Wohnungsnot Die heißesten Immobilienmärkte

In deutschen Metropolen werden die Wohnungen knapp – und immer teurer. Viele Menschen können sich das nicht mehr leisten. Was die Gründe sind und womit Mieter künftig rechnen müssen.
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Mietskaserne: Für viele bald kaum bezahlbar. Quelle: ZB

Mietskaserne: Für viele bald kaum bezahlbar.

(Foto: ZB)

DüsseldorfIn deutschen Städten wird es eng. Die Mieten steigen. Bezahlbare Wohnungen werden knapp. Wenn neu gebaut wird, dann sind es vor allem luxuriöse Apartments für Besserverdienende. Die Folge: Wer sich das teure Pflaster nicht mehr leisten kann, muss raus aus der Stadt. In zahlreichen Metropolen, wie beispielsweise in Hamburg und Berlin, gehen die Menschen bereits wegen des Wohnungsnotstandes auf die Straße. Sie sehen vor allem die Schattenseite des Immobilienbooms. Im Zuge der explodierenden Kaufpreise steigen auch die Mieten.

Nun springt auch die Politik auf das Thema auf. Die schwarz-gelbe Koalition will massive Mietsteigerungen in Ballungsräumen dämpfen. Bundesländer sollen Mieterhöhungen in bestimmten Städten oder Stadtvierteln stärker begrenzen können als bislang. Statt um 20 Prozent dürften Wohnungsmieten dann innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent steigen.

Die Devise lautet aber nicht nur Zuckerbrot, sondern auch Peitsche. Die Koalition hat heute im Bundestag auch Änderungen im Mietrecht beschlossen, die dem Vermieter zugute kommen. So soll die Miete demnach bei energiesparenden Sanierungen drei Monate lang nicht gemindert werden dürfen. Zwangsräumungen bei Mietprellerei sollen erleichtert werden.

Doch reichen all diese Änderungen aus, damit Wohnen in den Städten bezahlbar bleibt? Wie hoch könnten die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen? Und wie können Vermieter von dem Immobilienboom profitieren?

Dem Mieterbund gehen die Änderungen nicht weit genug. Die Bundesregierung müsse die Mieter vor drastisch steigenden Wohnkosten besser schützen, fordert Franz-Georg Rips, der Präsident der Mieter. Die Vermieter sehen das naturgemäß anders. „Wohnen ist in Deutschland zu billig“, sagt Rolf Elgeti. Er ist Chef von TAG Immobilien, einem der größten Wohnungsverwalter des Landes. Über zu hohe Miete könne sich niemand ernsthaft beschweren, behauptet Elgeti. Seine Firma verwaltet mehr als 50.000 Wohnungen, viele davon Plattenbauten in Ostdeutschland, weil bei denen die Aussichten auf Mietsteigerungen besonders gut seien.

Auf der einen Seite der besorgte Mieterpräsident, auf der anderen ein raffgieriger Vermieter – ist es wirklich so einfach? Nüchtern betrachtet gibt es vor allem einen Grund für die Misere: Das Angebot hält in den Metropolen nicht mit der Nachfrage schritt. Oder anders ausgedrückt: In Deutschland wird zu wenig gebaut. Die Zahl der Fertigstellungen und Baugenehmigungen steigt zwar, aber nicht schnell genug. Im Jahr 2011 lag die Zahl der Baugenehmigungen bei knapp 230.000. Das war zwar deutlich mehr als im Jahr davor, aber viel weniger als in den 1990er-Jahren. Damals wurden pro Jahr mehr als 500.000, teilweise 600.000 Baugenehmigungen erteilt.

Der Wohnraum wird knapp
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14 Kommentare zu "Wohnungsnot: Die Schattenseite des Immobilienbooms"

