Mindestmietdauer: Wie Sie trotz Kündigungsverzicht aus dem Mietvertrag kommen
Mieter können einen Mietvertrag in einigen Fällen vor Ablauf der Mindestmietdauer auflösen.
Foto: dpaDüsseldorf. Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer ist mittlerweile eine gängige Praxis in Mietverträgen. Mietern gibt sie die Sicherheit, dass ihnen ihr Vermieter während der Mindestmietzeit nicht ordentlich kündigt. Er selbst wiederum muss nicht befürchten, dass der neue Mieter schnell wieder auszieht.
Die Mindestmietdauer können die Parteien vereinbaren, indem sie einen Zeitmietvertrag nach Paragraf 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schließen. Dieser endet automatisch zum Ende der festgelegten Laufzeit. Erfahren Sie in diesem Artikel, was genau die Mindestmietdauer ist, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben und welche Wege es gibt, sie zu umgehen.
Was ist die Mindestmietdauer?
Die Mindestmietdauer bezeichnet die Zeit, für die ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter gültig ist, bevor er ordentlich gekündigt werden kann. Diese Mindestmietdauer kann vertraglich vereinbart sein oder sich aus gesetzlichen Bestimmungen ergeben.
Ist eine Mindestmietdauer rechtlich zulässig?
Vermietern steht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) Vertragsfreiheit zu, weshalb eine Mindestmietdauer rechtlich zulässig ist. Sie ist allerdings nur dann wirksam, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Hierfür ist die Schriftform des § 550 BGB erforderlich.
Wann beginnt die Mindestmietdauer?
Die Mindestmietdauer beginnt am Tag des Vertragsabschlusses – nicht erst mit dem Einzug des Mieters. Das geht aus einer Entscheidung des BGH hervor (BGH VIII ZR 3/05, 25.1.2006).
Wie lange darf sie maximal betragen?
Mieter und Vermieter können eine Kündigungsausschlussklausel in einen unbefristeten Mietvertrag aufnehmen. Sie verpflichtet beide Seiten dazu, für eine bestimmte Zeit auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu verzichten. Wie der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 27/04, 6.4.2005) entschied, darf solch ein Kündigungsverzicht in vorformulierten Standardmietverträgen für maximal vier Jahre vereinbart werden.
Eine Ausnahme machte der BGH allerdings in einem 2009 entschiedenen Verfahren für Studenten (BGH VIII ZR 307/08, 15.7.2009). Ihre Ausbildung erfordere ein hohes „Maß an Mobilität und Flexibilität“ und gegebenenfalls häufigere Wechsel des Studienorts. Daher sahen die Richter schon in einer Mindestmietdauer von zwei Jahren und vier Monaten eine nicht zulässige einseitige Benachteiligung des Mieters.
Unter welchen Umständen kann eine längere Mindestmietdauer vereinbart werden?
In individuell gestalteten Mietverträgen können Mieter und Vermieter jedoch auch eine erheblich längere Mindestmietdauer vereinbaren, befanden die obersten Bundesrichter (BGH VIII ZR 81/03, 22.9.2003). Voraussetzung dafür ist, dass die Einigung das Ergebnis echter Verhandlungen zwischen den Parteien ist (BGH VIII ZR 98/10, 13.10.2010).
Ab welchem Zeitpunkt ist eine Kündigung möglich?
Eine Kündigung ist nicht erst nach Ablauf der Mindestmietdauer möglich. Vielmehr können Mieter und Vermieter den Vertrag erstmals so kündigen, dass das Ende der Kündigungsfrist mit dem Ende der vereinbarten Mindestmietzeit zusammenfällt.
Wird die entsprechende Klausel so formuliert, dass eine Kündigung erstmals „ab“ und nicht „zum“ Ende der Mindestmietdauer möglich ist, ist sie ungültig. Es handelt sich dann um einen unbefristeten Mietvertrag, den beide Seiten mit den in Paragraf 573c BGB geregelten Fristen kündigen können.
Bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung trotz Mindestmietdauer?
Eine Kündigungsverzichtsklausel bedeutet, dass Mieter und Vermieter auf ihr Recht verzichten, das Vertragsverhältnis ordentlich zu kündigen. Ihre Rechte zur außerordentlichen Kündigung gemäß den Paragrafen 543 und 569 des BGB bleiben davon unberührt. Somit kann der Vermieter das Mietverhältnis weiterhin beenden, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät oder die Wohnung unberechtigt untervermietet.
Zudem kann der Mieter den Vertrag auflösen, wenn der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung betrügt oder Bauschäden an der Immobilie auftreten, die zu gesundheitsgefährdenden Wohnbedingungen führen.
Wie lässt sich eine Kündigungsverzichtsklausel umgehen?
Eine ordentliche Kündigung eines Vertrags mit Mindestmietdauer ist nur möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien unzumutbar ist oder sich beide darauf einigen, das Mietverhältnis in gegenseitigem Einvernehmen aufzulösen. In der Regel schließen sie dazu einen Aufhebungsvertrag. Oft lassen sich Vermieter auf diese Lösung ein, wenn Mieter ihnen einen Nachfolger stellen. Allerdings sind sie nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren, und können beliebig viele Vorschläge ablehnen.
Einigen sie sich nicht, muss meist ein Gericht entscheiden, ob der klagenden Partei – meist ist das der Mieter – die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann. Mitunter legen Richter das sehr streng aus.
Fortsetzung von Mietverträgen: In welchen Fällen ist eine Zu- oder Unzumutbarkeit gegeben?
In der Regel erachten Richter es zwar für unzumutbar, eine Immobilie weiterhin mieten zu müssen, wenn Arbeitnehmer eine neue Stelle an einem weit entfernten Ort antreten. Aber auch, wenn ein junges Paar ein Kind bekommt und die Wohnung zu klein wird. Allerdings kommt es dabei auch darauf an, ob der Mieter von sich aus nach einem neuen Job gesucht hat oder ob er entlassen oder versetzt wurde. Bekommen Mieter Familienzuwachs, werden die Richter danach fragen, ob sie von der Schwangerschaft schon bei Abschluss ihres Mietvertrags wussten.
Wenn sich ein Paar trennt, halten manche Gerichte eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst dann für zumutbar, wenn sich keiner der beiden Partner die Wohnung allein leisten kann. Hat dagegen ein älteres Paar einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, hat jeder von ihnen laut Paragraf 563a BGB ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Partner oder die Partnerin stirbt.
Dieser Artikel erschien bereits im Februar 2022. Der Artikel wurde am 17.11.2025 erneut geprüft und mit leichten Anpassungen aktualisiert.