Ratgeber Immobilienkauf – Teil 1: Mieten oder kaufen?

Düsseldorf Wenn nicht jetzt, wann dann soll ein Mieter seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen? Die Bausparkasse Schwäbisch Hall plädiert für jetzt. Vorstandschef Reinhard Klein sagte unter Berufung auf eine Untersuchung des Immobilienmarktforschungsinstituts Empirica: „Die Studie zeigt: Wohneigentum ist heute trotz gestiegener Kaufpreise so erschwinglich wie nie seit der Wiedervereinigung. Dank der niedrigen Zinsen kommen durchschnittliche Haushalte aktuell viel leichter in die eigenen vier Wände.“ Die Beträge, die ein Haushalt für Zins und Tilgung aufbringen muss, haben sich Empirica zufolge zwischen 1991 und 2015 mehr als halbiert.

Dabei erleben potenzielle Eigentümer vor allem eines: Die Preise für Wohnraum steigen permanent. Der Immobilienmarktforscher Bulwiengesa stellte fest, dass Häuser im Jahr 2016 in 126 Städten im Durchschnitt um fünf bis sieben Prozent teurer wurden und die Eigentumswohnungspreise um sieben bis acht Prozent nach oben gingen. In den Metropolen und Großstädten waren die Preissteigerungsraten sogar noch höher. Dieser Trend hält nach Beobachtung des Immobilienverbands IVD auch 2017 an.

Außerdem ziehen auch die Baugeldzinsen inzwischen an. Im Herbst 2016 gab es Baudarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung laut FMH-Finanzberatung im Schnitt noch für 1,5 Prozent, Anfang der Woche betrug der Zinssatz 1,9 Prozent.

Die Analysten von Empirica ermittelten im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall die Miet- und Kaufpreise sowie das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in 30 repräsentativ ausgewählten Städten seit dem Jahr 1991. Sie setzten Kredit- und Mietbelastung ins Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen. Im Bundesdurchschnitt sank die Kreditbelastung für Eigentumswohnungen um 62 Prozent, für Eigenheime um 60 Prozent. Die Mietbelastung blieb weitgehend stabil, weil sich Nettoeinkommen und Mieterhöhungen in etwa ausglichen.

Bei Eigentumswohnungen liegt die Kreditbelastung der Studie zufolge im Schnitt mittlerweile unter der Mietbelastung, so dass es für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen in den meisten Städten günstiger wäre, eine Eigentumswohnung zu kaufen, als zur Miete zu wohnen. Bei Eigenheimen dagegen sei die Kreditbelastung trotz des deutlichen Rückgangs noch höher als die Mietbelastung. Häuser in vergleichbarer Lage sind teurer, denn ihre Wohnflächen sind in der Regel größer als die von Eigentumswohnungen, und das Grundstück ist größer als der auf eine Eigentumswohnung entfallende Grundstücksanteil.

Wählt man den Betrachtungszeitraum anders, kommt man zum gegensätzlichen Ergebnis. So verglich Empirica exklusiv für das Handelsblatt Einkommens- und Mietbelastung der Haushalte in den Jahren 2007 und 2016 in 15 Städten. Durchschnittsverdiener in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sowie mehreren Regionalzentren können danach nur sagen: „Hätten wir doch vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung gekauft.“

In Berlin waren 2007 im Schnitt 4,6 Jahreshaushaltseinkommen nötig, um eine Eigentumswohnung zu kaufen, und die Kreditbelastung betrug 23 Prozent. 2016 waren 8,9 Jahreseinkommen nötig und die Kreditbelastung betrug 39 Prozent. In München stieg in dieser Periode die finanzielle Belastung um 70 Prozent und damit am stärksten und erreichte mit 53 Prozent auch den höchsten Wert unter den betrachteten 15 Städten. In keiner der sieben Metropolen war Kaufen billiger als Mieten.

Doch Durchschnittsbetrachtungen geben allenfalls eine grobe Orientierung für die eigene Entscheidung für oder gegen Wohneigentum. Die persönliche Lebenssituation und Lebensplanung, die Höhe der aktuellen Ersparnisse sowie die langfristige finanzielle Leistungsfähigkeit sollten vielmehr beim Entschluss, vom Mieter zum Eigentümer zu werden, den Ausschlag geben. Eines ist allerdings gewiss: Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei. Heutige Käufer müssen sich den Gegebenheiten beugen – und hohe Preise in Kauf nehmen.

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