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  • Da ich als recht gut verdienender Single Melkkuh der Nation bin, wohne ich selber zur Miete, habe aber auch in zwei Wohnungen investiert, die ich vermiete. In dieser Lage als Mieter und gleichzeitig Vermieter kann ich die Sitiuation vermutlich besser beurteilen, als die meisten Kommunalpolitiker. Ich wohne nämlich in Münster, wo es bereits eine richtige Immobilienblase gibt (Grund: Viele Beamte, die 100%-Finanzierungen durch bekommen und viele wohlhabende Rentner, die aus dem Umland zu ziehen). Meine Kapital-Anlage Immobilien befinden sich im Rhein-Main-Gebiet, da ich dort ein weitaus höheres wirtschaftliches Pontenzial sehe als in der Verwaltungsstadt Münster.
    Nun, diejenigen Kommunalpolitiker, die bezahlbaren Wohnraum fordern, sollen sich einfach mal an die eigene Nase fassen. Meine Mietwohnungen wurden im Abstand von 5 Jahren gebaut. Die Baukosten haben sich irgendwie gar nicht sonderlich erhöht. Aber die Grundstückspreise steigen unaufhörlich. Da müssten die Kommunen eben mal auf Einnahmen durch Grundstücksverkäufe verzichten. Und wenn ich mir die Nebenkosten ansehe, die ich an die Kommune in Münster abdrücken muss, werde ich schon neidisch auf meine Mieterin in Idstein. Also, als Miettreiber sehe ich hauptsächlich die Kommunen. In Münster wird jetzt auch noch die Grundsteuer erhöht, was die Mietkosten weiter erhöht. Die Grunderwerbssteuer wurde in vielen Ländern bereits drastisch erhöht. Und nun wundert man sich, dass die Mieten steigen. Es ist einfach unglaublich.
    Meine beiden Wohnungen lohnen sich auch jetzt eigentlich nur (wenn überhaupt), weil mein Grenzsteuersatz dem Spitzensteuersatz entspricht und über den Verlust aus V+V ordentlich Steuern zurück bekomme.

  • Wieso? Es werden doch mehr (!) Wohnungen gebaut. Überall wo ich in Düsseldorf hinschaue, werden neue Bauten hochgezogen.

    Problem hier: es handelt sich um Eigentumswohnungen, die für eine Familie meist unbezahlbar sind oder für die man sich massiv verschulden muss.

    Außerdem sind die Mieten in den letzten Jahren extrem in die Höhe geschossen, wer soll sich das noch leisten können. Mehr als 60 - 70 % seines Einkommens für Miete zu zahlen (oder auch Kreditrückzahlung)

    Und wenn es nicht ausreichend Wohnraum gibt? Wie wäre es mit einer Umrüstung von Bürogebäuden? Die sind massenhaft leer! Des Weiteren sollte man die ländlichen Standorte atraktiver machen und dort Arbeitsplätze schaffen. Auf dem Land sind ebenfalls massenweise Häuser und Wohnungen frei!

  • ... Siedlungsbauten aus den 50er/60er ....
    Ganz ehrlich, die sollten nach Ableben der Besitzer eingerissen werden und neue Häuser auf die Fläche gestellt werden.
    So toll ist die Substanz eines Nachkriegssiedlungshauses nicht, dass es unbedingt erhalten bleiben müsste. Ausserdem fällt es den Politikern vielleicht in einigen Jahren ein, dass sie Siedlungsbebauung unter Denkmalschutz stellen könnten und dann haben ganz schön viele, ganz schön alte Häuser , die jetzt aber aufwändig saniert werden MÜSSEN.

  • Populistischer Aktionismus hilft hier nicht weiter!
    Das Gros der Nachkriegsbauten neigt sich dem Lebenszyklusende entgegen. Rentabilität nötiger Instandhaltungen hängt von der Miete ab. Keine Mieterhöhungen bedeutenden fortgesetzten Verfall vor allem der hunderttausenden Wohnungen in Siedlungsbauten aus den 50er/60er Jahren.
    Gegen das Einfrieren der Miete laufen seit Jahren überproportional steigende Kosten für handwerkliche Leistungen und explodierende Mietausfälle. Die Entwicklung der baurechtlichen Anforderungen in den letzten 20 Jahren schließt den Neubau für breite Bevölkerungsschichten aus. Die Neubaukosten sind u. a. wegen ökologischer Vorgaben extrem gestiegen und resultieren zwangsläufig in sehr teuren Wohnungen.
    Die Vergangenheit zeigt, dass alle bisherigen gesetzlichen Regelungen ihr Ziel verfehlten und nur ein großes Wohnungsangebot wirkliche Vorteile für die Mieter brachte - was übrigens gar nicht so lange her ist und für viele Städte außerhalb der Metropolen unverändert gilt.
    Das Problem der Schickimicki-Städte auf ganz Deutschland zu übertragen, ist völlig abseits der Lebenswirklichkeit.

