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Überhitzte Metropolregionen Biete fünfeinhalb Zimmer, suche drei – Warum Wohnungstausch nur in der Theorie funktioniert

Wohnraum ist in deutschen Großstädten knapp und teuer. Der Tausch von Mietobjekten könnte für Entlastung sorgen. Doch das Modell hat seine Tücken.
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Wer in München sucht braucht Geduld – dort sind nur 0,2 Prozent unvermietet. Quelle: picture alliance/dpa
Auf Wohnungssuche

Wer in München sucht braucht Geduld – dort sind nur 0,2 Prozent unvermietet.

(Foto: picture alliance/dpa)

Frankfurt, BonnWenn Julia Struck von der Galerie ihres Altbaus hinausblickt, sieht sie schräg gegenüber die Fenster ihrer ehemaligen Wohnung. Auf der anderen Straßenseite, Hausnummer sieben, hat sie bis zum vergangenen Herbst gewohnt. Auf zwei Etagen, in fünfeinhalb Zimmern, mitten in der Bonner Altstadt.

Als ihr Freund sich im Juni 2018 von ihr trennte, war die Wohnung zu groß für sie allein. Zwei Monate suchte Struck nach kleineren, günstigeren Wohnungen – oder Mitbewohnern für eine gemeinsame WG in der 130-Quadratmeter-Wohnung. Doch dann stieß sie auf ein ungewöhnliches Angebot: einen Wohnungstausch. Über die Facebook-Gruppe „Nett-Werk Bonn“ fand sie eine junge Familie, die dringend eine größere Bleibe suchte.

„Ich war gleich begeistert. Wir haben dann die Vermieter gefragt, sie hatten kein Problem mit dem Tausch“, erzählt Struck am Küchentisch ihres neuen Zuhauses. Sogar die jeweiligen Mieten würden sich nicht verändern. Ein Glücksgriff für alle Beteiligten.
Und eine Seltenheit: Zwar könnte der Wohnungstausch für Familien in Metropolen eine Möglichkeit sein, größere Wohnungen zu erschwinglichen Mieten zu finden.

Bislang gibt es aber kaum Tauschangebote. Internetplattformen und Wohnungsgesellschaften wollen dem Konzept zum Durchbruch verhelfen, doch Immobilienexperten sind skeptisch. Dabei ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt bekanntlich prekär: Die Mieten in Deutschland sind in den vergangenen zehn Jahren von durchschnittlich 5,90 Euro pro Quadratmeter auf 7,83 Euro gestiegen. In den Großstädten liegen sie deutlich darüber.

Kaum noch stehen Wohnungen leer, die aktuelle Quote erreicht mit 2,9 Prozent ein Rekordtief. Nirgendwo gibt es weniger Spielraum als in München. Den Daten des Beratungsinstituts Empirica zufolge sind dort nur 0,2 Prozent des Bestands unvermietet. Der Mieterbund geht davon aus, dass in Deutschland eine Million Wohnungen fehlen, vor allem in Groß-, Universitätsstädten und Ballungszentren.

Wenn zu wenig neuer Wohnraum entsteht, sollte der Bestand sinnvoller genutzt werden, meinen John Weinert und Dario Bednarski. Sie leiten das Internetportal Tauschwohnung.com. Das Prinzip der Seite ist simpel – wenn es funktioniert. Wer eine neue Bleibe sucht, stellt sein eigenes Angebot online, nennt Wunschgröße und -preis und wartet, bis der Algorithmus passende Partner vorschlägt. „Mit unserer Matching-Funktion geht die Suche um einiges zackiger als bei herkömmlichen Plattformen“, behauptet Weinert.

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Die Zahl der Anzeigen auf Tauschwohnung.com habe sich in den vergangenen vier Jahren verfünffacht, auf heute rund 3500. Die Funktionen der Plattform sind kostenlos. Die Nutzer entscheiden selbst, was sie dafür zahlen wollen. Für die Kommunikation mit einem möglichen Tauschpartner und das weitere Prozedere sind sie selbst verantwortlich. Im Jahr 2018 besuchten laut Weinert 350.000 Menschen die Seite.

Informationen darüber, wie viele erfolgreich abgeschlossene Tauschfälle daraus resultierten, habe er als Anbieter der Plattform aber nicht. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, bezweifelt allerdings, dass die Wohnungsnot mit diesem Instrument effektiv angegangen werden kann. „In den letzten zwei Jahren hat sich hier nichts oder nur sehr wenig bewegt“, sagt der Lobbyist, der bundesweit die Interessen von Mietern vertritt.

