Immobilienmarkt Leben mit dem Boom

Die Wende am deutschen Immobilienmarkt hat enorme gesellschaftliche und volkswirtschaftliche Auswirkungen. Auch Investoren bieten sich neue und lukrative Chancen - Preisblasen sind noch nicht in Sicht. Eine Analyse.
  • Tobias Just
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Noch nicht in Sicht am Immobilienmarkt: Preisblasen. Quelle: Imago

Noch nicht in Sicht am Immobilienmarkt: Preisblasen.

(Foto: Imago)

FrankfurtAus Sicht vieler Investoren waren die deutschen Wohnungsmärkte viele Jahre lang völlig unattraktiv. Sie galten schlichtweg als "No-go-Areas". Über mehr als zehn Jahre hinweg gab es selbst in den Metropolregionen kaum Preissteigerungen. Gleichzeitig lagen die Mietrenditen zwischen 1999 und 2009 in der Regel unterhalb der Verzinsung von sicheren Staatsanleihen. Hinzu kam eine Gesetzgebung, die aus Sicht der Investoren ausgeprägt mieterfreundlich war.

Während die meisten europäischen Wohnungsmärkte in dem Jahrzehnt vor Ausbruch der Finanzkrise 2007 einen historischen Boom erlebten, der schließlich zu einer Blase führte, herrschte hierzulande Tristesse. Deutschland galt vielen Anlegern als "fertig gebaut".

Doch dann kam die Wende. Institutionelle und private Käufer stürzten sich geradezu auf deutsche Wohnungen. Seit 2009 stiegen Preise und Mieten jährlich immerhin um vier Prozent - in einigen Städten und Quartieren sogar deutlich stärker. Dabei kletterten die Wohnungspreise zuletzt sogar kräftiger als die Mieten. Doch auch wenn Anleger nun länger warten müssen als früher, um aus den Mieteinnahmen ihre Anschaffung zu erwirtschaften - der Boom hält an. Schließlich liegt die Mietrendite sogar in guten innerstädtischen Lagen anders als vor zehn Jahren deutlich über der Rendite für Staatsanleihen.

Die Wende am deutschen Immobilienmarkt ist beeindruckend, wirft aber viele Fragen auf - sowohl in volkswirtschaftlicher als auch in gesellschaftlicher Hinsicht. Wie solide und nachhaltig ist dieser Aufschwung? Müssen wir mit einer ähnlichen Übertreibung rechnen, wie es sie in Spanien, Irland oder den USA vor 2007 gegeben hat? Mit einer Übertreibung also, die ganze Volkswirtschaften in die Depression stürzen kann. Was bedeutet der Trend zur Immobilie in einer Gesellschaft, die zunehmend Mobilität einfordert? Einer Gesellschaft überdies, die zumindest in Teilen verstärkt statt auf Besitz-Ökonomie auf Sharing-Ökonomie setzt?

Wo der Fiskus beim Hauskauf zuschlägt
Brandenburg
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Das Bundesland Brandenburg plant eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer. Ein Gesetzesentwurf sieht eine Erhöhung der Steuer von 5 auf 6,5 Prozent vor. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer soll am 1. Juli in Kraft treten. Immobilienkäufer, die sich sputen, können bei einem Abschluss vor dem 1. Juli damit bares Geld sparen. Mit der geplanten Steuererhöhung würden die Kaufnebenkosten zu den höchsten der Bundesrepublik zählen, wie eine Übersicht von Interhyp zeigt.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 7,14 Prozent
Grunderwerbssteuer: 6,5 Prozent (voraussichtlich ab 1. Juli)
Kaufnebenkosten (Summe): 15,64 Prozent

Quelle: Interhyp

Berlin
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Berlin gehört, was die Kaufnebenkosten betrifft, zu den teuren Pflastern. Die Höhe der Grunderwerbssteuer kann jedes Bundesland selbst festlegen, weshalb die Höhe bundesweit variiert. Der Höchstsatz liegt bei 6,5 Prozent.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 7,14 Prozent
Grunderwerbssteuer: 6 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 15,14 Prozent

