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Trendviertel 2018 Magdeburg – Die Entdeckung der Elbe

Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt lässt die Krisenjahre hinter sich. Die Stadt wächst und wächst – und erschließt nun auch ihre Wasserlagen.
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Magdeburg zieht wieder mehr Menschen an, als aus der Stadt wegziehen. Quelle: imageBROKER/Getty Images
Blick auf Elbe und Dom

Magdeburg zieht wieder mehr Menschen an, als aus der Stadt wegziehen.

(Foto: imageBROKER/Getty Images)

MagdeburgWer erkennen will, wie stark sich Magdeburg verändert hat, spaziert am besten zum Areal des ehemaligen Elbbahnhofs. Auf diesem einstigen Bahnareal am Rand der Innenstadt, wo sich die längste Zeit eine unansehnliche Brache erstreckte, ist binnen weniger Jahre ein komplett neues Viertel mit gehobenen Wohnungen und Reihenhäusern entstanden.

Auf dem Uferweg, der zwischen dem neuen Quartier und der Elbe verläuft, tummeln sich Radfahrer; in den – zugegebenermaßen noch wenigen – Cafés sitzen Spaziergänger, und Passanten lassen den Blick zum prachtvollen gotischen Dom schweifen.

„In den letzten Jahren sind die Elblagen erschlossen worden“, sagt Norbert Steinborn, geschäftsführender Gesellschafter des Magdeburger Büros des Maklerhauses Engel & Völkers. Das ist bemerkenswert, weil die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt über Jahrzehnte hinweg mit den Chancen der Flusslage kaum etwas anzufangen wusste.

Noch beachtlicher ist: Der gesamte Wohnungsmarkt hat sich von der schweren Krise der Nachwendejahre erholt. Damals gehörte Magdeburg zu den deutschen Großstädten mit dem stärksten Bevölkerungsschwund: Von 290.000 Einwohnern im Jahr 1988 ging die Zahl auf 227.000 im Jahr 2004 zurück. Gut jede fünfte Wohnung stand um die Jahrtausendwende leer. Und da die zu DDR-Zeiten dominierende Schwerindustrie zusammengebrochen war, übertraf die Arbeitslosenquote zeitweise die Zwanzig-Prozent-Schwelle.

Heute sind nur noch etwa sieben Prozent der Magdeburger ohne Job, die Stadt wächst, und Projektentwickler wagen sich wieder an den Bau neuer Wohnungen – auch in prominenten Lagen. In unmittelbarer Nähe zum Dom bauen derzeit zwei Genossenschaften und die stadteigene Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg (Wobau) das „Domviertel“ mit insgesamt 240 Mietwohnungen, darunter bis zu 150 Quadratmeter große Penthouses.

Anfang 2019 werden die ersten Apartments bezugsfertig – doch schon heute führt Wobau-Geschäftsführer Peter Lackner eine Interessentenliste mit 250 Namen. „Darunter sind viele Menschen mit gutem Einkommen, die sich dem Rentenalter nähern“, sagt Lackner. Nicht wenige von ihnen verkaufen nach seinen Worten ihr Haus im Umland und suchen eine Wohnung, von der aus sie es nicht weit zu Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten haben.

Allerdings ist die Innenstadt nicht gerade das Prunkstück Magdeburgs. Im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört, wurde sie zu DDR-Zeiten mit Plattenbauten und dann, in den Nachwendejahren, mit gigantischen Büro- und Einkaufskomplexen bebaut, sodass heute nur an wenigen Ecken ein urbanes Lebensgefühl aufkommt. Allenfalls die Hegelstraße mit ihren schmucken Gründerzeithäusern vermittelt einen Eindruck, welch schöne Innenstadt Magdeburg einmal gehabt haben muss.

So erstaunt es nicht, dass die beliebtesten Wohnviertel woanders liegen. Als Topadresse gilt das Stadtfeld Ost, ein gründerzeitlich geprägtes Viertel. Dort, in der Goethestraße 45, errichtet die Industriebau Wernigerode momentan ein Wohnhaus, dessen Eigentumswohnungen zwischen 3.200 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter kosten. „Magdeburg hat sich gut entwickelt“, sagt Industriebau-Geschäftsführer Peter Schmidt.

Zu den Gewinnern dieser Entwicklung zählen neben Stadtfeld-Ost vor allem die elbnahen Stadtteile: Werder, Cracau, Brückfeld, Alte Neustadt und Buckau. Besonders erwähnenswert ist der Aufschwung Buckaus, wo traditionell die Maschinenbauindustrie ansässig war. Davon zeugen noch immer weitläufige Industriekomplexe, die sich teilweise in einem ruinösen Zustand befinden.

Andere Gewerbeimmobilien aber sind zu Wohnhäusern umgewandelt worden, und auch Neubauten sind entstanden. Am Thiemplatz zeugen ein Biomarkt und ein Haus für junge Kunst davon, dass Buckau zu den lebendigen Stadtteilen zählt.

Allerdings sind Investoren und Projektentwickler mittlerweile fast im gesamten Stadtgebiet tätig. Annett Lorenz-Kürbis, die seit vielen Jahren die örtliche Niederlassung des Beratungsunternehmens Aengevelt leitet, berichtet von zahlreichen Marktakteuren, die zuvor in Berlin, Dresden oder Leipzig aktiv waren. Diese Investoren sind laut Lorenz-Kürbis wegen der starken Preissteigerung in den größeren und prominenteren ostdeutschen Städten nach Magdeburg ausgewichen.