  • Sie haben bei Ihrer richtigen Aufzählung allerdings ein kleines aber nicht unwichtiges Detail vergessen: Die Änderung bzw. Abschaffung der Neubauafa im Jahre 2006, noch fix von rot-grün auf den Weg gebracht. Konnten früher noch sog. Besserverdienende mit der 5% Neubauafa für Invstionen in den Wohnungsbau gewonnen werden, ist seitdem Schluss. Es lohnt sich, niedrige Zinsen hin oder her, schlicht und ergreifen nicht mehr. Um den Neubau von Wohnungen wieder anzukurbeln wird man über kurz oder lang wieder in steuerliche Trickkiste greifen müssen. Dass der Neubau von Wohnungen, vor allem am Stadtrand, für echte GrünINen ein rotes Tuch ist - Stichwort Flächenverbrauch (ähnlich schwachsinniger Kampfbergriff wie "Klimaerwärmung)- erleichtert die Sache auch nicht gerade

  • @Staun
    Zweifellos trägt Neubau zur Entspannung des sogenannten Wohnungsmarktes bei. Trotzdem sehe ich Ihren Vorschlag sehr kritisch:
    1. Warum sollen 37,5 Mrd. Volksvermögen bzw. Steuergelder verpulvert werden, obwohl einem regionalen
    Nachfrageüberhang einerseits andererenorts ein noch größerer Angebotsüberhang entgegensteht. Soll man wirklich neue Wohngebäude bauen und wenig später fulminante Abrissprogramme aus gleicher Quelle finanzieren? Ich meine: Nein.
    2. Neubauten, deren Herstellungskosten 2.500,00 Euro pro qm betragen und die kostendeckend vermietet werden sollen, dürften viele Bürger überfordern. Aber soll man weitere Subventionen in den Markt pressen und damit die Anreize für Erwerbsarbeit weiter mindern? Erachten wir Staatssubventionen wirklich als unverzichtbar, die die Wirtschaftlichkeit im privaten Bestand sabotiert und das Anwachsen von Leerstand befördert? Ich meine: Nein. Man soll für die Menschen gute Arbeitsangebote in der angestammten Heimat schaffen, statt Entwurzelung von Biografien mit Steuergeldern zu betreiben. Wer in seiner Heimat Arbeit findet, aber dennoch in Ballungszentren umsiedeln will, der soll die Kosten selbst tragen. Angesichts der Umsiedelungswut in die Ballungsräume unter Inkaufnahme von Entvölkerung in der Fläche muss man sich fragen, ob Deutschland neben seinen vormaligen Ostgebieten eigentlich auch noch auf Brandenburg, Mecklenburg-VP und den bayerischen Wald verzichten kann und wird.

  • falsch, die meisten Politiker haben einfach keinen Plan wie das Geldsystem funktioniert!

  • Das einzig probate Mittel gegen Wohnungsmangel ist Wohnungsbau!
    Alles andere ist blanker Populismus(Blödsinn).
    Wenn ich die Zahl aus der Statistik nehme 250.000 fehlende Wohnungen, mit einer durchschnittlichen Qm-Zahl(60) multipliziere, das Ergebnis mit den Baukosten inkl. Baugrundanteil (2.500€) multipliziere, komme ich auf einen Finanzbedarf von 37,5 Mrd €, bei einer Staatsquote von ~50% gibt das 18,5 Mrd € Steuereinnahmen.
    Wo ist das Finanzierungsproblem?
    Allerdings allein in München fehlen ca 60.000 Wohnungen.

