „Gleichwohl sind sie angesichts des stabilisierten Mietniveaus im Vergleich zu anderen Märkten attraktiv.“ In der Spitze, berichtet Franciska Horváth, Leiterin Immobilienvermarktung Bürohäuser bei DTZ Zadelhoff Tie Lung in Budapest, liegen sie derzeit bei etwa 17 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Dabei sind Unternehmen derzeit sehr preisbewusst“, berichtet die Immobilienexpertin. Bei den meisten Abschlüssen sei am Ende nicht die Lage ausschlaggebend für die Unterzeichnung des Mietvertrags gewesen, „sondern allein die Miethöhe“. Incentives wie mietfreie Zeiten, Umzugskostenzuschüsse oder Sonderwünsche bei der Ausstattung sind auch in Budapest üblich.

Wie groß tatsächlich das Mietsteigerungspotenzial und damit die für deutsche Investoren ausschlaggebende nachhaltig erzielbare Rendite ist, vermag derzeit niemand zu sagen. Aus gutem Grund drückt Rainer Eichholz, Sprecher der HTP-Geschäftsführung, beim eigenen Projekt aufs Tempo: Um dem Sog womöglich weiter sinkender Renditen zu entgehen, „müssen wir in Budapest sehr schnell sein.“

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