Trendviertel 2018 Enge im Stadtkessel und schlechte Luft – das reiche Stuttgart ist arm an Wohnraum

Die wohlhabende schwäbische Metropole steckt in einem Dilemma: Es müssten dringend mehr Wohnungen gebaut werden – doch wo, ist umstritten.
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Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6040 Euro pro Quadratmeter. Quelle: Getty Images/LOOK
Schlossplatz in Stuttgart

Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6040 Euro pro Quadratmeter.

(Foto: Getty Images/LOOK)

StuttgartEs gibt tatsächlich Dinge, bei denen hat Stuttgart – mal von Autos abgesehen – dem übermächtigen südlichen Rivalen München tatsächlich etwas voraus: Weinberge, Streuobstwiesen und Halbhöhenlage mit Blick auf die Stadt. Die Kehrseite: Der Stadtkessel schafft Enge und schlechte Luft, das Wohnraumangebot ist deshalb geringer als anderswo, und die Preise gehen straff in Richtung München.

Bauland für Einfamilienhäuser ist in der Stadt absolute Mangelware und kommt fast nur noch dann auf den Markt, wenn Erbengemeinschaften verkaufen wollen oder müssen. Und neue Flächen ausweisen wird der grüne Oberbürgermeister nur sehr vorsichtig: Grün- und Ackerflächen sind tabu – erst recht für Einfamilienhäuser. „Die landschaftliche Schönheit werden wir nicht einfach aufgeben. Darauf können Sie sich verlassen“, brachte es OB Fritz Kuhn kürzlich auf einer Immobilienkonferenz auf den Punkt.

Das Thema Baulanderschließung ist in der Schwabenmetropole ein gewaltiger Aufreger. Denn im Gemeinderat gibt es durchaus die Forderung, man solle doch endlich auf dem Acker bauen. Doch in der Stadt der Wutbürger, in der noch immer gegen ihren längst im Bau befindlichen Bahnhof demonstriert wird und die bundesweit mit Feinstaubalarm und Klagen zur Luftreinhaltung für Furore sorgt, traut sich niemand zu sagen, welcher Acker denn nun genau bebaut werden sollte. Streuobstwiesen und Gärten – liebevoll „Stückle“ genannt – wohl kaum. Denn sie sind dem Schwaben so heilig wie sein „Blechle“ – Zugereiste ohne Bleibe hin oder her.

Dem Sog, den die Landeshauptstadt auf Menschen aus ganz Deutschland ausübt, hat die störrische Beharrlichkeit der Einheimischen keinen Abbruch getan. Stuttgart boomt. In den vergangenen sechs Jahren kamen rund 50.000 neue Einwohner in die Stadt. Berlin hat zwar einen viel höheren Zuzug, aber eben auch viel mehr Platz als das im und rund ums tiefe Neckartal gelegene Stuttgart. Weil der Wohnungsbau im Allgemeinen und der öffentlich geförderte im Besonderen dem Bedarf hinterherhinken und dazu die Niedrigzinsen das Geld locker sitzen lässt, stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen schier unaufhaltsam.

Wohnraum entsteht durch Nachverdichtung

OB Kuhn gehört nicht nur in seiner Partei seit jeher zum Flügel der Realos – und argumentiert gern mit Zahlen. „Wir schaffen es derzeit, 2000 Wohneinheiten pro Jahr fertigzustellen“, sagt der Oberbürgermeister. Dies gelinge der Stadt durch Nachverdichtungen und die Erschließung neuer Flächen: etwa Neckarpark oder solche, die im Zuge von Stuttgart 21 frei würden.

Ohne diese Flächen sähe es ganz bitter aus in Stuttgart. Zumal es angesichts der Verzögerungen beim Jahrhundertprojekt Stuttgart 21 noch dauert, bis sich die positiven Folgen auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Auch sei die Stadt wieder in den sozialen Wohnungsbau eingestiegen, betont Kuhn.