  • Vier Negativfaktoren, die die Kosten treiben und Preise explodieren lassen, fehlen:
    1. Schwerpunktförderung von industriellen Clustern wurde und wird nicht von adäquaten Investitionen in den Wohnungsbau flankiert. Folglich entwickeln sich Arbeits- und Wohnraumangebote gegenläufig. Es ist eine nationale Schande, dass der Osten entvölkert wird, statt nachhaltiger in die dortige Wirtschaft zu investieren. Prof. Sinn hatte bereits vor Jahren kritisiert, dass Landesbanken weltweit verspekulierten, statt sich im Osten zu engagieren.
    2. Strukturpolitik berücksichtigt die regionale Verteilung der Arbeitskräfte ungenügend: eine Folge sind zunächst zunehmende Pendlerbewegungen. Obwohl sie der erste Schritt zum Wohnortwechsel (hin zum Arbeitsort) sind, reagiert die Politik völlig ungenügend. Steuergelder werden für Protzbauten vergeudet, statt im angemessenen Proporz Arbeitsplätze und Wohnraum zu schaffen.
    3. In D. gelingt es kaum noch, die Folgekosten der Produktinnovation durch Rationalisierung aufzufangen. Asiatischen Produzenten (bspw. von Elektronik) gelingt dies. So verhindern anwachsende Billigimporte das Durchschlagen der Inlandsproduktpreise auf den Warenkorb, auf Reallöhne und Inflationsrate. Bau- und Erhaltungskosten von Wohnraum werden nicht kompensiert und schlagen ungebremst auf die privaten Haushalte durch. Politische Ehrlosigkeit strebt nun die Überwälzung der Negativfolgen aus 1. Und 2. auf Vermieter an. Wären vernünftige Rahmenbedingungen rechtzeitig geschaffen worden, wäre der Markt nicht zerrüttet worden. Nicht erkennbar ist, wie Preissteigerungen durch neue und weiterentwickelte Produkte in D. verhindert werden. Ausreichende Rationalisierungspotentiale sind zurzeit nicht greifbar – auch nicht in modernen
    Massenfertigungsunternehmen.
    4. Politik erschöpft sich erneut in pauschalen und damit kontraproduktiven Markteingriffen. Beispielhaft dafür steht die Missachtung der völlig unterschiedlichen Situationen in Ost und West sowie in Stadt und Land.

  • Holyowly hat völlig Recht mit dem Zusammenhang von Regulierung und engagierten privaten Investoren.
    Früher hat man sich ein oder zwei Wohnungen zur Altersvorsorge gekauft und die zu akzeptablen Mieten an ordentliche Leute vermietet. Da war alles halbwegs im Lot. Keine exorbitanten Renditen, aber auch halbwegs wenig Stress.
    Nach und nach hat sich dummerweise immer Regulierung durch völlig verrückte BGH-Urteile (nur ein beispielhaftes Stichwort: Starre Renovierungsklausel) und v.a. durch die asozialste Koalition seit langer Zeit (rot-grün ab 98) breit gemacht.
    Dies hatte zur Folge, dass die normalen privaten Vermieter mit ein paar Wohnungen keinen Bock mehr hatten und die Objekte abgestoßen haben bzw. nicht mehr neu kaufen.
    Gleichzeitig ist der verrückte Renovierungszwang (ENEV!!) in Kombination mit exorbitant steigenden Strom- (EEG!) und Mineralölpreisen (Mineralöl und Ökosteuer!) sowie ständig höher werdender Grundsteuer gekommen.
    Dies hatte mehrere extrem negative Folgen: Nachtspeicher viel zu teuer, normale ältere Öl- und Gasheizungen zu teuer, alte Fenster oben drein schlecht.
    Ergo: Renovierung, die voll auf die Mieter umlegbar ist (und auch sein muss, da sonst NIEMAND renoviert) mit entsprechend höheren Mieten. Gleichzeit starker Zuzug in die Städte, da Pendeln langsam aber sicher nicht mehr finanzierbar war (Durchschnittsverdiener=nicht immer das neueste Auto=höherer Spritverbrauch=exorbitant höhere Mobilitätskosten). Dazu kommt als dritte Komponente, dass vermehrt (semi-)professionelle Investoren ans Werk gingen. Sich das Wissen anzueignen für die ganze Regulierung, das verrückte Mietrecht, Enev etc.. lohnt sich ausschließlich, wenn man viele Wohnungen hat (10,20,30 +x) und nicht für ein oder zwei. Nur dann weiß man damit umzugehen, der investierte Zeitaufwand lohnt sich und man kann auch Geld verdienen.
    Dieses Gemisch hat (dank der POLITIK) zu der Entwicklung der letzten Jahre geführt. SPD und Grüne als die ASOZIALEN Politiker!

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