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Trendviertel 2018 Für Durchschnittsverdiener ist ein Immobilienkauf kaum mehr möglich

Immer weniger Menschen kaufen sich ein Eigenheim. Denn die Gehaltsentwicklung hat häufig nicht annähernd mit den Preisen für Wohnungen mitgehalten.
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In welchen Städten ist mieten besser als kaufen?

Wer ein Einfamilienhaus in einer Großstadt kauft, kommt nur selten ohne Kredit von der Bank aus. Das gilt heute, das galt vor zehn Jahren. Doch wer heute kauft, muss deutlich weniger Zinsen für seinen Kredit zahlen. Der Effekt summiert sich bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens leicht unter Umständen auf 100.000 Euro. Die niedrigen Zinsen machen es möglich.

Top-Konditionen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bewegen sich zurzeit bei 1,2 Prozent, für 15 Jahre Festzins ab 1,5 Prozent. Vor zehn Jahren waren 15 Jahre Laufzeit gänzlich unüblich. Baugeld, zehn Jahre fest, gab es für fünf Prozent.

Die niedrigen Zinsen machen es billiger, Wohneigentum zu finanzieren, die gestiegenen Immobilienpreise teurer. Doch welcher Effekt überwiegt? Manche Experten behaupten, inklusive Zinseffekt und Einkommenssteigerung sei Wohneigentum heute sogar billiger als vor zehn Jahren.

Doch Zweifel an dieser These sind erlaubt, wie ein Vergleich der Relationen zwischen örtlichem durchschnittlichem Jahresnettohaushaltseinkommen und den Preisen von Neubau-Eigentumswohnungen in der Stadt in den Jahren 2008 und 2017 verdeutlicht (siehe Grafik).

In jeder der 20 Trendviertel-Städte sind heute mehr Jahreseinkommen als vor zehn Jahren nötig, um den Kaufpreis aufzubringen. In München waren im Jahr 2008 schon 7,8 Jahreseinkommen nötig, um eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu zahlen. Inzwischen braucht der Durchschnittsverdiener-Haushalt in der bayerischen Landeshauptstadt fast doppelt so viele Jahresgehälter wie damals.

Die Auswertung belegt: Die Gehaltsentwicklung hat in keiner der 20 Städte auch nur annähernd mit den Preisen für Wohnungen mitgehalten.

Und was ist, wenn der Zinseffekt in die Betrachtung einbezogen wird? Ob ein Haushalt eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder bauen kann, kommt schließlich weniger auf die absolute Höhe des Kaufpreises an als darauf, ob sein Einkommen ausreicht, um die monatliche Rate für Zins und Tilgung bezahlen zu können.

Niedrige Zinsen dämpfen die Kreditbelastung

Aus diesem Grund hat Empirica die Kreditbelastung des Durchschnittseinkommens nach einem Immobilienkauf errechnet. Dabei kamen auf den ersten Blick verblüffende Ergebnisse zustande. In Essen, Köln, Ludwigshafen, Heidelberg und den drei ostdeutschen Städten Dresden, Leipzig und Magdeburg nahm die Kreditbelastung tatsächlich ab.

Die Erklärung: Zwar stiegen auch dort die Wohnungspreise schneller als die Einkommen, aber die Einkommen gingen dort überdurchschnittlich schnell nach oben. Die niedrigen Zinsen dämpften zusätzlich die Kreditbelastung im Langfristvergleich. In allen übrigen untersuchten Städten konnten niedrige Zinsen und Einkommenszuwächse die gestiegenen Kaufpreise hingegen nicht kompensieren.

Für Durchschnittsverdiener in Metropolen wird der Immobilienkauf zunehmend unerschwinglich, weil die Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung einen unrealistisch hohen Anteil des Haushaltseinkommens verschlingen würde.

Die Erwerbsnebenkosten sind in dieser Berechnung noch nicht einmal berücksichtigt. Diese Nebenkosten, vor allem Maklercourtage und Grunderwerbsteuer, können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen und sind in der Regel aus dem ersparten Eigenkapital zu zahlen.

Hätten nicht die zwischenzeitlich stark gesunkenen Zinsen das Missverhältnis von Einkommens- und Wohnungspreisentwicklung abgemildert, wäre Wohneigentum in Deutschland noch weniger erschwinglich. Dieser dämpfende Effekt droht nun verloren zu gehen, denn die Trendbarometer der Immobilienfinanzierer prognostizieren höhere Zinsen.

Empirica hat für das Handelsblatt errechnet, wie die Kreditbelastung steigt, wenn die Zinsen um 0,5 Prozentpunkte, die Haushaltseinkommen um 1,5 Prozent und die Wohnungspreise um zwei Prozent steigen würden. In elf der 20 Städte würde die Kreditbelastung dann mehr als 40 Prozent betragen und so den Wohnungserwerb für noch mehr Familien unmöglich machen.

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