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Streit um Immobilien Wann der Staat Eigentümer von Grundstücken enteignen darf

Enteignungen von Immobilienkonzernen hat es in Deutschland noch nicht gegeben. Einzelne Grundstücke sind aber schon häufiger vergesellschaftet worden.
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Die Immobilien-Debatte zu Enteignungen spaltet die Fronten. Quelle: dpa
Graffiti zur Enteignung von Deutsche Wohnen

Die Immobilien-Debatte zu Enteignungen spaltet die Fronten.

(Foto: dpa)

ErfurtDie Debatte um eine mögliche Enteignung von Immobilienkonzernen ist ganz oben angekommen: Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier plädierte in seiner Rede zur Eröffnung der Bundesgartenschau in Heilbronn für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland.

Das Wort Enteignung selbst sparte er laut Redemanuskript aus. Und doch schwang es sehr deutlich mit: „Klar ist: Ideologische Grabenkämpfe schaffen keine neuen Wohnungen“, sagte er.

Steinmeiers Andeutungen sind nur der jüngste Beitrag zu einer Immobilien-Debatte, die es so in ihrer Schärfe selten zuvor in Deutschland gegeben hat. Die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ will alle Wohnkonzerne in der Hauptstadt mit mehr als 3.000 Wohneinheiten vergesellschaften.

Eine Unterschriftensammlung startete mit einer – laut Veranstalter – 40. 000 Menschen starken Demo gegen hohe Mieten am 6. April. Bereits wenige Tage später erklärte der Initiator, Rouzbeh Taheri, die benötigten 20.000 Unterschriften für den nächsten Schritt, den Antrag eines Volksbegehrens, gesammelt zu haben.

Nicht nur im kommunalen, auch im politischen Berlin tobt die Debatte. Grünen-Chef Robert Habeck forderte in einem Interview Enteignungen, sollten Grundstücksbesitzer weder bauen noch verkaufen wollen.

Und im Ländle macht Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer schon Druck: Er will Grundstückseigentümer per sogenanntem Baugebot zum Bauen bringen.

Tatsächlich gibt es immer wieder Beispiele für Enteignungen von Grundstückseigentümern. Die Fälle sind zwar die Ausnahme. Die Möglichkeit dafür gibt es aber. Was Eigentümer beachten müssen.

Die Grundlage

Generell ist die heute schon mögliche Enteignung von der Vergesellschaftung, wie sie die Berliner Initiative gemäß Artikel 15 des Grundgesetzes fordert, zu unterscheiden. Dieser Artikel des Grundgesetzes wurde in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie angewendet.

Es braucht für eine solche Vergesellschaftung also erst noch einen Präzedenzfall. „Enteignungen nach heutigem Recht dienen der Durchsetzung des Allgemeinwohls im Einzelfall, bei Wahrung des Privateigentums im Übrigen“, sagt Benedikt Wolfers, Partner der Wirtschaftskanzlei Posser Spieth Wolfers & Partners.

In Berlin gehe es aber nicht um Enteignung, sondern um die „komplette Verstaatlichung“ einer Branche. „Es geht im Grunde um die Abschaffung des Privateigentums in der gewerblichen Immobilienwirtschaft. Mit einer Enteignung im Einzelfall hat das nichts zu tun“, sagt Wolfers.

Selbst klassische Enteignungen sind aber nur für bestimmte Zwecke und unter bestimmten Bedingungen möglich. Zu den typischen Enteignungsgründen zählen Infrastrukturmaßnahmen wie Straßen- oder Bahntrassenbau. Diese sind klar von den Zielen der Berliner Initiative abzugrenzen. Juristen wie Christian Schede sprechen von „absoluten Ausnahmefällen“.

„Damit es überhaupt eine Enteignung geben kann, braucht es eine gesetzliche Ermächtigungsnorm, die üblicherweise in Fachplanungsgesetzen festgeschrieben ist“, erklärt der Leiter der Branchengruppe Immobilien der Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig.Konkret werden die Voraussetzungen in Gesetzen wie dem Allgemeinen Eisenbahngesetz, dem Bundesfernstraßengesetz oder dem Luftverkehrsgesetz geregelt.

Auch im Baugesetzbuch findet sich ab dem Paragrafen 85 die Möglichkeit zur Wegnahme von Grundbesitz. So ist eine Enteignung etwa dann zulässig, wenn Baulücken innerhalb einer Ortschaft geschlossen werden sollen. Dies setzt immer voraus, dass sich der Eigentümer weigert, das Grundstück zu bebauen oder zu verkaufen.

Das Allgemeinwohl

Welche Grundstücke für die Enteignung infrage kommen, kann nicht willkürlich festgelegt werden. Artikel 14 des Grundgesetzes gewährleistet Eigentum als hohes Gut. „Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig“, steht dort. Wo genau das Allgemeinwohl anfängt und wo es aufhört, bleibt jedoch Ermessenssache.

Eine Definition bleiben sowohl das Grundgesetz als auch andere Bestimmungen, wie etwa jene im Baugesetzbuch, schuldig. Bei Enteignungen sei das Allgemeinwohl ein Rechtsbegriff, der der Auslegung durch die Gerichte vorbehalten ist, sagt Isabel Strecker, Senior Associate bei der Kanzlei Eversheds Sutherland und Expertin für Planungsrecht. „Das Bundesverfassungsgericht verlangt ein besonders schwerwiegendes, dringliches öffentliches Interesse“, betont sie. Im Klartext: Es handelt sich um Einzelfallentscheidungen.

