Trendviertel 2018 Münchener wohnen teuer – oder sehr teuer

Das Preisniveau auf dem Münchener Wohnungsmarkt steigt weiter an – und daran wird sich auch künftig wenig ändern. Denn dazu boomt die Region zu sehr.
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Trendviertel 2018: Münchener wohnen teuer – oder sehr teuer Quelle: Getty Images
Blick über München

Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 7.200 Euro pro Quadratmeter.

(Foto: Getty Images)

MünchenDer Münchener Nockherberg ist auch Nicht-Bayern ein Begriff. Zum sogenannten „Politiker-Derbleck’n“ zu Beginn der Fastenzeit, also dem kabarettistischen Abkanzeln zur besten Sendezeit, lassen sich jedes Jahr auch etliche Bundespolitiker sehen.

Gleich neben der Traditionsgaststätte mit dem riesigen Biergarten liegt Münchens aktuell größte Baugrube: Auf gut neun Hektar sollen in fünf Jahren 1 .500 Wohnungen entstehen. Bis vor Kurzem wurden auf dem Gelände noch drei Millionen Hektoliter Bier pro Jahr gebraut.

Seit im vergangenen Jahr die ersten Preislisten für die Eigentumswohnungen veröffentlicht wurden, ergötzt sich die Münchener Boulevardpresse an den horrenden Preisen, die im einstigen Arbeiterviertel Au aufgerufen werden: eine knappe halbe Million Euro für ein Ein-Zimmer-Apartment mit weniger als 40 Quadratmetern, über eine Million Euro für eine Dreizimmer-Wohnung mit 87 Quadratmetern.

Wer neu nach München kommt, muss sich an solche Dimensionen erst gewöhnen. „Bei Wohnimmobilien ist München weiterhin mit Abstand die teuerste Metropole Deutschlands“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienmaklers von Poll. Dass sich an dieser seit Jahrzehnten gültigen Aussage irgendwann etwas ändern wird, glaubt er nicht. „Dazu boomt die Region zu sehr.“

Dax-Konzerne und Mittelständler machen die Region attraktiv

Sechs Dax-Konzerne haben in München ihren Sitz, dazu Mittelständler, Forschungsinstitute und Start-ups. Zum geplanten Börsengang verlegt auch Volkswagens Sparte Truck & Bus ihren Sitz von Braunschweig an die Isar.

Einen schwachen Trost immerhin gibt es für alle, die im Moment auf Wohnungssuche sind: Waren es vor einem Jahr noch 17 Stadtbezirke, in denen die Preise für Eigentumswohnungen um zwölf Prozent oder mehr stiegen, so waren es diesmal nur acht, bei denen es um maximal zehn Prozent nach oben ging. Stadtteile wie Alt-Moosach, Alt-Perlach, Feldmoching, Milbertshofen sowie Ober- und Untergiesing galten in der Vergangenheit eher als einfach, nun ist auch dort das Interesse gehörig gestiegen.

„München ist gerade im Bereich der Innenstadt weitestgehend erschlossen, deswegen weichen jetzt viele Interessenten auf Randbezirke aus“, wertet Michael Pressel vom Immobilieninvestmentberater Dr. Lübke & Kelber diese Entwicklung.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gingen die Preise im vergangenen Jahr in der Parkstadt Bogenhausen und dem angrenzenden Oberföhring ebenfalls um zehn Prozent im Schnitt nach oben. Die städtische und dennoch ruhige Lage am Englischen Garten zieht seit Jahren Interessenten an.

Das Zauberwort auf dem Immobilienmarkt heißt „verdichten“

Dass das Niveau trotz der in Deutschland einmaligen Höhe weiter anziehen wird, lässt sich an wenigen Argumenten veranschaulichen. Gerade einmal für 61.000 Wohnungen reiche die Reserve an Bauflächen, sagt Heike Piasecki vom Immobilienanalysehaus Bulwien-Gesa. Und mit 6.200 Einheiten pro Jahr würde nur die Hälfte des Wohnbaubedarfs realisiert.

Das Zauberwort lautet deswegen „verdichten“. „Schon seit 2013 werden die Einheiten kleiner und die Grundrisse kompakter“, beobachtet Michael Pressel. Da auch im reichen München die Budgets für eine eigene Immobilie bei den meisten Menschen begrenzt sind, planen sie kleiner oder geben sich mit einem Zimmer weniger zufrieden.

Zumal die horrende Preisentwicklung in München nicht nur das Ergebnis von hoher Nachfrage bei wenig Angebot ist. Kräftig nach oben gegangen sind zuletzt auch die Baukosten. Sechs Prozent waren es im ersten Quartal 2018 im Regierungsbezirk Oberbayern im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

In München dürfte die Zahl höher liegen. „Teils sind die Baukosten sogar um bis zu 20 Prozent gestiegen“, beobachtet Reinhold Raster vom Projektentwickler Pandion. Der baut gerade in der Anzinger Straße im Osten der Stadt ein Quartier mit 420 Eigentumswohnungen.