Schleswig-Holstein
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Schleswig-Holstein mit seinen Badestränden gehört zum oberen Preissegment bei den Kaufnebenkosten. Laut Interhyp betrug der durchschnittliche Kaufpreis einer Immobilie in Deutschland 300.000 Euro. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger, kann hier deshalb viel ausmachen.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 Prozent
Grunderwerbssteuer: 6,5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,07 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern
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Ein Hauskauf in Mecklenburg-Vorpommern kostet einen Immobilienkäufer im Schnitt 12,95 Prozent mehr. Innerhalb der vergangenen Jahr haben mehrere Bundesländer immer wieder ihre Grunderwerbssteuer angehoben. Mecklenburg-Vorpommern hat noch Luft nach oben.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,95 Prozent

Niedersachsen
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In Niedersachsen variieren die Höchstbeträge für eine Maklerprovision bei einem Häuserkauf. Dementsprechend varrieren auch die Kaufnebenkosten.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 - 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 10,57 - 12,95 Prozent

Bremen
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Die freie Hansestadt Bremen hat sich gewandelt und ist von einer Industriestadt zu einem Technologiestandort geworden. Ein Hauskauf ist hier ungefähr so teuer wie in den benachbarten Bundesländern.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,95 Prozent

Sachsen-Anhalt
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Bundesländer haben immer wieder die Grunderwerbssteuer erhöht und sich immer weiter von der 3,5 Prozent-Marke (wie etwa in Bayern) entfernt. So auch das Bundesland Sachsen-Anhalt. Den Höchstsatz zahlen hier Käufer allerdings nicht.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,95 Prozent

Die neu erwachte Begeisterung für deutsche Wohnungen hat viele Ursachen, einige davon reichen lange zurück. Letztlich konnten die Wohnungsmieten in deutschen Städten nur steigen, weil Wohnraum knapper geworden ist. Dies wiederum lag an der erstarkten deutschen Wirtschaft. Denn der wichtigste Grund für die rasante Wohnungsnachfrage ist die positive Entwicklung der verfügbaren Einkommen. In den vergangenen Jahren ist die Arbeitslosigkeit stark zurückgegangen.

Doch das absolute Einkommenswachstum allein erklärt die Mietdynamik nicht hinreichend. Mindestens ebenso wichtig ist die relative Einkommensentwicklung im Vergleich zu anderen europäischen Ländern. Die Aussicht auf eine gut bezahlte Arbeit zog Hunderttausende Menschen aus Süd- und Osteuropa nach Deutschland. Insgesamt sind seit 2009 knapp 1,5 Millionen Menschen mehr nach Deutschland gezogen, als das Land verlassen haben. Die meisten Zuwanderer suchen Wohnraum in den Städten. Sie folgen den Arbeitsplätzen.

Wichtige Warnsignale
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3 Kommentare zu "Immobilienmarkt: Leben mit dem Boom"

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  • Immobilien sind ein gute Anlage, besonders fuer den Staat. Wenn der Geld braucht weiss er wo es was zu holen gibt, denn Immobilien koennen sich nicht verstecken oder ins Ausland fluechten. Bei den Rettungsorgien im Euro-Raum geht den Rettern irgendwann das Geld aus, dann kommt die Zwangsanleihe.

  • Neue Schuldner braucht das Land. Finden sich keine Deppen mehr stürzt das ganze Kartenhaus zusammen.

    Die margin debt sind schon beim 500 Mia angekommen und Immobilien werden noch ungesehen weggekauft. Eine hemmungslose Verschuldungsparty die ihren Kater schon noch bekommen wird.

  • Nach täglicher Werbung für Aktien nun tägliche Werbung für Immobilien?

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