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Magellan-Terrassen in der Hamburger Hafencity

Die Zeit der großen Luxuswohnprojekte ist vorbei.

Trendviertel 2018 Hamburg – Metropole mit Prinzipien

In der Hansestadt geht der Wohnungsbau vor. Selbst der geplante neue Fernbahnhof im Stadtteil Altona dient dieser höheren Aufgabe.
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HamburgEine Stadt aktiviert alle Kräfte gegen den Wohnungsmangel. Als Hamburgs oberster Stadtplaner Franz-Josef Höing am Donnerstag den Wettbewerbssieger für den neuen Fernbahnhof Altona vorstellte, spielte Verkehr die Nebenrolle: „Es geht nicht nur um ein schönes Haus, sondern um den Auftakt für die Entwicklung eines Ortes, an dem sich zwei Stadtteile mit ihren Rückseiten bislang nicht einmal anschauen“, sagte der Oberbaudirektor.

Die Ansprüche an das 83 Meter hohe Gebäude der dänischen Architekten C.F. Møller, die mit ihrer Idee eines verspiegelten Bahnhofsvordachs selbst die Gestalter des Berliner Hauptbahnhofs, GMK, ausstachen, könnte höher kaum sein: Das Ensemble aus Hotels, Büros und Bahnhof soll Kern eines gemischten Quartiers mit neuen Wohnungen werden.

Das ist typisch für den Wohnungsboom in Hamburg: Überall treiben Politik und Immobilienwirtschaft gemeinsam Projekte voran – ohne dass die Preise sinken würden. Im Umkreis um den neuen Bahnhof wächst eine neue „Mitte“ für Altona, auf dem Holsten-Brauereigelände werden Pläne geschmiedet für Wohnungen, ein riesiger Tunnel für die A7 soll Platz schaffen für Bauland.

Und das sind nur die Ideen im Westen der Stadt. Hinzu kommen gleich mehrere Wohnbauprojekte im Zentrum. Im größten der Stadt, der Hafencity, beginnen im Quartier Baakenhafen die Bauarbeiten für ein Wohngebiet mit Baugruppen und Genossenschaftswohnungen.

Klar ist: Die deutlich gestiegenen Immobilien- und Mietpreise verändern das Bild der Stadt. Größere Neubauprojekte mit Einfamilienhäusern gibt es allenfalls noch an der Stadtgrenze. Auch die Zeit der großen Luxusprojekte, wie etwa zum Beginn der Hafencity-Entwicklung vor 15 Jahren, ist vorbei.

Stattdessen entstehen gemischte Ensembles aus Eigentums-, Miet- und Sozialwohnungen. Ende Juni hat der Senat die Aufstockung des sozialen Wohnungsbaus um 1. 000 Wohnungen jährlich beschlossen. Auch frei finanzierte Wohnungen sind tendenziell kleiner als vor einigen Jahren, denn bei Quadratmetermieten von 14 Euro pro Monat finden Anleger sonst kaum Mieter.

„Hamburg ist die fortschrittlichste Großstadt in Deutschland in Sachen Wohnungsbaupolitik“, sagt Norbert Schumacher vom Immobilienentwickler Bonava. Der SPD-geführte Senat hat frühzeitig ein „Bündnis für Wohnen“ mit der Immobilienwirtschaft geschlossen. Die Stadt sorgt dafür, dass die Bezirke schnell Baugenehmigungen ausstellen – Ziel sind 10.000 Wohnungen im Jahr. Die Immobilienwirtschaft hat sich im Gegenzug zu einem Drittelmix aus Eigentum, Miet- und Sozialwohnungen verpflichtet. „Etliche Städte kopieren heute das Hamburger Vorbild“, sagt Schumacher.

Standorte mit Potenzial

Die Politik macht neue Stadtviertel attraktiv – nicht nur am neuen Bahnhof in Altona. Finanziell auszahlen könnten sich Wohnungen in früher eher vernachlässigten Stadtteilen wie Barmbek, Hamm, Borgfelde und Dulsberg sowie entlang des Flüsschens Bille, das seit jeher im Schatten von Elbe und Alster steht. Wer dort investiert, kann nach Meinung von Stefan Spilker, Geschäftsführer des Hamburger Entwicklers Becken, mit Wertsteigerungen rechnen.

Denn anders als in den etablierten Vierteln wie Eppendorf, Ottensen und an Elbe und Alster sind die Preise noch nicht am Anschlag. „Das sind Standorte, an die ein alteingesessener Hanseat vielleicht nicht ohne Weiteres ziehen würde. Zuzügler können aber vorurteilsfrei die Nähe zur City und die Entwicklungspotenziale sehen“, sagt Spilker. Sein Tipp: Auch das bisherige Büroviertel Hammerbrook könnte in den kommenden Jahren ein begehrtes Wohnviertel werden – als Teil der City, mit neuen Restaurants, Hotels und dem geplanten Start-up-Campus „Hammerbrooklyn“.