Keine Preisvorstellung – keine Diskussion

Wohnungstausch sei oft nur ein Schlagwort. Eines der größten Hemmnisse: Selbst wenn sich die Mieter einig werden, müssen die Vermieter immer zustimmen. Und eine rechtliche Grundlage für einen Wohnungstausch gibt es nicht. Im Fall von Julia Struck war das kein Problem. „Beide Vermieter haben gesagt: ‚Ist mir egal, wie ihr das macht mit der Ablöse für die Küche, mit dem Streichen und dem Umziehen. Wir halten uns da raus‘.“

Zunächst hatte die Bonnerin auf den üblichen Wegen nach einer neuen Bleibe oder geeigneten Mitbewohnern gesucht: „Ich habe alle Kanäle genutzt, die es gibt: Immoscout, Salz und Brot, Studentenportale“, erzählt sie. Im August kam ihr die Idee zum Tausch. Im „Nett-Werk Bonn“ mit 40.000 Mitgliedern stellte sie eine Annonce ein: „Biete fünfeinhalb Zimmer, Altbau, Altstadt, mit Balkon, suche zwei bis drei Zimmer.“ Den Mietpreis ließ sie weg.

„Ich wusste, es geht ein Shitstorm los über die Frage, warum sich jemand, die allein und Frau ist, eine Wohnung für 1450 Euro warm leisten kann. Und auf die Diskussion habe ich keinen Bock“, sagt Struck. Struck wohnt jetzt im vierten Stock auf 88 Quadratmetern, Hausnummer zehn. Die Holzdielen im Eingangsbereich führen direkt in die offene Küche.

Durch die Balkontür und die vielen Fenster fällt selbst an einem regnerischen Januartag viel Licht. Sie zahle deutlich mehr als elf Euro pro Quadratmeter, sagt die 37-Jährige. Das sei ihr eigentlich zu viel. Um weiter im Altbau wohnen zu können, nehme sie die Miete aber in Kauf. Die Telekom-Mitarbeiterin nennt zwei Gründe, warum der Tausch bei ihr geklappt hat. Erstens wäre es ohne die offene Einstellung ihrer privaten Vermieter nicht gegangen.

Zweitens sei sie sich mit ihren Tauschpartnern auf Anhieb sympathisch gewesen: „Da war schnell ein Grundvertrauen.“ Im Urlaub habe sie den Nachmietern ihre Schlüssel überlassen, damit diese die Wohnung ausmessen konnten. Die jeweiligen Balkonmöbel, Rollos, Jalousien und Badezimmermöbel gehörten am Ende mit zum Tauschpaket.

Struck weiß, dass ihr Fall ein seltenes Positivbeispiel ist. Sie arbeitet für die Telekom im Bereich Wohnungswirtschaft. „Was ich mitkriege ist, dass es extrem schwierig ist, etwas zu finden, das bezahlbar und in Ordnung ist. Gerade mit Kindern.“ Die Nachfrage nach größeren Wohnungen ist höher als das Angebot. Das zeigen auch die Suchanfragen auf Tauschwohnung.com. Laut Betreiber John Weinert wollen 50 Prozent eine größere, aber nur 33 Prozent eine kleinere Bleibe.

Umgehung von Mieterhöhungen

Diesen Befund bestätigt Norman Diehl. Er ist Geschäftsführer der kommunalen Hofheimer Wohnungsbau GmbH, die 1700 Mietwohnungen im Bestand hält. „Bei Familien mit zwei und mehr Kindern, die mindestens vier Zimmer suchen, haben wir ein massives Problem“, sagt er. Schon 2005 beschäftigte sich die Taunusgemeinde Hofheim in ihrem Stadtentwicklungsplan mit dem Wohnungstausch. Grundsätzlich, sagt Diehl, hätten Wohnungsunternehmen nicht unbedingt ein Interesse, diesen zu forcieren.

Jeder Wohnungswechsel bietet schließlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Als öffentliches Unternehmen sieht sich die Hofheimer Wohnungsbau jedoch auch gesellschaftlich in der Verantwortung: Lösungen müssen gefunden werden, damit Geringverdiener und Familien auf den angespannten Wohnungsmärkten nicht vollends chancenlos bleiben. Der Tauschservice ist für Diehls Mieter kostenlos.

