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Tschechien Immobilienboom in Prag: Hohe Preise in der Goldenen Stadt

Der Immobilienboom ist in Prag angekommen. Das Problem: Die Wohnungspreise im Land steigen schneller als die Löhne. Und eine kafkaeske Bürokratie verzögert Neubauten.
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Der Markt profitiert von niedriger Arbeitslosigkeit. Quelle: imago Photocase
Blick auf die Moldau in Prag

Der Markt profitiert von niedriger Arbeitslosigkeit.

(Foto: imago Photocase)

Prag Der Traum von der Villa am Golfplatz mit Spa und Tennisplätzen kann für betuchte Tschechen direkt vor den Toren der Goldenen Stadt wahr werden. In einer hügeligen Landschaft entsteht gerade ein Luxusdorf mit 350 Wohnungen und Häusern auf einer Fläche von 140 Hektar, umgeben von einem 18-Loch-Golfplatz.

„Die ersten neun Löcher des Golfplatzes können in diesem Jahr bereits auf Einladung bespielt werden“, sagt Margund Schuh, Chefin des gehobenen Wohnprojekts Oaks von der Firma Arendon. Mehrere Hundert Millionen Euro will die Immobilientochter britischer Finanzinvestoren laut Schuh in das Projekt im Süden von Prag investieren.

Bei den Preisen geht es ab 4000 Euro pro Quadratmeter los. Wo in Prag schon der Luxus beginnt, liegen die Durchschnittspreise einer gewöhnlichen Düsseldorfer Wohnung. Das Geschäft mit dem Bilderbuchdorf in ausgedehnten amerikanischen Maßstäben läuft offenbar gut an: „Ein Drittel des ersten Bauabschnitts mit 42 Einheiten haben wir bereits verkauft“, berichtet die 57-jährige Österreicherin stolz.

Die Käufer seien Tschechen. Als Zielgruppe nennt Schuh Kunden jenseits von 40 Jahren mit einem überdurchschnittlichen Einkommen. Die Wirtschaftswissenschaftlerin, die schon seit vielen Jahren im osteuropäischen Immobilienmarkt als Managerin unterwegs ist, kennt die Sehnsüchte ihrer Kunden nach Design, Natur und Infrastruktur.

An Kauflust mangelt es in Tschechien nicht – und das bereits seit Jahren. Denn die Wirtschaft des knapp elf Millionen Einwohner großen Landes brummt. Mit einer Arbeitslosenquote von 1,9 Prozent setzt Tschechien Maßstäbe. Nirgendwo sonst in der Europäischen Union sind prozentual weniger Menschen ohne Job als in der Tschechischen Republik.

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Eine gute Binnenkonjunktur und Zinsen auf niedrigem Niveau, so lautete die Zauberformel für einen boomenden Immobilienmarkt mit sehr hohen Preissteigerungen in den vergangenen Jahren. Allein im vergangenen Jahr stiegen die Kaufpreise laut einer Untersuchung der in Prag aktiven Immobilienfirmen Trigema, Skanska Reality und Central Group um 8,6 Prozent. Chancen haben längst auch internationale Investoren erkannt. Doch der Markt gerät ins Stocken. Die Unsicherheit über eine Blasenbildung wächst.

2018 wurde erstmals die psychologisch wichtige Preisschwelle von 100.000 Kronen (3863 Euro) pro Quadratmeter einer Eigentumswohnung in Prag überschritten. Doch das Wachstum schwächt sich allmählich ab. In diesem Jahr wird mit einem Preisauftrieb von nur 5,7 Prozent gerechnet.

Der Immobilienkonzern Trigema, der zu den führenden Unternehmen im privaten Wohnungsbau in Prag zählt, ist noch skeptischer. „In diesem Jahr rechnen wir mit einer Preissteigerung zwischen drei und fünf Prozent“, sagte Unternehmenssprecher Radek Polák.

Das Problem: Die Wohnungspreise im Land steigen schneller als die Löhne. In Prag liegt das durchschnittliche Bruttogehalt bei knapp 1500 Euro – es ist das höchste in Tschechien. Zum Vergleich: Das deutsche Durchschnittsgehalt liegt doppelt so hoch. Trotz der Gehaltserhöhungen im höheren einstelligen Bereich laufen den Einheimischen die Immobilienpreise davon. Die Lücke vergrößert sich zusehends. „Für den tschechischen Durchschnittsverdiener wird es immer schwieriger, in Prag noch eine Wohnung kaufen zu können“, bringt es Immobilienmanagerin Schuh auf den Punkt.

An einen fundamentalen Preisrückgang glauben derzeit aber weder Projektentwickler, Makler noch Analysten. „Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot“, sagt Christian Miller, österreichischer Handelsdelegierter in Prag. „Eine Entspannung auf dem Immobilienmarkt zeichnet sich noch nicht ab.“

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Marktteilnehmer erwarten, dass in der 1,3 Millionen Einwohner großen Hauptstadt in diesem Jahr nur 5300 neue Wohnungen gebaut werden. Das wäre ein Viertel weniger als noch 2015. Die negative Entwicklung liegt keineswegs an fehlenden Investoren oder zu wenigen Kaufinteressenten. Verantwortlich für die zu schwache Bautätigkeit im Wohnungssektor ist die Bürokratie in Prag.

Im Markt lässt niemand an den komplexen Verwaltungsstrukturen der tschechischen Hauptstadt ein gutes Haar. „Für die Wohnungsnot in Prag und Tschechien ist primär die Bürokratie verantwortlich. Die Genehmigungen dauern zu lange. Wer es schafft, in fünf Jahren sein Bauprojekt durchzukriegen, hat großes Glück“, sagt Immobilienmanagerin Schuh. Ein Wettbewerber habe für die Baugenehmigung eines Bürogebäudes zehn Jahre warten müssen, berichtet die Ökonomin. Sie hatte bei ihrem Bauvorhaben Glück, weil das Grundstück außerhalb der Stadtgrenzen lag. „Auf dem Land geht es halt schneller“, sagt Schuh.

Trigema, ein wichtiger Akteur auf dem privaten Prager Wohnungsmarkt, kennt die Hürden. „Für ein neues Bauprojekt in Prag brauchen wir 80 Stempel von Behörden“, erzählt Ingenieur Polák. „Unsere Projekte brauchen daher fünf bis neun Jahre zur Realisierung. Bisweilen erinnern die bürokratischen Hürden an die Romane von Franz Kafka.“ Der berühmte Prager Schriftsteller ist für seine rätselhaften, teils absurden Erzählungen bekannt.

Zudem können immer neue Einwände von Bürgerinitiativen die Umsetzung eines Projekts in die Länge ziehen. Eine Reform des administrativen Geduldsspiels ist nicht in Sicht. Auch ein Masterplan für die Weiterentwicklung der tschechischen Hauptstadt lässt schon seit Jahren auf sich warten.

Den Widerstand gegen Neubauprojekte gibt es aber nicht nur in der Hauptstadt, sondern auch in ländlichen Regionen. Ausländische Firmen, die beispielsweise Logistikzentren mit großen Flächen errichten wollen, stoßen auf unüberwindbare Widerstände vor Ort. „Es gibt in einigen Teilen der Gesellschaft eine unglaubliche Antihaltung gegen industrielle Bauprojekte.

Finance Briefing
Grausamer Markt für Wohnungssuchende
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