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Rechtsprechung BGH stärkt Mieterrechte bei Mieterhöhungen nach Modernisierung

Mieter dürfen nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, wenn sie sich die Miete nach Modernisierungsarbeiten nicht mehr leisten können.
Update: 09.10.2019 - 18:03 Uhr Kommentieren
Modernisierungskosten dürfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden. Quelle: imago images/Schöning
Mehrfamilienhaus in Berlin

Modernisierungskosten dürfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden.

(Foto: imago images/Schöning)

München Ist die Wohnungsgröße entscheidend, ob Mieter sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung wehren können? Dieser Frage ist der Bundesgerichtshof (BGH) nachgegangen.

Verhandelt wurde der Fall eines Mieters in einer 86 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin. Nachdem das 1929 erbaute Mehrfamilienhaus modernisiert worden war, sollte der Arbeitslosengeld-II-Empfänger statt 574 Euro künftig 240 Euro Miete mehr bezahlen.

Bereits heute erhält er 463 Euro Wohngeld, um die Mietkosten zu decken. Die Mieterhöhung hätte er demnach aus eigener Tasche zahlen müssen. Der Mieter machte daher einen Härtefall geltend. Die Vermieterin ging dagegen vor. Tenor: Die Wohnung sei für einen einzelnen Mieter mit Sozialleistungen zu groß.

Der Bundesgerichtshof ist dieser Argumentation nicht gefolgt: Zwar sei die Wohnungsgröße bei einer Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter einzubeziehen. Eine Wohnung sei aber nicht automatisch zu groß, nur weil sie über den gängigen Vorschriften zur Bemessung öffentlich geförderten Wohnraums liege. Der Maßstab liegt pro Person aktuell bei rund 50 Quadratmetern. Vielmehr müsse der Einzelfall genau geprüft werden.

Im aktuellen Fall war nicht zuletzt die Verwurzelung des Mieters ausschlaggebend. Der Kläger wohnt bereits seit seinem fünftem Lebensjahr in der Wohnung, die seine Eltern 1962 angemietet hatten. Mittlerweile lebt er allein in der Wohnung.

Ulrich Ropertz, Geschäftsführer vom Deutschen Mieterbund, begrüßt die Entscheidung. „Es kann also keinen Automatismus geben, dass Mieter mit verhältnismäßig großen Wohnungen nach Modernisierungen in kleinere Wohnungen ausweichen müssen“, sagt er.

Landgericht soll Fall nochmal prüfen

Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer und Mietrechtsexperte vom Eigentümerverband Haus und Grund, erklärt, die Entscheidung mache Konflikte bei Modernisierungen zwar nicht einfacher. Die Entscheidung, die Einzelfallprüfung zu betonen, sei jedoch konsistent mit der Rechtsprechung des BGH.

Das Gericht hat das Urteil zugleich an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Dieses hatte noch geurteilt, dass der Mieter von den ursprünglich 240 Euro Mieterhöhung nur einen Anteil von 4,16 Euro monatlich für die Dämmung der Geschossdecke tragen muss. Weitere Kosten, die unter anderem für die Dämmung der Außenfassade des Hauses, die Inbetriebnahme eines Fahrstuhls und einen größeren Balkon verlangt wurden, müsse der Mieter hingegen nicht tragen. Allein für den Anbau eines größeren Balkons wären Mehrkosten von 100 Euro pro Monat fällig geworden.

Das Landgericht soll diese Erwägungen jedoch noch einmal prüfen. Ein Härtefall greift nämlich dann nicht, wenn ein Gebäude auf einen üblichen Standard modernisiert wird. Das ist dann der Fall, wenn zwei Drittel des vergleichbaren Gebäudestandards die gleichen Merkmale aufweisen. Konkret geht es in diesem Fall um die Frage, ob ein Balkon von fünf Quadratmetern Größe bereits Standard ist oder nicht.

Generell müssen Mieter Modernisierungen laut Paragraf 555 des Bürgerlichen Gesetzbuches dulden. Wehren können sie sich nur, wenn die Maßnahme eine Härte für die Bewohner bedeutet. „Was das genau bedeutet, führt das Gesetz nicht aus. Härtefalleinwände sind bis heute eine Blackbox“, sagt Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Als Härte gilt beispielsweise, wenn aufgrund der Arbeiten ein gesundheitliches Risiko besteht. Auch finanzielle Härten werden anerkannt. Häufig genannt wird eine Schwelle von rund 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. Feste Regeln oder eine Grenze der Einnahmen, die für die Miete aufgebracht werden müssen, gibt es dafür aber nicht.

Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen und auch die erwartete neue Miete angeben. Mieter, die eine finanzielle Härte bei Mieterhöhungen einwenden, haben dies bis zum Ablauf des Monats zu machen, der auf den Monat der erhaltenen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen folgt. Kommt diese also im September, muss der Einwand bis Ende Oktober erklärt werden.

Einzelfall entscheidet

Bedeutend ist das Urteil auch deshalb, weil sich zahlreiche große Vermieter zwar einerseits bereit erklären, Härtefälle dann anzuerkennen, wenn die Mieterhöhungen über die Schwelle von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens der Bewohner steigen.

Andererseits erreichten den Mieterbund aber immer wieder Beschwerden, dass in diesen Fällen nicht immer die Mieterhöhung gekappt, sondern eine kleinere Alternativwohnung angeboten werde. An dieser Praxis, das glaubt Happ von Haus und Grund, werde sich aber wenig ändern: „Es geht am Ende immer um Einzelfallentscheidungen.“

Unter dem Strich, das sagt auch der Mieterbund, müsse ein Interessenausgleich geschaffen werde.

Laut einer aktuellen Auswertung des Mikrozensus zahlt ein deutscher Haushalt im Schnitt 27,2 Prozent seines Nettoeinkommens für die Miete. In den Metropolen liegt der Wert höher, bei 29,5 Prozent. Haushalte, die in den vergangenen vier Jahren ihre Wohnung neu angemietet haben, zahlten etwa in Hamburg schon mehr als 30 Prozent.

Welche finanziellen Härtefallregelungen für Haushalte greifen, die schon bei Einzug über dieser oft als Obergrenze der Belastbarkeit genannten Schwelle liegen, ist bislang unklar und bedarf weiterer juristischer Klärung.

Mehr: Warum Neumieter in Metropolen überdurchschnittlich hohe Mieten zahlen.

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