Wegen des Booms in der Bauindustrie langen mittlerweile auch die ausführenden Firmen kräftig zu. „Es ist die logische Konsequenz, dass sich der Boom auch auf der Seite der Baupreise niederschlägt“, beobachtet Bernhard Hansen, CEO der SSN Group in Deutschland.

Sein Haus entwickelt am Luitpoldpark im Nordwesten das Projekt „Covent Garden Munich“, das auf 11.000 Quadratmeter Grundstücksfläche Wohnungen und eine Kita bieten soll. Bekam man früher zehn bis 15 Angebote von Baufirmen, so seien es heute zwei bis drei. „Ohne einen zeitlichen Vorlauf wird es ganz schwer, Handwerker zu bekommen“, berichtet Hansen.

Bei den Projekten selbst kommt es innerhalb der Stadt aktuell zu Verschiebungen in Richtung der Bezirke, die sich bislang unterdurchschnittlich entwickelten. Lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen quer über die Stadt im vergangenen Jahr bei 7.200 Euro und damit um 9,9 Prozent über dem Niveau von 2016, so sind es in den günstigsten Stadtteilen Alt-Perlach, Feldmoching und Lerchenau West jetzt 5.700 Euro je Quadratmeter.

Zum Vergleich: Noch im Jahr 2010 lag das durchschnittliche Preisniveau in der Stadt bei 3.000 Euro. Ein Jahrzehnt später dürften im Schnitt 8.000 Euro fällig sein, erwartet Michael Pressel, der Experte von Dr. Lübke & Kelber.

Kritiker monieren bereits die „Gentrifizierung“ vieler Viertel, Investoren sehen gerade dort ihre Chance. Was wiederum an einem typisch Münchener Phänomen liegt. Bezirke wie in anderen Großstädten, die aufgrund einer angespannten sozialen Lage oder hoher Kriminalität als Brennpunkte gelten, gibt es nicht. Oder nicht mehr.

Bei Neuvermietungen beträgt der Preis pro Quadratmeter 16 Euro

Ein gutes Beispiel hierfür ist Neuperlach im Südosten der Stadt. Eine Trabantensiedlung, die in den 1960er-Jahren auf der grünen Wiese entstanden ist und in der über 50.000 Menschen aus vielen Nationen leben. 6 .100 Euro mussten hier im vergangenen Jahr pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung gezahlt werden, 9,7 Prozent mehr als ein Jahr davor.

Bei Neuvermietungen werden mittlerweile stolze 16 Euro für den Quadratmeter bezahlt. Was auch daran liegt, dass der Stadtteil trotz der Hochhäuser keinesfalls abstoßend wirkt. Die Versicherer Allianz, Ergo und Generali sitzen dort. Auch der Chemieriese Wacker. Das Einkaufszentrum PEP wurde gerade modernisiert, und die Gärtner der Generali pflegen die umliegenden Parks.

Das Extrem am anderen Ende heißt Premium oder Luxury. Der Innenstadtkern gehört dazu, ebenfalls die Nobelviertel Bogenhausen oder Nymphenburg. Auch wenn die Grenzen zwischen Premium und Luxury verschwimmen, so beobachtet Michael Reiss von Southeby’s International Realty doch eine sehr gleichmäßige Nachfrage.

Gleichzeitig biete der angespannte Markt nur wenig Angebot im Luxussegment. „Internationale Kunden wünschen beispielsweise eine andere Ausstattung oder Raumhöhe, als wir es hier gewohnt sind“, berichtet er. Solche Objekte müsse man von vornherein anders planen.

Insgesamt sorgt der Immobilienboom in München zwar für viele Gewinner, aber auch für jede Menge Frust. Bei den Interessenten, die gar nicht so viel sparen können, wie sie angesichts der Jahr für Jahr davonlaufenden Preise müssten. Im Schnitt gibt jeder Haushalt in München mittlerweile 35 bis 40 Prozent des Einkommens für Wohnen aus. Das ist zwar noch ein Stück entfernt von den 50 Prozent, die Haushalte in Städten wie Paris oder London aufbringen. Mit traditionell teuren Städten wie Mailand spielt man aber nun in einer Liga.

Frust schieben aber auch die Projektentwickler bei der Suche nach geeigneten Grundstücken. Kommen welche auf den Markt, bietet die ganze Branche mit, berichtet Pandion-Experte Raster: „Oft denken wir, wir hätten schon ambitioniert geboten und werden dann doch deutlich überboten.“

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