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Trendviertel 2018 Leipzig – Das „bessere Berlin“ hat ein Luxusproblem

Die Sachsen-Metropole zieht Menschen aus ganz Deutschland an. Doch allmählich zeichnet sich ab, dass das Bevölkerungswachstum auch Nachteile hat.
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Trendviertel-Serie Leipzig: Das „bessere Berlin“ hat ein Luxusproblem Quelle: Jörg Glaescher
Barfußgäßchen in Leizpig

Eine von der besten Citylagen und beliebter Treffpunkt der Sachsen-Metropole.

(Foto: Jörg Glaescher)

LeipzigLeipzigs Oberbürgermeister Burkhard Jung hat etwas, um das ihn seine Amtskollegen in ganz Deutschland beneiden: hektarweise brachliegende Flächen nahe der Innenstadt. Neben Schutt- und Geröllhaufen sprießt etwa am ehemaligen Freiladebahnhof das Gras im Wildwuchs. Eine Brache, die bald schon mit Betongold gefüllt werden soll – und muss.

Denn der hervorragende Ruf Leipzigs („Das bessere Berlin“) wird für die Stadt allmählich zum Luxusproblem: Der große Wohnungsleerstand der vergangenen Jahre ist abgeschmolzen. Die Stadt spricht erstmals seit Jahren wieder von einem angespannten Wohnungsmarkt. Leipzig muss handeln, um nicht zum Opfer des eigenen Erfolgs zu werden.

Keine andere deutsche Großstadt ist in den vergangenen Jahren so schnell gewachsen wie Leipzig. Zwischen 2010 und 2016 wuchs die Bevölkerungszahl um fast 14 Prozent. Der Leerstand der Leipziger Wohnungen ist von über zehn Prozent im Jahr 2008 auf unter drei Prozent gefallen.

Die Universität zieht junge Menschen an, Niederlassungen von Porsche, BMW, Amazon, DHL sorgen für Arbeitsplätze. Start-ups wie Spreadshirt haben sich einen Namen gemacht, und wissenschaftliche Einrichtungen wie das Fraunhofer-Institut für Zelltherapie und Immunologie halten die Studenten über die akademische Laufbahn hinaus in der Stadt. Die Arbeitslosigkeit fiel seit 2008 von gut 14 auf weniger als sieben Prozent.

Nach der Wende 1989 hatte Leipzig knapp 100.000 Einwohner verloren, in den vergangenen zehn Jahren gut 80.000 gewonnen. „Ich kenne kein anderes Beispiel für solch eine Kehrtwende. Kein Mensch hat uns das so prognostiziert“, erklärt Oberbürgermeister Burkhard Jung (SPD). Aktuell wohnen 590.000 Menschen in der sächsischen Metropole.

Dieser Wachstumssprung spiegelt sich auch in den Miet- und Preissteigerungen wider, die vdp Research exklusiv für das Handelsblatt ermittelt hat. Eigentumswohnungen haben sich im vergangenen Jahr im Schnitt um 6,5 Prozent auf 1.800 Euro je Quadratmeter verteuert. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2017 mit 2.300 Euro pro Quadratmeter sogar 7,7 Prozent mehr als im Jahr zuvor.

Karsten Jungk, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens Wüest & Partner Deutschland, ordnet die Entwicklung ein: „Sanierte Objekte kosten in Leipzig mittlerweile durchgängig über 1 000 Euro pro Quadratmeter. 2014 lag das Niveau in manchen Stadtteilen noch bei 600 bis 800 Euro.“

Im deutschlandweiten Vergleich bleibt das Mietniveau zwar moderat. Im Schnitt zahlen die Leipziger 5,63 Euro je Quadratmeter Kaltmiete. Im Vergleich zu anderen Großstädten aber bleibt die Leipziger Kaufkraft gering.

Im Ranking der Gesellschaft für Konsumforschung taucht sie mit 20.125 Euro pro Jahr und Einwohner auf Platz 334 von 401 deutlich unter dem Schnitt auf. Immerhin: Zuletzt gab es einen Aufwärtstrend. „In den vergangenen fünf Jahren ist die Kaufkraft um 13 Prozent gestiegen“, sagt Claudia Hoyer, Vorständin der TAG Immobilien. Positiv stimmt sie zudem die nach wie vor niedrige Mietbelastungsquote von 25 Prozent.

Die gefragtesten Lagen liegen seit Jahren im Zentrum und der Südvorstadt, etwa das Musikviertel oder das Waldstraßenviertel. Wegen des großen Nachfragedrucks rückten zunehmend Randlagen und das nur eine halbe Stunde entfernte Halle in den Fokus, erklärt Hoyer. Dort hatte die TAG, die sich nicht auf Neubau, sondern auf ältere Wohnungsbestände fokussiert, erst im vergangenen Jahr gekauft, in Leipzig zuletzt 2012.

