Der Medienhafen in Düsseldorf

Düsseldorfs Oberbürgermeister Thomas Geisel hat sein Ziel von 3.000 Baugenehmigungen pro Jahr erreicht, doch im Schnitt werden nur 1.700 Wohnungen wirklich gebaut.

(Foto: Mapics - stock.adobe.com)

Trendviertel 2018 Düsseldorf – Die Rhein-Metropole schafft Platz für Neubau

Die NRW-Landeshauptstadt braucht dringend zusätzlichen Wohnraum. Dass immer dichter gebaut wird, schmeckt den Einwohnern aber überhaupt nicht.
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DüsseldorfOb Düsseldorfs Oberbürgermeister Thomas Geisel als Kind auch davon geträumt hat, später einmal Bagger zu fahren? Vor zwei Wochen jedenfalls hatte er Gelegenheit dazu: Der Wohnungsprojektentwickler Catella hatte zum „Abrisstag“ auf das ehemalige Post-Gelände hinter dem Hauptbahnhof geladen.

Geisel setzte, wenn auch zaghaft, die gewaltigen Zangen eines Abrissbaggers in Gang und riss Wände ein. Zuschauer unterstützten den grinsenden Oberbürgermeister durch beherzte Schläge mit ausgeliehenen Vorschlaghämmern.

Die Abrissaktion war der Start für das eine halbe Milliarde Euro teure Projekt „Grand Central“. Wo die Post früher Pakete und Briefe sortierte, wird Catella ab Anfang nächsten Jahres 1.061 Wohnungen bauen.

Wenn alles gut läuft, werden dort 2020 die ersten Umzugswagen vorfahren. Gebaut wird gemäß dem „Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt“. Darin legt die Stadt fest, dass mindestens 20 Prozent der Wohnungen streng preisgebunden als Sozialwohnungen errichtet werden müssen.

Weitere 20 Prozent sind dem sogenannten preisgedämpften Wohnungsmarkt zuzuordnen. Diese Wohnungen sind für Menschen gedacht, deren Haushaltseinkommen die Einkommensgrenze für Sozialwohnungen um bis zu 60 Prozent übersteigt. Die nach dem Baupreisindex jährlich angepasste Miete für solche Wohnungen bewegt sich auf zehn Euro pro Quadratmeter zu.

Düsseldorf braucht dringend zusätzlichen Wohnraum, denn die Einwohnerzahl wächst von Jahr zu Jahr. Aktuell leben nach Angaben der Stadt 639.500 Menschen in der NRW-Landeshauptstadt. Die Verwaltung geht davon aus, dass es Anfang 2023 rund 652.700 und fünf Jahre später nochmals knapp 5. 000 mehr sein werden.

Schon jetzt registrieren Stadtplaner, dass der Druck auf den Wohnungsmarkt steigt, „insbesondere im unteren und mittleren Segment“. 4.500 registrierte Haushalte suchen derzeit eine Sozialwohnung. Der tatsächliche Bedarf dürfte wesentlich höher sein, weiß das Planungsamt.

Vor Jahren forderte Makler Wulff Aengevelt, Wohnungen zu bauen, statt Rüben anzubauen. Immerhin steht auf der Agenda von Planungsdezernentin Cornelia Zuschke inzwischen die „Bebaubarkeit der jetzt landwirtschaftlichen Flächen in Hamm“. Doch wann Bagger in dem am Rhein gelegenen Stadtteil Fundamente ausgraben werden, ist noch nicht absehbar.

Dass Grünflächen zur Bebauung freigegeben werden, wird eine Ausnahme bleiben. So bleibt Projektentwicklern in Düsseldorf vorerst nichts anderes übrig, als abzureißen, neu zu bauen und dabei nachzuverdichten. Dadurch sollen in einer Straße, einem Stadtteil und zu guter Letzt in der ganzen Stadt mehr Menschen auf derselben Fläche Platz finden.

Wie das im Großen funktioniert, macht Catella vor, die im Quartier „Grand Central“ auch drei Hochhäuser errichten. Wie es im Kleinen abläuft, beschreibt Tobias Brüggemann, der für das Maklerhaus Aengevelt Wohnungen verkauft: „Der Grundstücksmarkt ist so eng, dass Werkstätten und Garagen in Hinterhöfen abgerissen werden, um neue Wohnungen bauen zu können.“ Ein solches Projekt ist der „Jakobshof“ im Stadtteil Bilk.

Konflikte unvermeidlich

Größere Nachverdichtungen stoßen bei denen, die eine Wohnung haben, allerdings auf Ablehnung. Am vergangenen Sonntag bekam Chefplanerin Zuschke den Unmut zu spüren. 400 Bewohner des „Paulsmühlen-Quartiers“ demonstrierten gegen den Bau von noch mehr Wohnungen in ihrem Viertel. Der Hintergrund: Fabrikanlagen wurden abgerissen, ein Berufskolleg wurde gebaut, und nun sollen – glaubt man den Demonstranten – mehr Wohnungen errichtet werden als ursprünglich angekündigt.

