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Standortrisiko Deutschland verschläft den Strukturwandel bei Büroimmobilien

In den nächsten zehn Jahren muss die Hälfte der gegenwärtig genutzten Flächen für die neue Arbeitswelt fit gemacht werden. Das Thema wird bislang massiv unterschätzt.
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Deutschland verschläft den Strukturwandel bei Büroimmobilien Quelle: dpa
Bürogebäude

In 35 Büromärkten in Deutschland herrscht mit drei Prozent Leerstand quasi Vollvermietung.

(Foto: dpa)

BerlinSiemens will sich für die Arbeitswelt der Zukunft wappnen. „Megatrends wie die industrielle Digitalisierung und die Urbanisierung werden fundamentale Veränderungen mit sich bringen“, prognostiziert Konzernchef Joe Kaeser. Die Zukunft der Arbeit müsse neu gedacht werden. Siemens investiert darum in den kommenden Jahren auf dem historischen Unternehmensgelände in Berlin-Spandau 600 Millionen Euro in eine „neue Arbeits- und Lebenswelt“, wie es Kaeser formuliert.

So weit wie Siemens sind nicht viele Unternehmen. Im Gegenteil: Ein aktuelles Gutachten im Auftrag des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft (ZIA) zeigt einerseits den immensen Modernisierungsbedarf an Büro- und Gewerbeflächen. Andererseits reichen die Ressourcen in den Unternehmen, aber auch in der Bauwirtschaft, vermutlich nicht aus, die notwendigen Anpassungsmaßnahmen zu bewältigen.

„Die digitale Transformation lässt buchstäblich keinen Stein auf dem anderen“, heißt es in dem Gutachten mit dem etwas sperrigen Titel „Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel“, das an diesem Donnerstag beim „Tag der Büroimmobilie“ in Berlin vorgestellt wird. Autor des Gutachtens ist Andreas Pfnür, Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt.

Die Studie zeigt „ein bislang ungeahntes Ausmaß, in dem sich die Veränderung der Arbeitswelten in neuen Immobilienanforderungen der Unternehmen niederschlägt“, schreibt Pfnür, der für seine Analyse auch Unternehmen befragt hat. Diese gehen davon aus, dass etwa die Hälfte der gegenwärtig genutzten Büro- und Gewerbeflächen in den nächsten zehn Jahren durch zukunftsfähige Flächen ersetzt werden müssen.

Und das in einer Situation, in der sich ohnehin der Mangel an Büroflächen vor allem in den großen Städten massiv verschärft und der Flächenbedarf der Unternehmen tendenziell eher steigt. Obwohl Chancen und Risiken des Strukturwandels erkannt seien: Das Thema, so Pfnür, sei nur in wenigen Unternehmen handlungsrelevant.

Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft will die Diskussion über das unterschätzte Thema vorantreiben. Keine andere Nutzungsart sei so entscheidend für die Arbeitsproduktivität der deutschen Volkswirtschaft“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner dem Handelsblatt. „Wir wollen das Bewusstsein bei der Politik schärfen, dass es neben der angespannten Lage der Wohnungsmärkte auch einen zunehmenden Mangel an Büroflächen gibt.“

Mittlerweile herrsche in 35 Büromärkten in Deutschland mit einer Leerstandsrate von drei Prozent quasi Vollvermietung. Die Auswirkungen: „Unternehmen, die expandieren wollen, sind gezwungen, den Standort zu verlassen oder die Expansion aufzugeben.“

Auch Unternehmen, die Kosten einsparen wollten, indem sie Standorte zusammenlegten, müssten meist woanders als an ihrem bisherigen Standort suchen. Mit massiven Konsequenzen für den Standort Deutschland. „Je schlechter wir das Thema Büroflächen behandeln“, sagte Mattner, „desto schlechter ist es um die Produktivität, die Kreativität und am Ende auch um die Wirtschaftsleistung bestellt.“

Der ZIA fordert, sich mit den Fragen rund um die Arbeitswelt von morgen zu beschäftigen. Was umfasst das Büro der Zukunft? Wie schaffen wir nachhaltige Bürolösungen? Wie gewährleisten wir die Messbarkeit von Produktivität und Wohlbefinden am Arbeitsplatz, vor allem angesichts zunehmenden Fachkräftemangels?

„Gemeinsam mit der Politik müssen wir darüber sprechen, wie sich die Dauer von Mietverträgen in Zukunft entwickeln soll, aber auch, wie wir mit dem wachsenden Flächenbedarf umgehen wollen“, forderte Mattner. Welche rechtlichen Rahmenbedingungen brauche es, um diesen Strukturwandel zu begleiten?

Der Wandel, das zeigt die Studie, betrifft alle Nutzungsarten – nicht nur Büroimmobilien oder den Einzelhandel. Logistikflächen kommen zunehmend in die Innenstädte. Und auch die klassischen Produktionsstätten würden sich im Zug der Digitalisierung maßgeblich verändern.

Viele Flächenbestände der Unternehmen seien in die Jahre gekommen, geprägt von Instandhaltungsstau und stammten aus einer Zeit gut planbarer Nutzeranforderungen und entsprechend starrer Nutzungskonzepte. Auch wenn es heute noch nicht sichtbar sei, werde insbesondere die digitale Neukonzeption die Anforderungen an die industrielle Produktion so verändern, „dass die meisten Unternehmen in ihren bisherigen Produktionshalle nicht mehr weiterarbeiten können“, so der Autor.

Es sei erstaunlich, dass die Transformation des Gewerbeimmobilienbestands und dessen Flächennutzung bislang so gut wie keine Beachtung in den Planungskonzepten von Politik, Verwaltung und Unternehmen und erst recht nicht in der öffentlichen Diskussion gefunden habe. „Immobilien werden als eh da wahrgenommen.“

Die Studie warnt davor, das Thema weiter zu unterschätzen. Mit wachsendem Wettbewerb der Unternehmen verschärfe sich auch der internationale Standortwettbewerb. Dabei spiele neben der Verfügbarkeit von Arbeitskräften, Energie, Kommunikationssystemen und Logistik auch die schnelle und bedarfsgerechte Verfügbarkeit von Immobilien eine wichtige Rolle. Das könnte zu einem massiven Standortrisiko werden.

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