Doch obwohl deutlich mehr als in den Vorjahren gebaut wird – es reicht hinten und vorne nicht. Wie groß die Wohnungsnot in der erfolgsverwöhnten Stadt tatsächlich ist, zeigt eine nackte Zahl: Nur 63 neue Wohnungen wurden in den ersten drei Monaten des Jahres in Stuttgart verkauft – so wenige wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Aufgrund dieses geringen Angebots sehen Experten keine Trendwende – auch wenn die Immobilienpreise etwas langsamer steigen als in den Vorjahren.

Im Rathaus fangen sie unterdessen an, kreativ zu werden. Es gibt Überlegungen, den Anteil geförderten Wohnraums bei Neubauten gemäß dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) nach Münchener Vorbild von derzeit 20 auf 30 Prozent zu erhöhen.

Als Alleinstellungsmerkmal von Stadt und Region hebt Kuhn gern die enge Verzahnung von Wissenschaft und Forschung hervor. „Wir schaffen es schneller als andere, wissenschaftliche Ergebnisse direkt in die Wirtschaft zu bringen.“ Für die Wohnungswirtschaft gilt das eher nicht. Die Folge ist eine seit Jahren anhaltende Preisspirale nach oben. Quartalsweise misst der städtische Gutachterausschuss mit seinem Zugriff auf die notariell beurkundeten Verkaufsdaten die Entwicklung. Und da sieht die Realität nüchtern aus.

„Im Neubau ist es extrem eng, und im Bestand haben wir auch keine steigenden Verkäufe“, berichtet Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses.

Kleiner Trost: Auch die Preise steigen nicht mehr so stark. In der Gesamtstadt liegt der Mittelwert bei 6040 Euro pro Quadratmeter, bei Höchstwerten im Luxussegment bei über 10.000 Euro. Bei den gebrauchten Wohnungen liegt er immer noch bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Damit kostet eine handelsübliche gebrauchte Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern inklusive Steuern und den Rechnungen von Notar und Grundbuchamt inzwischen etwa 450.000 Euro – eine Steigerung um mehr als 40 Prozent innerhalb von drei Jahren. „Aktuell bewegen wir uns nicht mehr im Bereich der zweistelligen Steigerungsraten“, sagt Bolenz. Eine Trendumkehr sei jedoch keineswegs zu erkennen.

Hauptsache, mehr Angebot

Und es gibt ein kleines Luxusproblem: „Im hochpreisigen Segment sind vergleichsweise viele Objekte auf dem Markt, wodurch längere Vermarktungszeiten entstehen. Diese Käuferschicht ist kritischer und durchleuchtet die Angebote und den Markt ganz genau“, sagt Kerstin Schmid, Geschäftsführerin bei E & G Private Immobilien, spezialisiert auf das obere Ende des Marktes. „Diese Entwicklung spiegelt sich in einer Seitwärtsbewegung bei den Preisen wider.“ Aber davon profitieren nur Leute, die es sich leisten können.

Die Preise für Grundstücke haben sich im vergangenen Jahr um bis zu 35 Prozent nach oben entwickelt. In sehr guter Halbhöhenlage von Stuttgart kann man mit Preisen von bis zu 3,5 Millionen Euro für ein Einfamilienhaus rechnen, sagt Immobilienexpertin Schmid.

Und auch die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus wie auf dem Olgäle-Areal im Stuttgarter Westen schafft kaum Erleichterungen. Selbst eine subventionierte neue Eigentumswohnung kostet in Stuttgart inzwischen nach Steuern fast eine halbe Million Euro. Aktuell in Bau befindlich sind 34 Gebiete mit knapp 3000 Wohnungen. Eines der größten Bauvorhaben ist das Areal des ehemaligen Kinderkrankenhauses Olgäle. Dort werden 116 geförderte und insgesamt 225 neue Wohnungen errichtet.

Weitere große Wohnbauprojekte finden sich am Neckarpark (900 Wohnungen), auf dem ehemaligen EnBW-Gelände in der Hackstraße (800 Wohnungen), am Europaplatz (300 Wohnungen), am Feuerbacher Bahnhof (160 Wohnungen) und am Killesberg (100 Wohnungen). Ein Kriterium macht sie schon heute zu Trendvierteln: Es gibt dort überhaupt ein Angebot.

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