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Prognosen Immobilieninvestoren glauben an den Einzelhandel

Weil sie stabile Mieten erwarten, kaufen Fonds, Aktiengesellschaften und Reits zurzeit so viele Shoppingcenter wie seit Jahren nicht mehr. Insbesondere das französische Immobilien- und Investmentunternehmen Unibail-Rodamco heizt den Markt für Einzelhandelsinvestments an.
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Die Deka erwarb kürzlich ein Geschäftshaus in Bordeaux. Quelle: dpa

Die Deka erwarb kürzlich ein Geschäftshaus in Bordeaux.

(Foto: dpa)

DÜSSELDORF. Europas Einzelhandelsinvestoren bemühen sich beizeiten, die positiven Prognosen der Analysten zu bestätigen. Allein in dieser Woche meldeten deutsche offene Immobilienfonds den Abschluss von Kaufverträgen über 400 Mio. Euro. Größter Abschluss war der Erwerb von 91 Prozent am Berliner Einkaufszentrums Alexa für 316 Mio. Euro durch den Fonds Uni-Immo Deutschland der Union Investment Real Estate. Rund 92 Mio. Euro war dem Hausinvest Europa, ein Fonds der Commerzbank, ein Shoppingcenter in Toulouse wert. Einige kleinere Deals hinzugerechnet, ist damit der kontinentaleuropäische Umsatz der Fonds in diesem Jahr bereits jetzt höher als das von Dienstleister Jones Lang Lasalle (JLL) für 2009 berichtete Transaktionsvolumen deutscher Fonds von 500 Mio. Euro. „Wir erwarten auf den europäischen Transaktionsmärkten einen guten Start in das erste Halbjahr 2010“, hatte Jeremy Eddy, Chef der europäischen Einzelhandels-Investmentsparte von JLL, Anfang des Monats gesagt. Und Inga Schwarz, Analystin bei JLL-Wettbewerber Cushman & Wakefield (C&W) in Deutschland hatte prophezeit: „2010 wird europaweit besser als 2008 und 2009.“

Zu denen, die den Umsatz auf dem europäischen Investmentmarkt gegenwärtig kräftig ankurbeln, gehört auch die börsennotierte französisch Unibail-Rodamco. Sie will sich künftig auf große Einkaufszentren konzentrieren. Darum verkauft sie gerade fünf kleinere Objekte in den Niederlanden für 235 Mio. Euro an die gleichfalls börsennotierte niederländische Wereldhave. Parallel führt Unibail Detailverhandlungen über die Übernahme eines Portfolios von sieben Malls in Polen und Frankreich. Ihr gemeinsamer Eigentümer sind der größte US-Mall-Betreiber Simon Property und die kanadischen Immobiliengesellschaft Ivanhoe Cambridge. Darüber hinaus will Unibail noch in fünf Einzelhandelsprojekte der beiden Gesellschaften in Frankreich einsteigen. Für das Gesamtpaket bieten die Franzosen 715 Mio. Euro.

In den USA geht es bereits um andere Größenordnungen. Dort hat Unibail-Verhandlungspartner Simon Property in diesen Tagen zehn Mrd. Dollar, davon neun Mrd. Dollar in bar, für den insolventen US-Wettbewerber General Growth Properties geboten.

Zurück nach Kontinentaleuropa: Im vergangenen Jahr addierte JLL den Umsatz dort nach einem Rückgang um 40 Prozent auf 7,3 Mrd. Euro. Dabei berücksichtigte JLL Einkaufs- und Fachmarktzentren und sogenannte Factory Outlets, aber keine Geschäftshäuser in den Einkaufsmeilen. Diese Objekte wechseln häufig zwischen Privatinvestoren den Besitz. Offene ImmobilienPublikumsfonds zählen wegen der für diese Investorengruppe niedrigen Investitionssummen von deutlich weniger als 50 Mio. Euro eher selten zu den Käufern. Insofern fällt einer der jüngsten Käufe der Deka aus dem Rahmen. Sie griff bei 68 Mio. Euro für ein vierstöckiges Geschäftshaus in der Haupteinkaufsstraße von Bordeaux für den Fonds Westinvest Interselect zu.

Schon im vierten Quartal 2009 hatte sich eine Belebung in Europa abgezeichnet. Zumal größere Deals, die Anfang 2010 verkündet wurden, zu diesem Zeitpunkt längst eingefädelt worden waren. So beispielsweise die Transaktion der Deutschen Euroshop (DES), die nach der Insolvenz der Voreigentümer mit 265 Mio. Euro in das „A10-Center“ in Wildau bei Berlin einstieg. Davon sind 60 Mio. Euro reserviert, um das „A10“, schon jetzt eines der größten Zentren in Deutschland, noch zu erweitern.

Die Einzelhandelsinvestoren verlassen sich darauf, dass die Ladenmieten – obwohl sie gegenwärtig zurückgehen – verglichen mit Büromieten stabil sind, weil internationale Ketten die Mietnachfrage noch immer hochhalten. „Gerade nationale und etablierte internationale Einzelhändler setzen ihre Expansionsstrategie stringent um und suchen weiterhin attraktive Standorte in den 1a-Lagen Deutschlands", sagt Karsten Burbach, Chef der deutschen Einzelhandels-Division beim internationalen Maklerhaus CB Richard Ellis. Aus Sicht von C&W nähern sich die Einzelhandelsmieten gegenwärtig der Talsohle.

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