Trendviertel 2018 Raus aus dem Zentrum – Der Preisboom bei Immobilien erreicht die Außenbezirke von Köln

Mieter und Käufer weichen aus zentralen in günstigere Randlagen der Domstadt aus – wodurch sich dort Preis- und Mietanstiege beschleunigen.
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Köln: Immobilien-Preisboom erreicht die Außenbezirke der Domstadt Quelle: Getty Images/Westend61
Die Kranhäuser im Rheinauhafen

In den gefragten Kölner Wohnlagen erwartet niemand mehr signifikante Preissteigerungen.

(Foto: Getty Images/Westend61)

KölnMehr als zwanzig Jahre lang lebte Martin Kreuzer* mit seiner Familie im „Westcenter“ in Köln-Ehrenfeld. Erst als Sohn und Tochter ausgezogen und die altersbedingten Mängel in dem 1974 erbauten, 25-geschossigen Wohnturm an der Venloer Straße nicht mehr zu übersehen waren, dachte der Friseurmeister ernsthaft an einen Umzug. „Wir wollten uns Eigentum zulegen“, sagt Kreuzer.

Doch schon vor vier Jahren waren die Preise in der Domstadt so gestiegen, dass daran nicht mehr zu denken war. Umgezogen ist der Ur-Kölner trotzdem – weiter nach draußen in eine modernisierte Mietwohnung mit Balkon in ruhiger Lage in Bickendorf.

Auf dem Wohnungsmarkt ist Martin Kreuzer das Gegenbeispiel zum oft beschriebenen „Best Ager“: jener Generation der über Fünfzigjährigen, die es zurück ins pulsierende Leben deutscher Metropolen zieht. Die gebe es zwar immer noch, sagt Tobias Schulze, Geschäftsführer des Maklerhauses Sotheby’s International Realty in Köln.

Doch das Geschehen auf dem Wohnimmobilienmarkt der Domstadt bestimmt derzeit – zumindest statistisch – eine andere Klientel: jene, die es ähnlich macht wie Friseurmeister Kreuzer und sich am Stadtrand nach einer neuen Bleibe umsieht. Das legt die diesjährige Studie von vdp Research nahe. Das Berliner Analysehaus ermittelte für Köln die Stadtteile, in denen in den vergangenen drei Jahren Mieten und Kaufpreise gemessen an der Gesamtstadt überdurchschnittlich gestiegen sind. Ein Blick auf die Karte zeigt: Dies trifft vor allem auf periphere Lagen zu und – mit wenigen Ausnahmen im linksrheinischen Süden der Stadt – auf solche, die traditionell nicht zu den begehrteren zählen.

Eine typische Entwicklung, sagt vdp-Analystin Hildegard Höhlich: „Diesen Effekt sehen wir aktuell in vielen deutschen Großstädten, etwa in München, aber auch in Hamburg. Mieter und Käufer weichen aus zentralen in günstigere Randlagen aus – wodurch sich dort Preis- und Mietanstiege beschleunigen.“

Christian Dillenberger, Köln-Experte beim Immobilieninvestmentspezialisten Dr. Lübke & Kelber, nennt einen weiteren Grund: „Neubauten haben auch die Mieten und Kaufpreise von bestehenden Wohnungen nach oben gezogen.“

Der Preisanstieg flacht in den linksrheinischen Lagen ab

Gebaut wurde in der Domstadt zuletzt am liebsten in den guten linksrheinischen Lagen: Baulücken in der Südstadt, im Belgischen Viertel, im Agnesviertel oder in Sülz wurden geschlossen, auf ehemaligen Gewerbearealen in Lindenthal und Nippes entstand eine Reihe neuer Wohnquartiere. Dort stiegen die Preise in der Vergangenheit überdurchschnittlich – doch 2017 flachte der Anstieg ab.

Reinhold Knodel, Vorstand des bundesweit tätigen Kölner Projektentwicklers Pandion, glaubt, dass dies so bleibt. „Wir werden fürs Erste keine signifikanten Preissteigerungen mehr sehen“, sagt er und führt als Beleg an, dass Neubauwohnungen nicht mehr so schnell zu verkaufen seien wie früher.