Eine Enteignung sei immer nur das letzte Mittel, betont Strecker. Soll es so weit kommen, muss ein Enteignungsantrag gestellt werden. Das Enteignungsverfahren wird von einer „höheren Verwaltungsbehörde“ durchgeführt. Die Gemeinde ist an diesem Verfahren stets beteiligt.

Verfolgt etwa ein Energiekonzern eine Enteignung, wie es in der Vergangenheit etwa bei Kohleabbaugebieten der Fall war, dann muss der Konzern seinen Antrag bei der betreffenden Gemeinde einreichen, in deren Gebiet das zu enteignende Grundstück liegt.In erster Linie seien unbebaute oder nur geringfügig bebaute Grundstücke betroffen, sagt Schede von Greenberg Traurig.

Doch auch Wohnimmobilien müssen manchmal weichen. Für den immer noch im Bau befindlichen Berliner Großflughafen BER wurde beispielsweise das Dorf Diepensee umgesiedelt. Die Bewohner bezogen neue Häuser und wurden entschädigt. „Wenn bestehende Gebäude, die außerdem noch von Menschen genutzt werden, enteignet werden sollen, müssen schon ganz starke, überwiegende Gründe des Allgemeinwohls im Raum stehen“, sagt Schede.

Die Entschädigung

Im Grundgesetz ist ebenfalls eindeutig geregelt, dass eine Enteignung nur gegen Entschädigung rechtmäßig sein kann. „Eine Enteignung ohne Entschädigung ist rechtswidrig“, sagt die Juristin Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund.

In welcher Höhe entschädigt wird, ist Abwägungssache.

Für Enteignungen nach dem Baugesetzbuch gilt der Verkehrswert des Grundstücks – sprich der am Markt erzielbare Preis – als Ausgangspunkt. „Es kann nur in Ausnahmefällen unter Verkehrswert entschädigt werden“, sagt Rechtsanwalt Wolfers. Das sei beispielsweise der Fall, wenn ein Teil des Werts auf staatlichen Leistungen wie Fördermaßnahmen beruht.

Wenn wie in den vergangenen Jahren die Grundstückspreise in und um die Großstädte stark im Preis gestiegen sind, stellt sich nicht zuletzt die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Wert ermittelt werden soll. Hier gilt nach dem Baugesetzbuch der Zeitpunkt, an dem über den Enteignungsantrag entschieden wird, erklärt Juristin Strecker. So wird unter anderem berücksichtigt, ob der Grundstückswert während eines lange währenden Prozesses im Wert gestiegen ist. Im Falle von Wertverlust gilt dies jedoch ebenfalls.

Entschädigt werden muss nicht zwangsläufig in Geld. Laut Paragraf 100 des Baugesetzbuches kann der Eigentümer auch beantragen, in Land entschädigt zu werden. Läuft noch eine Hypothek auf das Grundstück, so geht diese wie das Grundstück selbst auf den Enteignungsbegünstigten über.

Enteignung bleibt Ultima Ratio

Die Wegnahme von Eigentum soll die Ausnahme bleiben. Im Baugesetzbuch steht etwa, dass die Enteignung nur in einzelnen Fällen zulässig ist, „wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann“. Eine andere zumutbare Weise könnte eine Einigung mit dem Besitzer sein, dass dieser sein Grundstück verkauft. Einen anderen Weg versucht Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer zu gehen.

Er will per Baugebot die Grundstückseigentümer zum Bauen zwingen. Auch das ist im Baugesetzbuch geregelt, konkret in Paragraf 176. Laut diesem kann die Gemeinde Eigentümer per Bescheid verpflichten, ihr Grundstück nach dem vorgesehenen Zweck des Bebauungsplans zu bebauen.

Wie lange die Grundstücke vorher brachgelegen haben müssen, ist nicht klar geregelt. Auch hier gehe es um die Verhältnismäßigkeit, sagt Schede. Ein Baugebot direkt nach einem Grundstückskauf zu erlassen sei nicht verhältnismäßig. In Tübingen liegen die Baumöglichkeiten laut Grünen-Fraktion aber zum Teil schon seit Jahrzehnten ungenutzt.

Tübingens Bürgermeister Palmer hält das Baugebot bei 350 Grundstücken für durchsetzbar. Der Bürgermeister will so mehr Wohnungen bauen lassen – und vermutlich auch Grundstücksspekulanten das Handwerk legen. Die entsprechenden Briefe will er den Eigentümern nach Ostern schicken.

Laut Gesetz muss er ihnen eine „angemessene Frist“ einräumen. Palmer gibt ihnen zwei Jahre Zeit, einen Bauantrag zu stellen, und vier Jahre für die Bebauung. Verstreicht die Frist, könnte theoretisch eine Enteignung eingeleitet werden. Rückabwickeln lässt sich eine Enteignung, die im Sinne des Allgemeinwohls durchgesetzt wurde, nur schwerlich. Ausnahme: Wurde der Zweck, mit dem die Enteignung begründet wurde, nicht umgesetzt, hat der frühere Eigentümer nach dem Baugesetzbuch Anspruch auf Rückenteignung.

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