Die Anwohner fürchten einen Verkehrskollaps, wenn sich die Zahl der Wohnungen im Viertel nach Fertigstellung aller angekündigten Bauvorhaben auf 3 000 verdoppelt. „Wir lassen uns aber trotzdem nicht entmutigen“, sagt Planerin Zuschke und verspricht, öffentliche und private Belange gerecht abzuwägen.

Denn fest steht: Es muss weitergebaut werden in Düsseldorf. Sein Ziel von 3 000 Baugenehmigungen pro Jahr hat Oberbürgermeister Geisel erreicht. Doch tatsächlich gebaut wurden im Schnitt der vergangenen fünf Jahre nur jeweils 1 700 Wohnungen. Was nichts Ungewöhnliches ist: Quer durchs Land werden weniger Wohnungen fertiggestellt als genehmigt.

Um die Lücke zu schließen, ergreift die NRW-Landeshauptstadt außergewöhnliche Maßnahmen: Vor sechs Jahren wurde eine Schule umgesiedelt, und die alten Klassenräume wurden abgerissen. Deshalb kann Strabag Real Estate im Stadtteil Derendorf in der Nähe des Kennedydamms, der Hauptverkehrsachse zum Flughafen, 186 Wohnungen bauen.

Sie werden aktuell unter dem Namen „La Vie“ vermarktet. Weil der Bau eines Teils der Wohnungen gefördert ist, liegen die Monatsmieten weit auseinander: Sie beginnen bei neun und enden bei 15,40 Euro pro Quadratmeter.

Ein Wert, der auch für manch gut verdienenden Mieter jenseits der Schmerzgrenze liegt. Aengevelt-Makler Brüggemann erlebt in der Praxis: „Ab 14 Euro Monatsmiete pro Quadratmeter wird die Vermietung zunehmend schwieriger.“

Das lässt sich auch an den exklusiv für das Handelsblatt ermittelten Zahlen von vdp Research zum Düsseldorfer Wohnungsmarkt nachvollziehen. In den Stadtteilen Unterbilk, Pempelfort, Niederkassel und Lörick, wo durchschnittliche Neuvertragsmieten von mehr als zwölf Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt werden, steigen die Mieten langsamer als im Schnitt der Stadt.

Das Mietniveau am „La Vie“-Standort Derendorf entspricht mit 10,90 Euro exakt der durchschnittlichen Neuvertragsmiete in der Stadt.

Wer lieber kaufen als mieten will und eine Neubauwohnung bevorzugt, muss mit Preisen um 4.500 Euro je Quadratmeter rechnen. In diesem Bereich wird das Gros der neuen Eigentumswohnungen angeboten. „Für Eigentumswohnungen zu Quadratmeterpreisen ab 4.500 Euro werden die Vermarktungszeiten mittlerweile wieder länger“, stellt Experte Brüggemann fest.

In diesem Preissegment wurde in den vergangenen Jahren viel gebaut, etwa im auf 1.600 Wohnungen ausgelegten Neubaugebiet Grafental, das zum Stadtteil Grafenberg zählt.

Um 4.500 Euro bewegen sich auch die Quadratmeterpreise der Eigentumswohnungen im neuen, nach der Postleitzahl benannten Quartier „Vierzig549“, das gerade im linksrheinischen Stadtrandviertel Heerdt entsteht. Unter den rund 1.000 Einheiten werden auch frei finanzierte preisgebundene Wohnungen sein.

Es gibt noch Landreserven

Größere Innenstadtgrundstücke sind in Metropolen wie Düsseldorf selten. Projektentwickler Pandion fand eines. Die Kölner kauften ein Franziskanerkloster, das zwischen Hauptbahnhof und der Einkaufsmeile Schadowstraße lag. Nach dem Abriss entstehen dort 145 Wohnungen und ein 14 Geschosse hoher Büroturm. Aktuell ist auf dem Grundstück nur ein großes Loch zu sehen. Doch die 81 Eigentumswohnungen sind bereits komplett verkauft zu Preisen zwischen 5.300 und 8.200 Euro pro Quadratmeter.

Darf es ein bisschen teurer sein? Dann bietet sich das „win win“ im Medienhafen an. Dort bietet Frankonia Eurobau „First Class für die Work-Life-Balance“ ab 312 000 Euro für 29 Quadratmeter. Bei Quadratmeterpreisen von mehr als 10.000 Euro kostet die 78-Quadratmeter-Wohnung direkt am Hafenbecken plus Tiefgaragenplatz rund eine Million Euro.

Und es gibt noch Baulandreserven für 10 000 Wohnungen, ist von der Stadt zu hören. Dazu wird auch das „Glasmacher-Viertel“ gezählt. Auf dem fast 30 Fußballfelder großen Gelände der Gerresheimer Glasfabrik sind die Abrissbagger – allerdings ohne Geisels Unterstützung – wieder abgerückt. Eigentlich hätten im nächsten Jahr die ersten Bewohner in die Ein- und Mehrfamilienhäuser einziehen sollen.

Doch Investor Patrizia stieg im Sommer 2017 aus, Nachfolger Brack Capital will erst 2019 einen neuen Anlauf zur Entwicklung des mit 1.500 Wohneinheiten kalkulierten Areals nehmen.

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