Große Projekte kosten Zeit. „Daher ist die Nachfrage nach klassischer Lückenbebauung ungebrochen hoch“, sagt Stehle. Die lokale Politik unterstützt die Nachverdichtung etwa durch Bauprojekte in Innenhöfen, durch Aufstockungen oder neuerdings besonders an nur locker bebauten Hauptverkehrsstraßen. Das soll den Flächenfraß der Neubauten mindern. Auch in der City entstehen auf diese Weise viele neue Wohnungen – nicht nur zum Mieten, sondern auch zum Kauf.

Das unterscheide Hamburg etwa vom flächenarmen Frankfurt, meint Bernhard Hansen von der SSN Group. SSN entwickelt ein Gelände, das für heutige Käufer zu spät kommt: das Quartier der Holsten-Brauerei, die nach Harburg umzieht. Fußläufig zum neuen Bahnhof Altona entsteht so bis 2025 ein neues gemischtes Stadtviertel mit 828 Millionen Euro Investitionsvolumen.

Zwei Jahre vor der nächsten Bürgerschaftswahl wird die Zukunft des Wohnungsbaus absehbar Wahlkampfthema. Die CDU-Opposition warnt vor ungebremstem Wachstum – schließlich nimmt Hamburg erstmals die Zwei-Millionen-Einwohner-Marke in Angriff. Droht mittelfristig ein Überangebot an Wohnungen, wenn weiterhin so viele Baugenehmigungen erteilt werden?

Die vom Handelsblatt befragten Experten sehen diese Gefahr nicht. Die Wohnungsknappheit werde noch Jahre anhalten, meint etwa Alexander Brüning vom Immobilienverwalter Wentzel Dr.: „Es sind dabei nicht nur, wie oft ideologisch postuliert, Sozialwohnungen, die fehlen, sondern vor allem auch die Drei- bis Vier-ZimmerWohnungen für die Mittelschicht. Hamburg sieht sich als Kreativ- und Medienhauptstadt. Aber wie sollen die Unternehmen Programmierer und Onlinemarketingexperten gewinnen, wenn ihre potenziellen Mitarbeiter partout keine passende Wohnung für sich und ihre Familie finden?“, mahnt er.

Zunehmend wichen junge Familien in Nachbargemeinden wie Geesthacht und Buchholz in der Nordheide aus. Für Brüning sind das die neuen „Trendviertel“ in der Metropolregion.

Im oberen Marktsegment bestehen einige Interessenten auf traditionsreichen Lagen wie den Elbvororten. Villen für Preise bis zu 3,5 Millionen Euro gehen schnell weg, danach wird die Luft dünner. Wer weniger Kapital hat, sucht besser südlich der Elbe, empfiehlt Albrecht Sonnenschein vom Immobilienentwickler Instone. Hier seien die Preise noch deutlich niedriger. Günstiger wird es auch in den kommenden Jahren nicht, schätzt der Experte.

Laut der Erhebung von vdp Research für das Handelsblatt sind 2017 die Preise für Häuser in den Trendvierteln im Vergleich zum Vorjahr um 9,2 Prozent auf 4.000 Euro je Quadratmeter gestiegen. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt aller Trendviertel sogar 4.300 Euro je Quadratmeter – ein Plus von 11,6 Prozent.

Die Preise steigen demnach in etablierten Lagen etwa an der Alster ebenso wie in einigen Stadtrandgebieten. Damit enteilen die Kaufpreise den Mieten, die nur um fünf Prozent auf 11,80 Euro zulegten. Das drückt die Renditen für Vermieter, warnt auch Experte Stehle: Waren vor einigen Jahren noch fünf Prozent möglich, sind es wegen gestiegener Grundstücks- und Baukosten jetzt eher unter vier Prozent.

Projektentwickler sollen dennoch die großen Ambitionen von Stadtplaner Höing erfüllen. „Hamburg muss bei seinem zweitgrößten Stadtentwicklungsprojekt den Anspruch haben, die Latte höher zu legen“, sagte er vor wenigen Wochen bei der Vorstellung des Masterplans für den neuen Stadtteil Oberbillwerder. 7.000 Wohnungen und 5.000 Arbeitsplätze sollen im Osten der Stadt entstehen – aber nicht irgendwelche: Es werde „sehr anders“ sein als viele andere neue Quartiere. „Derzeit wird ja viel Abgestandenes produziert, landauf und landab“, ätzte er.

Auf gut einem Quadratkilometer Fläche bietet es Platz für 16.000 Einwohner. Der neue Stadtteil soll verdichteter sein als bisher auf der grünen Wiese entstandene Viertel – und somit urbaner. Beitragen soll dazu ein Mix aus Flächen zum Wohnen und zum Arbeiten, dazu Wasseradern quer durch den Stadtteil.

„Attraktiv, inklusiv, integrativ, zukunftsbeständig und mit hoher Lebensqualität“, solle der Stadtteil werden, mit Sozialwohnungen und Baugemeinschaften, kündigte Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt im schwimmenden Ausstellungsraum der Bauausstellung IBA an. Potenzielle Investoren müssen sich gedulden: Baustart kann erst in vier Jahren sein, die Entwicklung dürfte sich über zwei Jahrzehnte hinziehen.

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