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Schrottimmobilien Wie Investoren beim Immobilienkauf getäuscht werden

Mietausfall und Modernisierungen: Oft werden Immobilieninvestoren wichtige Details verschwiegen. Doch es gibt Mittel, mit denen sie sich wehren können.
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Rund zwei Millionen Investoren in Deutschland betrifft das Thema „Schrottimmobilien“. Quelle: dpa
Einfamilienhäuser

Rund zwei Millionen Investoren in Deutschland betrifft das Thema „Schrottimmobilien“.

(Foto: dpa)

Frankfurt Der Münchener Rechtsanwalt Johannes Fiala warnt, dass Immobilieninvestoren häufig durch irreführende Angaben getäuscht werden. Besonders oft fehlten in Musterrechnungen zur Renditeberechnung Angaben zu den Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, möglichen Mietausfall und notwendige Modernisierung. Weil diese Kosten sehr vom Objekt abhängig sind, helfen auch Mietspiegel oder Kaufpreissammlungen in diesem Zusammenhang nicht.

Das Thema „Schrottimmobilien“ betreffe rund zwei Millionen Investoren in Deutschland, heißt es. Oft werde ein Sachverständiger zu spät eingeschaltet – wenn der Schaden bereits eingetreten ist. In bestimmten Fällen, wenn die Bank von der Täuschung wusste, muss der getäuschte Käufer sein Immobiliendarlehen nicht zurückzahlen, schreibt der Anwalt (OLG Köln, 1.10.2010, AZ 13 U 119/06).

Dabei geht aus der Urteilsbegründung hervor, dass dieser Fall vor allem dann eintritt, wenn Vertrieb und Finanzierung quasi aus einer Hand verkauft wurden, „sodass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen“. Als typisch nennt der Anwalt die Nennung von unrealistisch hohen Mieten.

Bekommt der geprellte Käufer später eine Entschädigung, so ist diese meist „teilweise steuerfrei“, heißt es weiter (BFH, 6.9.2016, AZ IX R 44/14; IX R 45/14; IX R 27/15). Dagegen können Verkäufer recht ungeniert Provisionen in den Kaufpreis einkalkulieren. Bis zu 30 Prozent Innenprovision sind rechtlich kein Problem (BGH, 20.5.2015, 5 StR 57/14), sie müssen nicht einmal ausgewiesen werden.

Ab 50 Prozent wird es kritisch, es könnte „Wucher“ vorliegen. Dabei sind aber die für den Käufer übernommenen Erwerbsnebenkosten von den Provisionen abzuziehen (BGH, 15.1.2016, AZ V ZR 278/14). Die Beispiele zeigen, wie nachteilig für die Anleger manche Angebote sind.

Die Finanzierung von Immobilien führt immer wieder zu Streitfällen. Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat vor Kurzem ein Urteil gegen die Landesbausparkasse Nord erstritten. Da ging es allerdings um überschauberere Summen, als bei Schrottimmobilien im Feuer stehen.

Der Bausparkasse wurde untersagt, eine jährliche Kontoführungsgebühr von 18 Euro einzuführen. Die Richter ließen das Argument, die niedrigen Zinsen machten die nachträgliche Einführung der Gebühr notwendig, nicht gelten. Das Urteil (LG Hannover, 8.11.2018, AZ 74 O 19/18) ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Ein ähnliches Urteil hat die Verbraucherzentrale Sachsen gegen die Debeka erstritten (LG Koblenz, AZ 16 0 133/17)

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