Dennoch bleibt er in Köln aktiv. Dabei orientiert sich auch die Pandion, die im innerstädtischen Kölner Nobelquartier Rheinauhafen vor Jahren das dritte, nördliche Kranhaus als Luxuswohnturm errichtete, nach außen: Auf dem ehemaligen Güterbahnhof Ehrenfeld, am Rand des Stadtteils zwischen Bahnlinie, Maarweg und Vogelsanger Straße, wollen die Kölner in den kommenden Jahren 300 Wohnungen errichten.

Eine ähnliche Größenordnung hat mit 250 geplanten Wohnungen ein Projekt an der Alsdorfer Straße in Braunsfeld, auch dies eine ehemals gewerblich genutzte Fläche. Günstig wird es für Käufer trotzdem nicht: „Um wirtschaftlich zu arbeiten, müssen wir zu Preisen von 5.800 Euro pro Quadratmeter verkaufen“, sagt Knodel und verweist auf die hohen Grundstückspreise und die gestiegenen Baukosten.

Warum dann nicht an Standorte ausweichen, an denen Bauland günstiger ist? Ins rechtsrheinische Mülheim etwa, wo derzeit auf dem ehemaligen Gelände des Industrieunternehmens Klöckner-Humbold-Deutz die Planungen für den Bau von 480 Wohnungen laufen.

Gemessen an Mülheimer Bodenpreisen sind die Pandion-Flächen in Ehrenfeld etwa 50 Prozent teurer, schätzt Knodel. „Wir kennen uns im mittel- bis hochpreisigen Wohnungsbau gut aus, deshalb fühlen wir uns in Ehrenfeld und Braunsfeld besser aufgehoben“, sagt er. „In Mülheim muss man konzeptionell ganz anders denken.“

In den ehemaligen Arbeitervierteln auf der „schäl Sick“, der industriell geprägten Seite rechts des Rheins, legten die Wohnungspreise zwar mit mehr als zehn Prozent im vergangenen Jahr überdurchschnittlich zu. Absolut gesehen liegen sie aber immer noch deutlich unter dem Niveau von 4.000 Euro und mehr pro Quadratmeter in den gefragten linksrheinischen Vierteln (siehe Tabelle).

Außerdem gebe es nach wie vor Vorbehalte gegenüber dem Rechtsrheinischen, sagt Sotheby’s-Immobilienexperte Tobias Schulze. Seine Kundschaft bleibt lieber in Marienburg oder Lindenthal.

Ein 180-Quadratmeter-Reihenendhaus aus den 1960er-Jahren verkaufte er kürzlich für 1,4 Millionen Euro. „Und da werden locker noch 500.000 Euro investiert.“ Wer so viel Geld für eine Immobilie ausgeben kann, geht vorerst nicht nach Mülheim. Und selten nach Deutz. Noch.

Denn dort wartet mit der Entwicklung des Deutzer Hafens das nächste Kölner Prestigeprojekt. Doch das Warten wird sich hinziehen: Die städtische Tochter Moderne Stadt, die die Planungen koordiniert, hält einen Baubeginn sogar im Jahr 2024 für „ambitioniert“.

Timo Holland, der bei der Münchener Wertgrund Spezialfonds für Versicherer und Pensionskassen managt, konzentriert sich bei der Suche nach Anlageobjekten deshalb fürs Erste weiter auf Sülz und Ehrenfeld. Dort ist man seit Längerem investiert.

2016 kaufte Wertgrund auch das „Westcenter“ mit gut 300 vermieteten und 100 leer stehenden Wohnungen und investierte 28 Millionen Euro in die Grundsanierung. Das wird sich auszahlen, ist Holland überzeugt: „Für Wohnungen, die wir neu vermieten, bekommen wir zehn Euro pro Quadratmeter – das ist mehr, als wir erwartet haben.“

Altmieter zahlen künftig etwa 1,70 Euro pro Quadratmeter mehr, im Schnitt dann etwa neun Euro. Für Martin Kreuzer kein Grund, seinen Auszug zu bereuen. Seine Miete liegt darunter.

* Name geändert

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