Patrizia Immobilien Gewinn verdreifacht, Dividende gestrichen

Trotz einer drastischen Gewinnsteigerung will Patrizia auf eine Dividende verzichten. Anleger des Immobilieninvestors erhalten stattdessen Gratisaktien. Auch im laufenden Jahr bleibt der Vorstand optimistisch.
Der Verkauf der Süddeutschen Wohnen brachte Patrizia rund 1,9 Milliarden Euro ein. Quelle: dpa
Immobilienverwalter Patrizia

Der Verkauf der Süddeutschen Wohnen brachte Patrizia rund 1,9 Milliarden Euro ein.

(Foto: dpa)

FrankfurtDer Augsburger Immobilieninvestor Patrizia sieht sich angesichts des schwunghaften Handels mit Wohnungen vor dem nächsten Gewinnsprung. Das operative Ergebnis werde im laufenden Jahr dank des lukrativen Verkaufs von 13.500 Wohnungen an die Deutsche Wohnen auf mindestens 250 Millionen Euro steigen, bekräftigte das Unternehmen am Donnerstag anlässlich der Bilanzpressekonferenz. Die Deutsche Wohnen hatte den Bestand mitten im – letztlich erfolgreichen – Kampf gegen die Übernahme durch den Branchenriesen Vonovia für 1,1 Milliarden Euro gekauft.

Im vergangenen Jahr hat Patrizia den operativen Gewinn durch den 1,9 Milliarden Euro schweren Verkauf der Süddeutschen Wohnen (Südewo) auf 155,3 (50,2) Millionen Euro mehr als verdreifacht. Damit traf das Unternehmen fast punktgenau die Erwartungen von Analysten. Die Aktionäre sollen auch für 2015 keine Dividende, sondern stattdessen Gratisaktien erhalten. Für je zehn Papiere erhalten sie eine neue Aktie. Dafür werden Kapitalrücklagen in Grundkapital umgewandelt.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung
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Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

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Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

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Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

Mit dem gesparten Geld geht Patrizia die nächsten Schritte bei der Expansion ins Ausland und in neue Geschäftszweige wie Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. „Wir wollen und werden Patrizia im Geschäftsjahr 2016 und in den folgenden Jahren als eines der führenden europäischen Immobilieninvestmenthäuser etablieren“, sagte Vorstandschef Wolfgang Egger. Patrizia sei inzwischen in 15 Ländern aktiv. „Der Ausbau des europäischen Geschäfts bietet erhebliches weiteres Wachstumspotenzial für unsere Kunden und für uns.“

Das Immobilien-Portfolio von Patrizia hatte Ende des Jahres einen Wert von 16,6 Milliarden Euro, ein Drittel davon liegt im Ausland. Allein 2015 wuchs es durch Zukäufe, aber auch durch Wertzuwächse von 800 Millionen Euro um zwei Milliarden Euro. Für 2016 hat sich Egger eine Steigerung um weitere zwei Milliarden vorgenommen. Patrizia verbündet sich bei seinen Immobilienkäufen meist mit großen Profi-Investoren wie Versicherern, die den größten Teil der Portfolien übernehmen, und kassiert von ihnen Verwaltungsgebühren.

  • rtr
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