Dresden und Leipzig sind enorm teuer geworden“, bestätigt Sebastian Fischer, Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers Primus Immobilien. Sein Unternehmen, das schwerpunktmäßig im – auch sehr gehobenen – Wohnungsbau in Berlin tätig ist, hat vor Kurzem in Magdeburg-Buckau ein Grundstück gekauft, um darauf 40 Wohnungen zu errichten. In einem ganz anderen Segment tätig ist die ebenfalls in Berlin ansässige Investmentfirma Orlando Group, die im Stadtteil Neu Olvenstedt in großem Stil Plattenbauten aufgekauft hat.

Verlockend für Investoren ist vor allem das niedrige Preisniveau. Dass Eigentumswohnungen in den beliebten Stadtteilen nach den Zahlen, die vdp Research für das Handelsblatt ermittelt hat, im Durchschnitt 1300 Euro pro Quadratmeter kosten, muss für Wohnungskäufer in Frankfurt am Main, Hamburg oder München wie eine Erinnerung an ferne Zeiten erscheinen.

Auch die Mieten – laut vdp Research 6,20 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen – sind sehr viel niedriger als in den Metropolen. Allerdings zeigt die Tendenz aufwärts: Lokalen Marktkennern zufolge sind jetzt bei neuen Mietverträgen in mittleren Lagen immerhin 6,50 Euro pro Quadratmeter erzielbar.

Für Neubauten beziffert Bauträger Peter Schmidt das Mietniveau auf neun bis zwölf Euro pro Quadratmeter. Doch es geht auch teurer: Annett Lorenz-Kürbis berichtet von einem Neubau am Elbbahnhof, dessen Penthäuser für 15 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Im Eigentumsbereich bezahlen Käufer für besonders hochwertige Wohnungen auch schon mal über 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Und noch weitere Standortfaktoren sprechen für Magdeburg: zum Beispiel die Otto-von-Guericke-Universität, an der immerhin 14. 000 junge Menschen studieren. „Außerdem ist Magdeburg eine extrem grüne Stadt“, lobt Norbert Steinborn von Engel & Völkers.

Weitere Impulse erhoffen sich die Immobilienmarktakteure von der Bewerbung Magdeburgs als Kulturhauptstadt Europas 2025. Und selbst der Aufstieg des örtlichen Fußballvereins in die Zweite Fußball-Bundesliga wird gern als Indiz dafür genannt, dass die Krise vorüber ist.

Wer sein Geld in Magdeburger Immobilien anlegen möchte, sollte allerdings zwei Besonderheiten beachten. Zum einen stehen in der Stadt nach Angaben der Stadtverwaltung noch immer neun Prozent aller Wohnungen leer, wobei darin auch diejenigen Einheiten enthalten sind, die sich in einem so schlechten Zustand befinden, dass sie kurzfristig gar nicht vermietbar sind. „Vor allem bei Zweiraumwohnungen gibt es ein Überangebot“, stellt Makler Norbert Steinborn fest. Begehrt sind hingegen familiengerechte Wohnungen mit drei oder vier Zimmern.

Ausgeglichener Markt

Zum anderen zieht die Bautätigkeit stark an. Nachdem jahrelang kaum neue Geschosswohnungen errichtet worden waren, wurden 2017 immerhin 430 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Und das ist erst der Anfang: Für etwa 6000 Menschen entstehe jetzt im Innenstadtbereich Wohnraum, sagt Annett Lorenz-Kürbis.

So plant ein ortsansässiger Investor, auf dem Areal des einstigen Altstadtkrankenhauses Wohnungen und ein Hotel zu errichten. Und im Stadtteil Alte Neustadt will ein Berliner Immobilienunternehmen auf dem Grundstück einer stillgelegten Brauerei sogar 750 Wohneinheiten schaffen.

Nicht nur Makler Steinborn findet dieses Vorhaben „ambitioniert“. Denn auch wenn Magdeburg wieder wächst, ist Euphorie nicht angebracht: Das Magdeburger Amt für Statistik rechnet damit, dass sich die Einwohnerzahl von derzeit 242.000 in den kommenden 15 Jahren lediglich um 3000 erhöhen wird.

„Derzeit und bei der prognostizierten Entwicklung liegen Wohnraumbedarf und -angebot nicht weit auseinander, und es sind keine Engpässe, auch nicht an preiswertem Wohnraum, auszumachen“, heißt es bei der Stadtverwaltung. „Konsequenterweise halten die Analysten des Immobilienfinanzierers DG Hyp in einem aktuellen Marktbericht den Mietanstieg „zu einem guten Teil für ausgereizt“. Im laufenden Jahr rechnen sie lediglich mit einem Anstieg im unteren einstelligen Prozentbereich.

Dennoch nehmen die Projektentwickler immer neue Areale in den Blick. Im Norden der Stadt, in Rothensee, saniert ein Berliner Unternehmen mehrere Hundert Wohnungen in schlichten Zwanziger-Jahre-Häusern. Und Norbert Steinborn von Engel & Völkers wagt eine Prognose, welche Stadtteile die künftigen Trendviertel sein werden: Fermersleben und Salbke im Süden der Stadt. Der Grund dafür ist offensichtlich: Beide Stadtteile liegen an der Elbe.

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