Passende Tauschpartner sind – theoretisch – Senioren, die manchmal seit Jahrzehnten in einer großen Wohnung leben, mittlerweile aber allein sind. Oft bräuchten ältere Menschen keine so große Wohnung mehr, „wenn beispielsweise der Partner verstorben ist“, sagt Weinert. „Junge Leute, die ein Kind bekommen haben oder den Arbeitsplatz wechseln, dagegen schon.“

Eines der größten Probleme aber ist, dass ältere Bewohner nach vielen Jahren in derselben Wohnung zumeist vergleichsweise geringe Mieten zahlen – auch dann, wenn diese im Lauf der Jahre immer mal wieder nach oben angepasst wurde. Stimmen sie dann einem Tausch zu, zahlen Rentner und Pensionäre im schlechtesten Fall nach dem Tausch mehr Geld für ihre Wohnung als vorher – und das für weniger Quadratmeter.

Aber auch fällige Renovierungen, Papierkram mit Ämtern oder dem Stromversorger schrecken so manche Senioren davon ab, aus der angestammten in eine neue Wohnung umzuziehen – auch wenn diese dank Aufzug oder angepassten Bädern teilweise barrierefrei ist und so eine erhebliche Verbesserung der Wohnqualität mit sich bringen würde.

Deshalb arbeiten Diehl und seine Hofheimer Kollegen mit Sozialarbeitern vor Ort zusammen, die Umzugswilligen helfen, bürokratische Hürden zu bewältigen, sagt der Geschäftsführer: „Man muss sehr behutsam vorgehen und zeigen, dass man niemanden rausekeln will, und möglichst Alternativen in unmittelbarer Nachbarschaft anbieten.“

Zahl der Tauschfälle rückläufig

Doch genau daran mangele es. Die Zahl der Wohnungswechsel in seinem Unternehmen sei zurückgegangen, räumt Diehl ein. Der Wohnungstausch klappe mal drei- bis siebenmal im Jahr, sagt er. Auch im deutlich größeren Berlin ging die Zahl der Tauschfälle 2018 auf unter 100 zurück, teilt Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, mit.

In der Hauptstadt versuchen Wohnungsgesellschaften seit knapp sieben Jahren, ihren Mietern den Wohnungstausch schmackhaft zu machen. „Viele Haushalte mit älteren Mietern scheinen sich nicht verkleinern zu wollen oder schieben diesen Moment vor sich her und ziehen dann eher in eine Pflegeeinrichtung, als noch mal innerhalb des Wohnungsbestandes zu wechseln.“

Um den Pool potenzieller Kandidaten zu erweitern, haben sich die städtischen Berliner Wohnungsgesellschaften vor wenigen Monaten zusammengetan. Sie ermöglichen nun einen Tausch untereinander und garantieren den Partnern, in die bestehende Miete einzusteigen. Ein solches Verfahren allerdings könnten sich höchstens kommunale Anbieter leisten, sagt Reiner Braun vom Immobilienanalysehaus Empirica.

Privatwirtschaftliche Vermieter könnten sich das nicht leisten. „Die müssen eine Miete von vor 20 Jahren schon aus betriebswirtschaftlichen Gründen anheben.“ Abschaffen will das Angebot des Wohnungstauschs dennoch niemand – auch wenn es nur in wenigen Fällen erfolgreich sei und definitiv keinen Ausweg aus der aktuellen Wohnungsmisere biete. „Es ist gut, dass es Tauschangebote gibt, wirklich marktrelevant werden sie aber nicht“, befürchtet Braun.

Dennoch wünscht sich der Experte, „dass sich der Kreis der Wohnungsgesellschaften, die Tauschprogramme anbieten, erweitert“. Wirklich verbessern lasse sich die Situation am Wohnungsmarkt ohnehin nur durch einen „deutlich verstärkten Neubau“, ergänzt GdW-Präsident Gedaschko. Den Stress der Wohnungssuche hat Julia Struck vorerst hinter sich.

Sie wohnt nun seit drei Monaten in ihren neuen vier Wänden und ist zufrieden. Sie habe zwar auch über einen Immobilienkauf nachgedacht. Doch angesichts der immens gestiegenen Preise komme sie „sechs, sieben Jahre zu spät“, sagt sie. Die Geschichte ihres Wohnungstauschs habe sie vielen Menschen erzählt. Die erste Reaktion sei immer: „Coole Idee.“ Jemandem, der selbst seine Wohnung getauscht habe, sei sie bisher aber noch nicht wieder begegnet.

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