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Modernisierung Wie Häuser von gestern fit für das Wohnen von morgen werden

Um einen Altbau umzugestalten, braucht es Geduld, Mut und guten Draht zum Bauamt. Doch der Weg zum modernen Zuhause kann sich lohnen. Ein Beispiel.
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Zwei neue Geschosse verwandeln eine heruntergekommene Kellerei in Landau in einen urbanen Wohnkomplex. Wesentliche Teile des historischen Erdgeschosses blieben erhalten. Quelle: Henrike Ingenthron
Mix aus Alt und Neu

Zwei neue Geschosse verwandeln eine heruntergekommene Kellerei in Landau in einen urbanen Wohnkomplex. Wesentliche Teile des historischen Erdgeschosses blieben erhalten.

(Foto: Henrike Ingenthron)

Düsseldorf Auf den ersten Blick wirkt das lang gestreckte Haus im pfälzischen Örtchen Nothweiler ziemlich unspektakulär. Am westlichen Ortsausgang unweit der deutsch-französischen Grenze und mitten im Pfälzer Wald gelegen, sieht das behutsam sanierte Gebäude von außen noch fast genauso aus wie vor gut 80 Jahren: Putzfassade, Satteldach, sandsteingerahmte Fenster, eine Haustür auf der rechten, ein zweiter Eingang, so breit wie ein Scheunentor, auf der linken Hausseite.

Ganz anders das ehemalige Kellereigebäude am Landauer Nordring, dessen Architektur sofort ins Auge springt. Das historische Erdgeschoss ergänzen eine neue Etage und obenauf vier Penthäuser. Dazu als auffälligstes Detail die Balkone: Wie geöffnete Schubladen sind sie der Fassade vorgesetzt.

In Nothweiler sollte der Charakter des ursprünglichen Hauses erhalten bleiben, erläutert Architekt Jürgen Sebastian die gestalterische Idee des Umbaus. In Landau ging es darum, neue Akzente zu setzen: „Wir haben uns gefragt, wie man die Architektur des Gebäudes fortschreiben kann mit Elementen, die es vorher nicht gekannt hat.“ Entstanden sind so 24 neue Wohnungen in einer Stadt, die wie viele Großstädte dringend Wohnraum braucht.

Ein Viertel aller Wohngebäude in Deutschland ist wie das Haus im Pfälzischen älter als 70 Jahre, zwei Drittel sind immerhin älter als 40 Jahre. Und mehr als 15 Millionen der insgesamt 19 Millionen deutschen Wohngebäude sind Ein- und Zweifamilienhäuser – auch sie weit überwiegend Altbauten aus der Zeit vor 1979. In diesem Jahr wurden mit der deutschen Wärmeschutzverordnung zum ersten Mal energetische Standards für Neubauten gesetzlich vorgeschrieben.

Gemessen an den rund 100.000 Ein- und Zweifamilienhäusern, die jährlich neu gebaut werden – und deren Preise zuletzt immer weiter gestiegen sind –, ist das ein immens großes Reservoir, aus dem Hauskäufer schöpfen können.

Der Architekt orientierte sich am ursprünglichen Grundriss des in den 1930er-Jahren gebauten Hauses und veränderte das Äußere nur sehr behutsam. Quelle: Henrike Ingenthron
Haus mit Charakter

Der Architekt orientierte sich am ursprünglichen Grundriss des in den 1930er-Jahren gebauten Hauses und veränderte das Äußere nur sehr behutsam.

(Foto: Henrike Ingenthron)

„Immer mehr Menschen suchen nach Beobachtung unserer Sachverständigen Häuser im Bestand, vor allem in Ballungsgebieten“, sagt Klaus Kellhammer, Vorstandsmitglied im Verband Privater Bauherren (VPB). Zwar genüge mitunter eine Schönheitsreparatur, um die Second-Hand-Häuser bewohnen zu können. „Meist sind allerdings größere Umbauten und Sanierungen fällig“, weiß der Ingenieur.

