Trendviertel 2019: Wie sich der Immobilienmarkt in Hamburg verändert

Hamburg Die umstrittenste Baustelle Hamburgs liegt gleich am Hauptbahnhof. Gerüste kündigen den Abriss des denkmalgeschützten City-Hofs an, eines Ensembles aus vier grau verkleideten Hochhausscheiben. Denkmalschützer wollten das Stück Nachkriegsmoderne dringend erhalten, doch die städtischen Planer hoffen darauf, dass der vorgesehene Backsteinneubau, in dem man künftig nicht nur arbeiten, sondern auch wohnen kann, die City beleben wird.

Nicht nur am Hauptbahnhof, sondern an vielen Stellen verändert der Immobilienboom das Stadtbild – und damit die Planungen von Wohnungs- und Hauskäufern. Neue Eigentumswohnungen entstehen vermehrt dort, wo bislang fast nur Mietshäuser standen, beobachtet Norbert Schumacher vom Projektentwickler Bonava.

Gründe sind die gestiegenen Grundstücks- und Baupreise. Projektentwickler können sie leichter wieder einspielen, wenn sie ihre Neubauwohnungen verkaufen, statt sie zu vermieten. Denn Käufer gibt es mehr als genug. Vorteil der innenstadtnahen neuen Lagen: Dort sei das Potenzial für künftige Wertsteigerungen höher als in den etablierten Vierteln, meinen Experten.

Dazu zählen sie Eimsbüttel und Ottensen, in denen die Kaufpreise bereits 7 000 Euro je Quadratmeter erreichen können, aber auch traditionell bevorzugte Lagen um die Alster, in den Elbvororten und den Walddörfern. „Diese Stadtteile verlieren durch die recht hohen Preise nicht an Attraktivität.

Allerdings schauen sich Interessenten vermehrt benachbarte Lagen an, die für sie bezahlbarer sind“, sagt Jan Witte von Engel & Völkers. Dazu tragen Neubauten in Vierteln wie Bahrenfeld bei Ottensen sowie Lokstedt und Stellingen nördlich von Eimsbüttel bei.

Dort kostet der Quadratmeter bis zu 2000 Euro weniger. Das zeigt auch die vdp-Untersuchung für das Handelsblatt: Demnach liegt der Durchschnittspreis in Szenevierteln von St. Pauli bis Eimsbüttel über 5000 Euro, in kommenden Stadtvierteln wie Horn und Schnelsen fast 2000 Euro niedriger.

Von der hohen Nachfrage profitieren Neubaugebiete wie die Mitte Altona. Der erste Abschnitt auf dem ehemaligen Altonaer Güterbahnhof ist fast fertig gebaut. Die zweite Hälfte kann erst nach dem geplanten, aber stockenden Umzug des Personenbahnhofs entstehen.

Bis 2026 will die SSN-Group zudem auf dem benachbarten Areal der Holsten-Brauerei 1400 Wohnungen errichten. Wie überall in Hamburg richtet sich der Investor nach dem „Drittel-Mix“, den die Branche mit der Politik vereinbart hat: Zu etwa gleichen Teilen entstehen frei verkäufliche Wohnungen, Mietwohnungen und Sozialwohnungen. Das verteuert Kaufimmobilien etwas, könnte aber Eingriffe wie den Mietendeckel in Berlin verhindern.

Alexander Stehle von Sotheby’s Hamburg sieht in solchen zentralen Neubaugebieten steigende Preise: In der Mitte Altona lagen sie vor zwei Jahren noch unter 5000 Euro je Quadratmeter, inzwischen deutlich darüber. Allerdings sei der große Ansturm reiner Kapitalanleger vorbei, die Kunden fragten deutlich kritischer nach Details zu Entwicklungsprojekten.

Kritische Kapitalanleger

Umso wichtiger wird für die Vermarkter Information: Sebastian Zehrer, Chef-Researcher beim Vermögensverwalter Wealthcap, hat in einer eigenen Untersuchung zwei Stadtteile ausgemacht, in denen sich der Immobilienmarkt besonders dynamisch entwickelt: Rahlstedt und Borgfelde.

Rahlstedt biete viel für Familien und junge Menschen: Grünflächen im Naturschutzgebiet und am Fluss Wandse, dazu Gastronomie, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sowie Verkehrsverbindungen in die City. Dank viel Neubaus seien die Mieten und Kaufpreise „einigermaßen moderat“.

Anders Borgfelde: Das Stadtgebiet in der östlichen City punktet neben sehr guten Bahnanbindungen vor allem mit hohen Preissteigerungen bei Immobilien, die sich laut Zehrer fortsetzen könnten. Das Gebiet ist also vor allem für Investoren interessant. Allerdings gibt es dort wenig Neubau – auch wegen fehlender Freiflächen.

Neue Lagen entstehen auch, weil die Hafencity ihrer Vollendung entgegengeht. Im Schatten des künftigen 245 Meter hohen „Elbtowers“ planen Investoren neue Wohnungen etwa im lange vernachlässigten Rothenburgsort. Nächster neuer Stadtteil wird Oberbillwerder im Osten der Stadt.

Noch protestieren unmittelbare Anlieger, weil ihnen damit die freie Sicht auf Felder genommen wäre. Dabei könnten die Wohnlagen der gesamten Gegend profitieren: „Das Konzept ist städtebaulich sehr gut durchdacht, und die Planung geht überraschend schnell voran“, lobt Sidney Cline-Thomas vom Berater Robert C. Spies.

Klicken Sie sich durch: Welche Stadtviertel sind bei Käufern von Häusern und Wohnungen besonders gefragt? Die Analyse „Trendviertel 2019“ zeigt es.