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Nach Heiligendamm-Pleite Finger weg von Hotel-Fonds

Wer in der Vergangenheit mit seinen Investitionen auf Hotel-Fonds setzte, hat zum Teil herbe Verluste einstecken müssen. Vor allem eine zu geringe Auslastung und teure Kredite sorgen immer wieder für Probleme.
5 Kommentare
Das Hotel Adlon zahlte nach zwei Nullrunden für 2010 eine Ausschüttung von gerade einmal ein Prozent an die Anleger. Quelle: dpa

Das Hotel Adlon zahlte nach zwei Nullrunden für 2010 eine Ausschüttung von gerade einmal ein Prozent an die Anleger.

(Foto: dpa)

Berlin, DüsseldorfWenn ein in Immobilienkreisen weit verbreitetes Vorurteil zutrifft, dann wird die Insolvenz des „Grandhotels Heiligendamm“ nicht seine letzte sein. Hotels, so heißt es, seien erst nach der dritten Pleite rentabel. Das Urteil mag überzogen sein, ganz falsch ist es sicher nicht: „Wir haben es mit einer sogenannten Betreiberimmobilie zu tun - die ist hochkomplex und deshalb insbesondere für Branchenfremde riskant“, sagt Hotelexpertin Martina Fidlschuster, geschäftsführende Gesellschafterin der Beratungsgesellschaft Hotour.

Wie riskant die Sache ist, bekommen die Anleger des nun insolventen Fundus-Fonds 34 schmerzhaft zu spüren. Mit ihrer Investition ins „Grandhotel Heiligendamm“ hatten sie ihr Vermögen mehren wollen - und zahlen nun drauf. Zwar haften Anleger geschlossener Fonds als Kommanditisten einer KG nur in Höhe ihrer Einlage. Wenn aber ein Fonds in Not gerät und der Verzicht auf Ausschüttungen nicht genügt, um ihn zu retten, werden sie um Nachschüsse gebeten. Selten ziehen alle Anleger mit, Heiligendamm war da keine Ausnahme. Dort weigerten sich die Fundus-Kunden, weitere 32,5 Millionen Euro zu den bereits gezahlten 130 Millionen Euro beizusteuern - der Fonds war nicht mehr zu retten.

Wenig Glück mit ihrer Investition hatten auch die Anleger, die sich Ende der 1990er-Jahre am Fleesensee-Fonds beteiligten. Der vom Berliner Unternehmer David Katz initiierte geschlossene Fonds finanzierte im Binnenland von Mecklenburg-Vorpommern einen Urlaubskomplex mit drei Hotels und knapp 2000 Betten, einem Golfplatz, einer Tennisanlage und einem Spa-Bereich. Obwohl die von TUI und Radisson betriebenen Hotels nach Angaben der Betreiber ordentlich laufen, erhalten die Anleger seit 2009 keine Ausschüttungen mehr. Detlev U. Fricke, Geschäftsführer der Fleesensee Verwaltungs GmbH, nennt zwei Gründe für die Schieflage des Fonds: zum einen zu optimistische Ertragsprognosen für das Spa und die Sportanlagen, zum anderen die Stärke des Schweizer Frankens. 1999 hatte die Gesellschaft ein Franken-Darlehen in Höhe von 54 Millionen Euro aufgenommen. Ohne Einbußen der etwa 1800 Anleger wird der Fonds nicht zu retten sein, macht Fricke klar: „Die Kommanditisten werden einen Beitrag leisten müssen.“

Auch für viele Anleger der Kölner Unternehmensgruppe Ebertz & Partner läuft es nicht wirklich rund. Von den 32 Hotelfonds schütte nur eine Minderheit planmäßig aus, sagt Dirk Iserlohe, geschäftsführender Gesellschafter von Ebertz & Partner. Wie beim Fleesensee-Fonds ist auch das aber vor allem eine Folge von Darlehen in Schweizer Franken, die nun für die Anleger viel teurer geworden sind. „Man könnte heute weinen, dass man damals mit Schweizer Franken finanziert hat“, gibt sich Iserlohe schuldbewusst. Immerhin: Mit den Erträgen aus der Hotelverpachtung könne man zufrieden sein.