Großes Potenzial

Schreckt man davor nicht zurück, können viele in die Jahre gekommene Häuser in zeitgemäße und auch architektonisch anspruchsvolle Familiendomizile umgewandelt werden, sagt Architekt Sebastian. Zwar seien heutige Vorstellungen vom Wohnen gänzlich anders als vor 30, 40 oder 50 Jahren. Doch ließen sich etwa typische Siedlungshäuser aus dieser Zeit sehr gut heutigen Wohnbedürfnissen anpassen, so der Planer mit Büro in der südpfälzischen Universitätsstadt Landau.

Wer ein älteres Haus kaufen und umbauen will, muss allerdings Geduld mitbringen. Zwei Jahre zwischen Kaufentscheidung und Einzug seien nach Sebastians Erfahrung ein durchaus üblicher Zeitraum.

„Man schaut sich zunächst das Gebäude genau an, prüft die Substanz, nimmt vielleicht schon einmal Kontakt mit dem Bauamt auf, um abzuklären, welche Veränderungen möglich sind, und fällt dann die Kaufentscheidung. Erst danach können die notwendigen Arbeiten ausgeschrieben werden“, nennt der Spezialist die wichtigsten Planungsetappen.

Auch VPB-Vorstand Kellhammer rät zur gründlichen technischen Prüfung. „Nur so bekommen die Kaufinteressenten einen Überblick über Potenzial und Probleme der Immobilie und können überblicken, welche Kosten auf sie zukommen.“ Architekt Sebastian hält überdies eine baurechtliche Prüfung für unverzichtbar: „Oft haben die alten Eigentümer zum Beispiel im Lauf der Jahre Anbauten oder Umbauten vorgenommen, die sie nicht haben genehmigen lassen“, berichtet Sebastian aus der Praxis.

Nach dem Umbau wirkt das alte Haus von innen radikal modern. Quelle: Henrike Ingenthron
Bauernhaus von innen

Nach dem Umbau wirkt das alte Haus von innen radikal modern.

(Foto: Henrike Ingenthron)

Für die neuen Besitzer kann das fatale Folgen haben: Die Nutzung eines ausgebauten Kellers oder Dachgeschosses als Wohnraum wird womöglich untersagt – wegen zu geringer Deckenhöhe in den unteren Räumen oder weil die Treppe hinauf unters Dach die aus Brandschutzgründen vorgeschriebene Mindestbreite unterschreitet. „Käufer sollten sich deshalb vom Vorbesitzer immer den letzten Stand der Baugenehmigungen vorlegen lassen“, rät der Architekt.

Schon in einem sehr frühen Stadium der Planung – im Zweifel sogar vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag – empfiehlt es sich, mit dem zuständigen Bauamt die eigenen Umbauideen zu besprechen. Denn in der föderalen Bundesrepublik ist Baurecht Ländersache.

Zudem können auch die Kommunen etwa über Gestaltungssatzungen mitbestimmen, wie und was gebaut werden darf. Nicht alles, was sich Bauherr oder Architekt vorstellen, muss also bei der Behörde auf Gegenliebe stoßen. Mithilfe einer förmlichen Bauvoranfrage lässt sich verbindlich ausloten, was machbar ist und was nicht.

Am klarsten ist die Rechtslage dann, wenn das Haus in einem Gebiet mit Bebauungsplan liegt. Er legt unter anderem fest, wie viele Geschosse ein Haus maximal haben darf, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf, wie viel Abstand zum Nachbarn einzuhalten ist, welche Dachformen möglich sind und ob auch eine Kombinationen von Wohnen und Arbeiten möglich wäre.

Gibt es keinen Bebauungsplan – und das ist nicht selten der Fall –, orientiert sich die Behörde daran, was in der Umgebung bisher Usus war. „Das eröffnet bei der Planung größere Spielräume“, sagt Sebastian. Ob es klug ist, sie in jedem Fall auszureizen, ist eine andere Frage.

