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Tschechien Immobilienboom in Prag: Hohe Preise in der Goldenen Stadt

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Grausamer Markt für Wohnungssuchende
Gewerbeimmobilien wie das Olympik Hotel in Prag stehen bei Investoren hoch im Kurs. Quelle: mauritius images / age fotostock
Gefragte Anlage

Gewerbeimmobilien wie das Olympik Hotel in Prag stehen bei Investoren hoch im Kurs.

(Foto: mauritius images / age fotostock)

Selbst die Industrieansiedlung entlang der Autobahn wird von Bürgerinitiativen massiv bekämpft. Damit haben auch deutsche Investoren in Tschechien hart zu kämpfen“, sagte Bernhard Bauer, geschäftsführender Vorstand der Deutsch-Tschechischen Industrie- und Handelskammer. Der Tschechien-Experte kennt das Leid deutscher Firmen, die einen neuen Standort suchen. „Nicht nur in Prag, sondern in ganz Tschechien sind Bauflächen rar gesät.“

Einer, der sein Glück im boomenden Immobilienmarkt in Prag kaum fassen kann, ist Jan Hrubý. Der CEO des Immobilienmaklers RE/MAX, der gern ein geschätztes Bierlokal in der malerischen Altstadt für Geschäftstermine nutzt, lächelt über das ganze Gesicht.

Er spricht von „goldenen Zeiten“ in der Goldenen Stadt. „In Prag werden pro Jahr nur 5000 Wohnungen gebaut, aber 15.000 Einwohner kommen jährlich in die Stadt“, sagt er. „Es wird einfach zu wenig gebaut. Das ist grausam für den Markt der Wohnungssuchenden“, sagt Hrubý. Für sein Geschäft aber ist es gut. Ein Angebot, als Manager nach Wien zu wechseln, hat er abgelehnt. Das lohnt sich für den vor Zuversicht strotzenden Manager nicht.

Den Boom in Prag spürt der Immobilienmanager auch privat. Vor fünf Jahren hat der zweifache Familienvater mit seiner Frau eine 105 Quadratmeter große Wohnung in Prag noch für fünf Millionen Kronen (193 000 Euro) gekauft. Heute sei sein Zuhause 10,5 Millionen Kronen (407.000 Euro) wert.

Wie lange das Glück der Immobilienbranche anhält, ist nicht ausgemacht. In Deutschland droht schon eine Rezession. „Sollte es zu einer Rezession in Deutschland kommen und sich die konjunkturelle Lage in Europa eintrüben, kann es auch zu einer rückläufigen Preisentwicklung kommen. Es gibt derzeit viele Risiken, die kaum zu kalkulieren sind“, warnt Analyst Michal Skořepa von der Česká spořitelna, der tschechischen Tochter der österreichischen Erste Group. „Die nachlassende Konjunktur in Deutschland wird sich in Tschechien noch in diesem Jahr bemerkbar machen. Das wird auch Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, egal, ob privat oder gewerblich“, ist sich auch Handelskammer-Chef Bauer sicher.

Tschechische Nationalbank CNB hat bereits reagiert

Das tschechische Bruttoinlandsprodukt (BIP) wächst 2019 im sechsten Jahr in Folge, das Wachstum hat jedoch an Tempo verloren. Die EU-Kommission erwartet nur noch ein BIP-Wachstum von 2,6 Prozent. 2015 waren es noch 5,3 Prozent.

Marktteilnehmer halten daher die weitere Entwicklung genau im Auge. „Die Gefahr einer Blase auf dem Immobilienmarkt wird diskutiert“, sagt Analyst Skořepa. Die tschechische Nationalbank CNB hat bereits reagiert. Mit verschärften Kreditvergabemaßnahmen versuchen die Notenbanker das Entstehen einer Immobilienblase im eigenen Land zu verhindern.

Die steigenden Wohnpreise zählen zu den Hauptgründen für die steigende Inflation in Tschechien, die zuletzt bei 2,9 Prozent lag. Eigentlich ist Tschechien ein Land der Eigentümer – vier von fünf Tschechen besitzen ihre Immobilie. Doch kaufen wird schwieriger. Um eine Wohnung in Tschechien über ein Darlehen zu finanzieren, muss der Käufer in der Regel mindestens ein Fünftel des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringen. Nach Meinung von Marktteilnehmern ist das für immer mehr Tschechen angesichts der stark gestiegenen Preise eine zunehmend hohe Hürde.

Sie sind daher auf den Mietmarkt angewiesen. Einen sozialen Wohnungsbau gibt es aber in Tschechien so nicht mehr. Gemeinnützige Wohnungen wurden nach der Samtenen Revolution vor dreißig Jahren privatisiert. Nach Angaben der Tschechischen Nationalbank sind die Mieten im Juli im Vergleich zum Vorjahresmonat um vier Prozent gestiegen.

Bislang jedoch hält sich der Immobilienmarkt auf hohem Niveau stabil, auch jenseits der Wohnungsmärkte: Im vergangenen Jahr wurden Gewerbeimmobilien in Tschechien für 2,6 Milliarden Euro gehandelt. Allein auf die tschechische Hauptstadt entfällt nach Angaben von Trigema mehr als die Hälfte davon. Tomáš Jandík, Chief Investment Officer der Reico České spořitelny, Tochter der Erste Group, glaubt an anhaltend gute Geschäfte: „Wir erwarten, dass sie sich auch in diesem Jahr etwa auf dem gleichen Niveau bewegen.“

Magnetische Anziehungskraft auf Käufer aus Osteuropa

Der Preis für gute Büros im Zentrum von Prag liege derzeit bei 22,50 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise für Büroimmobilien werden weiter steigen, ist sich Jandík sicher. Insbesondere IT, Dienstleister und Finanzunternehmen würden die Nachfrage treiben.

Die Preisentwicklung in Prag werde vielleicht nicht mehr so stürmisch wie in den vergangenen Jahren sein, aber immer noch hoch, lautet die gängige Markteinschätzung. Immobilienentwickler sind ohnehin nicht ausschließlich auf ihre tschechische Klientel angewiesen.

Während deutsche Investoren wie offene Immobilienfonds nur vereinzelt in Tschechien zukaufen, übt der Markt auf Käufer aus Osteuropa eine geradezu magnetische Anziehungskraft aus. Besonders bei russischen Investoren sei die Nachfrage groß, sagt Analyst Skořepa. „Es gibt osteuropäische Investoren, die in Prag eine Wohnung erwerben und sie jahrelang leer stehen lassen. Auf diese Weise verengt sich der Immobilienmarkt. Die Folge sind stark steigende Preise.“

Auch dem Immobilienentwickler Trigema ist für die Zukunft nicht bange. „Ausländische Investoren investieren gerne in Prag. Sie kommen vor allem aus Russland, der Slowakei und weiteren osteuropäischen Staaten. Wir haben auch Kunden, die mehrere Wohnungen in Cash bezahlen“, sagt Unternehmenssprecher Polák. Und auch wenn sich mancher Tscheche den eigenen Wohnraum nicht mehr leisten kann, Mieterproteste wie in Deutschland gibt es nicht. Die Goldene Stadt kann also weiter glänzen.

Mehr: Kaufpreise und Mieten von Büroimmobilien steigen stark, in Deutschland und in Europa. Eine neue Studie soll zeigen, wo bereits Überbewertungen drohen.

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