Ökonom Tobias Just: „Besser wird es am Immobilienmarkt nicht“

Frankfurt Wenn es um immobilienwirtschaftliche Themen geht, ist der Professor an der Universität Regensburg ein gefragter Gesprächspartner. Erst jüngst hat ihn der internationale Berufsverband der Branchenprofis, die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), für seinen „wesentlichen Beitrag zur Professionalisierung der Immobilienwirtschaft“ ausgezeichnet.

Herr Just, die Niedrigzinsen haben Investoren in den Immobilienmarkt getrieben. Kommt mit einem Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik der Preiseinbruch?
Eine akute Gefahr erkenne ich bisher nicht. Wann auch immer Mario Draghi seine Zinspolitik strafft: Einen Parforceritt wird er bei der Zinsanhebung sicher nicht hinlegen. Das Niveau wird sich langsam heben.

Die Attraktivität von Anleihen steigt auch, wenn es langsam geht.
Keine Frage, besser wird es am Immobilienmarkt nicht: Aktuell trifft eine moderate Bautätigkeit auf hohe Zuwanderung, historisch niedrige Zinsen und steigende Einkommen. Für die Branche kann man das Szenario gar nicht schöner malen. Dieser „Sweet Spot“ kann nicht von Dauer sein.

Also fallen die Preise doch?
Solange die Konjunktur in Deutschland so gut läuft wie jetzt, rechne ich nicht mit Preiseinbrüchen. Der Aufschwung wird das Tempo der vergangenen Jahre aber nicht halten können. Stagnation wäre sinnvoll, leichte Preisrückgänge halte ich für möglich.

Wo kann es am Wohnungsmarkt denn kritisch werden?
In den Großstädten lässt sich sicher im Luxussegment nicht mehr jeder Preis durchsetzen. Viele ländliche Regionen haben sowieso nicht vom Aufschwung profitieren können.

Wenn sich die Finanzierung verteuert, spüren das auch private Käufer.
Jede Zinsveränderung nach oben verschlechtert die Finanzierbarkeit. Gerade in den Metropolen kann es dazu führen, dass sich mehr Familien Wohneigentum nicht mehr leisten können. Bisher nimmt die Verschuldung der privaten Haushalte jedoch nur langsam zu, eine heftige Preisreaktion ist daher von dieser Seite nicht zu befürchten.

Also raus aufs Land?
In vielen Umlandgemeinden dürften die Preise stärker steigen als in den Großstädten selbst. Schon heute sehen wir, dass wieder mehr Menschen in den Speckgürtel abwandern, weil die Kernstädte zu teuer wurden. Außerdem ebbt die Zuwanderung nach Deutschland ab, und der Effekt der doppelten Abiturientenjahrgänge geht vorüber. Dies schwächt die innerstädtische Nachfrage.

In Hamburg oder Stuttgart kostet eine Neubauwohnung mehr als das 30-Fache der Jahresmiete. Kann das gesund sein?
Natürlich bereitet solch ein Multiplikator Bauchweh. Ich spreche freilich lieber von einer rationalen als von einer irrationalen Übertreibung, denn die sehr niedrigen Anleihezinsen drängen Anleger regelrecht in die Immobilie. Das ist anders als in Spanien oder den USA vor der Finanzkrise. Hier war das spekulative Moment viel stärker ausgeprägt. Bei einer Wohnung mögen sie heute das 30-Fache zahlen, bei Staatsanleihen ist es das Unendlichfache. Wirklich gesund ist das 30-Fache nicht, das Unendlichfache ist aber sicherlich krank.

Eine Wohnung will über die Jahre modernisiert werden. Lohnt Kaufen bei den heutigen Preisen noch?
Auch Mietwohnungen müssen saniert werden, und Vermieter möchten dafür kompensiert werden. Die Frage ist aber berechtigt. Immobilienkäufer müssen die laufende Instandhaltung einkalkulieren, sonst rechnen sie sich das Objekt zu schön. Und auch wenn Wohneigentum als wichtige Stütze zur Altersvorsorge gepriesen wird: Es stellt für die meisten Haushalte ein Klumpenrisiko in der Geldanlage dar. Was passiert, wenn die glückliche Ehe doch geschieden werden muss oder ein Jobwechsel an einen anderen Ort ansteht? Immobilien gehören in ein gut diversifiziertes Portfolio, doch dies bedeutet im Umkehrschluss auch, dass dort auch andere Anlagen Platz finden sollten.

Herr Just, vielen Dank für das Gespräch.