Historisches Erbe respektieren

Der Architekt plädiert für einen respektvollen Umgang mit historischen Bauten. Manchmal gehöre dazu auch, auf Umbaumaßnahmen zu verzichten, die dem architektonischen Erbe völlig zuwiderlaufen würden – auch wenn so die Wohnwünsche der neuen Eigentümer nicht vollständig erfüllt werden können. Ein Spagat, gibt er zu, der dann am besten gelinge, wenn ein Haus bereits den grundlegenden räumlichen Anforderungen des Käufers entspreche.

Im eigenen Haus ist Sebastian seiner Philosophie treu geblieben: Er hielt an der Zweiteilung des Gebäudes fest, denn wie in den meisten Bauernhäusern in der Region liegen Wohnräume und Scheune unter einem Dach. Statt die Gebäudehälften zusammenzulegen, entschied sich Sebastian für einen getrennten Ausbau. „Bei der Tür zur Scheunenwohnung haben wir die Maße der alten Zufahrt beibehalten und auch im Innern versucht, die Geschichte des Gebäudes sichtbar werden zu lassen.“

Und tatsächlich: Der radikal moderne Grundriss – ein bis unters Dach offener Wohnraum mit Küche und Essplatz im Erdgeschoss und zwei Galerien – entpuppt sich als Replik des ehemaligen Scheunenaufbaus mit ebenerdigem Schuppen für den Heuwagen, einer Zwischenebene für die Gerätschaften und dem Heuspeicher. Umgekehrt blieb im Haupthaus die Kleinteiligkeit der ursprünglichen Wohnräume erhalten, lediglich im Dachgeschoss entstand ein großes, offenes Zimmer mit bodentiefem Giebelfenster.

Auch beim Innenausbau der ehemaligen Scheune bewies der Landauer Architekt Geschichtsbewusstsein. Der Bodenbelag in Küche und Essplatz greift die Sandsteinoptik des Mauerwerks auf, im Zwischengeschoss und auf der Schlafgalerie ist warmes Holzparkett verlegt, Stahlträger und -geländer erinnern an die einstige Funktion als Arbeitsplatz.

Bei der energetischen Modernisierung verzichtete der Architekt bewusst auf die Dämmung der Fassade, um Proportionen und Charakter des Hauses nicht zu verändern. „Wir haben das Dach sehr gut gedämmt, besondere Wärmeschutzfenster eingebaut und Solarpaneele aufs Dach gesetzt.“ So erfüllt das Gebäude auch ohne den umstrittenen Wärmemantel alle gültigen Energieeinsparvorgaben.

In Häusern von gestern, ist Sebastian überzeugt, stecke jede Menge Zukunftspotenzial – auch und gerade in den aktuell angespannten Wohnungsmärkten. „Wenn man zusätzlichen Wohnraum mobilisieren will, ohne weitere Fläche zu versiegeln, muss man den Bestand weiterentwickeln.“

Aufstockungen älterer Gebäude wie in Landau hält er dabei für besonders sinnvoll. „Denn Ausbauten innerhalb der vorhandenen Kubatur sind immer wirtschaftlicher als Anbauten.“ Weil diese etwa eine eigene Gründung plus separater Dachkonstruktion brauchen, seien die Herstellungskosten eines Anbaus je nach Gebäudetyp um etwa 20 Prozent höher als bei Aufstockungen.

Bei aller Begeisterung für die architektonischen Vorzüge und Chancen eines alten Gebäudes – einen Wermutstropfen gibt es doch. Wer hofft, rasch einen Planer zu finden, mit dem sich die eigenen Ideen umsetzen lassen, dürfte enttäuscht werden. Der Markt sei so überhitzt, sagt Sebastian, dass viele Architekten gar keine Kapazitäten mehr hätten, um Sanierungs- und Umbauprojekte für private Bauherren zu übernehmen.

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