Im Westen der Stadt werden am Lindenauer Hafen gerade Eigentums- und Mietwohnungen gebaut. Mieten jenseits von zehn Euro sind fällig, Eigentumswohnungen kosten zwischen 3000 und 4000 Euro pro Quadratmeter. Rentner Hartmut, der am neu gebauten Kanal eine Fahrradpause einlegt, hält das Niveau für unbezahlbar.

Sebastian, der im öffentlichen Dienst arbeitet, Frau und zwei Kinder hat, sieht es nüchterner: „Es wird halt teurer.“ Eine Wohnung würde er sich für den Preis aber nicht kaufen. Dann doch lieber weiter rausziehen und ein Haus kaufen.

Tausende Wohnungen

Wie weit das Spektrum der Leipziger Mieten reicht, weiß auch der Bauunternehmer Christoph Gröner, Chef der CG-Gruppe. Von fünf Euro im Bestand bis 15 Euro im Neubau sei alles möglich, erklärt er. Seit 1995 hat Gröner in der Stadt 3.000 Wohnungen gebaut. Im westlichen Stadtteil Plagwitz machte er einst den Anfang.

Als Gröner die Hausnummern der Gottschedstraße aufzählt, die er saniert hat, zeichnet er mit dem Zeigefinger den imaginären Straßenzug auf die Tischplatte. 15 Jahre hat Gröner in der Stadt gelebt, die der gebürtige Karlsruher heute als seine „heimliche Heimat“ bezeichnet.

Von seinem Büro nördlich des Leipziger Hauptbahnhofs aus hat er sein bisher größtes Projekt direkt im Blick: die Brache des ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofs. Gröner plant hier auf einer Fläche, die so groß ist wie die halbe Innenstadt, ein komplett neues Stadtquartier. 3.000 Wohnungen sollen hier entstehen, 30 Prozent als geförderter Wohnungsbau. Hinzu kommen Kitas, Schulen, Fußballplätze, Gewerbeflächen. „Wir realisieren hier den Zehnkampf der Immobilie“, sagt Gröner.

Nicht nur er plant Großprojekte: An der Westseite des Hauptbahnhofs entwirft Buhlmann Immobilien einen Mix aus Wohn- und Gewerbeflächen auf elf Hektar. Auf 36 Hektar will die Stadtbau AG am Bayerischen Bahnhof unter anderem 3.000 Wohnungen entstehen lassen.

Bis die Wohnungen auf den Markt kommen, vergehen noch Jahre. Bei Gröners Projekt dürfte der Bau frühestens 2020 beginnen. Die aktuellen „Wachstumsschmerzen“, wie Oberbürgermeister Jung die Verknappung am Wohnungsmarkt bezeichnet, werden die Großprojekte aber nicht lindern.

Die Stadt wächst weiter

Denn ein baldiges Ende des Leipziger Booms ist nicht in Sicht. Auf 720.000 Einwohner könnte die Stadt bis 2030 wachsen, heißt es in einer Prognose der Verwaltung. Selbst wenn es nur 674.000 Einwohner wären, bräuchte Leipzig jährlich 3.600 weitere Wohnungen. Zuletzt waren es gerade einmal 1 737.

Da kommt jede Wohnung recht. Im Graphischen Viertel im Osten des Zentrums etwa werden zahlreiche Baulücken in den kommenden Jahren geschlossen. „Selbst Lagen wie die Eisenbahnstraße, die zeitweise als No-go-Area betrachtet wurde, scheinen Investoren nicht mehr abzuschrecken“, erklärt Jungk von Wüest  & Partner.

Einziges Manko: Alteingesessene Leipziger können sich die Mieten in den Neubauten nicht leisten. Um das Dilemma weiß auch Bauunternehmer Gröner. Seine Mietwohnungen kosten zehn Euro pro Quadratmeter monatlich. Einziehen würden vor allem Zuzügler, die meist eine höhere Kaufkraft als alteingesessene Leipziger hätten, sagt er.

Wie sich die Anspannung auf dem Leipziger Immobilienmarkt beheben ließe, dafür gebe es nur ein Mittel, sagt Oberbürgermeister Jung: „Bauen, bauen, bauen.“ Die Stadt steht vor der größten Herausforderung der vergangenen Jahre.

Gerade jetzt will ihr Steuermann gehen: Burkhard Jung hat nach zwölf Jahren als Leipziger Oberbürgermeister angekündigt, Chef des Ostdeutschen Sparkassenverbandes werden zu wollen.

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