Zahlreiche Fehlerquellen

Das war nicht immer so: Als Hotelbetreiberin Dorint - Pächterin in vielen Ebertz-Fondsgebäuden und pikanterweise selbst Teil der Unternehmensgruppe - vor knapp zehn Jahren in Schwierigkeiten geriet und vorübergehend die französische Accor-Gruppe einstieg, wurden erst einmal die Pachtzahlungen an die Fonds herabgesetzt. Heute würde zum Teil Pacht nachgezahlt, sagt Iserlohe.

Die Lehre: Auch ein langjähriger Pachtvertrag bietet Anlegern bestenfalls auf dem Papier die nötige Sicherheit: „Entscheidend ist“, sagt Expertin Fidlschuster, „ob der Betreiber nachhaltig zahlen kann.“ Und das hängt auch, aber keineswegs nur vom Können des Hoteliers ab. Denn selbst wenn Profis am Werk sind - Kempinski im Fundus-Fondsobjekt Adlon in Berlin, Interconti in verschiedenen Hotelfonds von Ebertz & Partner -, ist der Anlageerfolg keineswegs garantiert. Die Ausschüttungen im Adlon etwa liegen unter Plan: Nach zwei Nullrunden gab es für 2010 gerade ein Prozent.

Fehlerquellen gibt es viele, warnt Hotelexpertin Fidlschuster. Heiligendamm und Fleesensee stehen dabei für einen typischen Irrtum: Sie befinden sich zwar in malerischer Lage, aber mitten im Nichts. „Damit Lagen in einer ,splendid isolation' funktionieren, muss das dahinterliegende Hotelkonzept exzellent sein“, sagt Fidlschuster. Ein Manko in Heiligendamm: Der Gast kommt nicht von überall trockenen Fußes zum Hotel-Spa im „Severin Palais“. Das aber erwarten Gäste in Fünf-Sterne-Häusern. Noch dazu hat es ein Hotelier an einem klassischen Ein-Saison-Standort wie Heiligendamm schwer, übers ganze Jahr genug Gäste anzulocken. „Dort braucht man schon Schlechtwetterinfrastruktur wie einen Indoor-Golfplatz oder eine Tennishalle“, sagt Martina Fidlschuster.

Solche und ähnliche Fehler verzeiht die anspruchsvolle Zielgruppe nicht: Um die beiden großen Kostenblöcke tragen zu können - Pacht und Personalkosten -, braucht der Betreiber eines Fünf-Sterne-Hauses eine jährliche Auslastung von 60 bis 65 Prozent. 2008 schaffte Kempinski in Heiligendamm gerade einmal 53 Prozent.

„Der Grat zwischen Rendite und Verlust ist bei Hotels sehr schmal“, sagt Fidlschuster. Dennoch seien die Sympathiewerte bei Privatinvestoren hoch: „Man übernachtet gewissermaßen im eigenen Hotel.“ Für gebeutelte Fundus-Anleger gibt es immerhin Sonderrabatte: Im Adlon zehn Prozent auf den Zimmerpreis, in Heiligendamm 50 Prozent.

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5 Kommentare zu "Nach Heiligendamm-Pleite: Finger weg von Hotel-Fonds"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • nach 2008 mache ich gar keine Fonds mehr (außer ETF und ETC) - diese Fondsmanager haben doch eh nur und ausschließlich ihre eigenen Interessen im Blick und nie und nimmer die der Anleger

  • Mann kann auch geld absaufen in Teakholz Fonds.

  • So ein Scheiß kaufen nur Idioten. (Originalton eines Initiators)

  • Ich weiß!

    Lass uns der Branche helfen und die Mehrwertsteuer für Hoteliers senken! So retten wir Arbeitsplätze und Anleger müssen nicht ihr Geld verlieren!

    ...ach stimmt, dass haben wir ja schon versucht.

  • "Finger weg von Hotel-Fonds"
    ___________

    Wieso?

    Schließlich hat auch der seine Finger ganz drin.