Umnutzung von Immobilien Wenn der Krankensaal zum Wohnzimmer wird – Leerstehende Kliniken helfen bei Wohnungsnot

Immer mehr Kliniken müssen ihre Pforten schließen. Das ist ein Glücksfall für Deutschlands Großstädte, die dringend neuen Wohnraum benötigen.
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Der Wert der Wohnungen steigt. Quelle: imago/Lars Berg
„Quartier 21“ in Hamburg

Der Wert der Wohnungen steigt.

(Foto: imago/Lars Berg)

DüsseldorfHamburg im Jahr 2006. In Barmbek, einem Arbeiterviertel, steht das Allgemeine Krankenhaus leer. Das Ensemble aus 60, ab 1913 überwiegend aus Backstein errichteten Gebäuden, wartet auf einen Käufer. Hamburg Team greift zu und wagt ein Experiment. Die Immobilienprojektentwickler wollen das 20 Fußballfelder große, parkähnliche Klinikareal zu einem Wohnquartier formen.

Die Hamburger wissen sehr wohl, dass sich Krankenhäuser nicht gerade für einen Umbau eignen: Ähnlich geschnittene, meist gleich große Patienten- und Behandlungszimmer lassen sich nur schwer zu einer Wohnung zusammenlegen – noch dazu bei den mindestens 2,50 Meter breiten Fluren mit ihren tragenden Wänden, die nicht weggerissen werden können; hinzu kommen Deckenhöhen, die das Maß des in Wohnhäusern Üblichen deutlich übersteigen. Dennoch wagt Hamburg Team die 350 Millionen Euro teure Umwandlung des Quartiers.

Die zieht sich bis 2014 hin. Die ersten der 570 Wohnungen werden 2008 für 2800 Euro pro Quadratmeter angeboten und verkauft. Die letzten sind so gefragt, dass jeder Quadratmeter 4 500 Euro einspielt. Wer im „Quartier 21“ heute eine „gebrauchte“ Wohnung kaufen will, muss einen Tausender pro Quadratmeter mehr ausgeben.

Krankenhausschließungen sind inzwischen alltäglich

Diese Erfolgsstory soll sich in Bremen wiederholen: „Hulsberg-Viertel“ heißt der Projektname für das Quartier, das auf dem Gelände des ehemaligen Klinikums Bremen-Mitte entstehen soll. Mit seinen 14 Hektar Fläche hat es die gleiche Größe wie das „Quartier 21“. Es ist neben der Übersee-Stadt das zweitgrößte Stadtentwicklungsgebiet in Bremen.

Wie in Barmbek müssen unter Denkmalschutz stehende Gebäude sinnvoll neu genutzt werden. Doch anders als in Barmbek, wo Gewerberäume praktisch keine Rolle spielen, ist das „Hulsberg-Viertel“ ausdrücklich als Mischquartier angelegt. Das heißt, dass auf dem Gelände gearbeitet und gewohnt werden soll.

„Quartier 21“ und „Hulsberg-Viertel“ sind zwei besonders große ehemalige Krankenhausgrundstücke, auf denen Wohnungen entstehen. Aber quer durch Deutschland gibt es viele kleinere Projekte in Metropolen wie Berlin und Stuttgart oder Regionalzentren wie Weimar. „Die großen Konversionsflächen in den deutschen Städten kommen von der Bahn, sind ehemalige Kasernen oder Krankenhäuser“, beobachtet Bastian Humbach, Leiter Projektentwicklung bei Hamburg Team.

Noch existieren die bis zu 1,5 Millionen Euro teuren Wohnungen nur im Prospekt. Quelle: Instone Real Estate Development GmbH
Projekt „Marie“

Noch existieren die bis zu 1,5 Millionen Euro teuren Wohnungen nur im Prospekt.

(Foto: Instone Real Estate Development GmbH)

Denn Krankenhausschließungen sind inzwischen alltäglich. 2016 gab es nur noch 1 951 Krankenhäuser in Deutschland. Neuere Daten vom Statistischen Bundesamt liegen noch nicht vor. Die älteren Aufzeichnungen zeigen, dass es vor 20 Jahren rund 300 Krankenhäuser mehr gab. Weitere Häuser werden schließen müssen.

Zwei Aspekte seien ursächlich, heißt es bei der Deutschen Krankenhausgesellschaft, die die Interessen der Klinikbetreiber vertritt: „Erstens der politisch gewollte Kapazitätsabbau durch Zusammenlegung von Standorten, zweitens natürlich auch der Fall, dass ein unrentables Krankenhaus durch Mittelverknappung in eine wirtschaftliche Notsituation gerät und selbst vom Markt geht.“ Für die unter Wohnraummangel leidenden Städte sind die großen Krankenhausgrundstücke in zentralen Lagen Glücksfälle. Die nach und nach errichteten Klinikgebäude sind von Grünflächen umgeben, dort ist zumeist noch Platz für Neubauten.

Das gilt auch für Bremens neues Quartier. „Das Hulsberg-Viertel ist ein sehr dicht geplantes Quartier“, sagt Florian Kommer. Er ist Chef der eigens für die Vermarktung des Areals gegründeten städtischen Gesellschaft, die GEG Grundstücksentwicklung Klinikum Bremen-Mitte. Anders wären neben den Gewerbeflächen keine 1 170 Wohnungen unterzubringen.

Und die sind im städtebaulichen Vertrag festgeschrieben, für dessen Einhaltung die GEG verantwortlich ist. In der Hansestadt an der Weser fehlt Wohnraum – wie in fast jeder deutschen Großstadt. Die Stadt will rund 80 Millionen Euro aus dem Verkauf des in Einzelgrundstücke aufgeteilten Krankenhausgeländes erzielen. Kommer schätzt, dass die Projektentwickler zusammen auf ein Investitionsvolumen von knapp einer halben Milliarde Euro kommen werden.

Zu welchen Quadratmeterpreisen die auf dem Gelände entstehenden Eigentumswohnungen verkauft werden, darüber mögen die Beteiligten nicht spekulieren. Der Bremer Grundstücksmarktbericht 2018 nennt als Durchschnittspreis für Neubauwohnungen 4  000 Euro pro Quadratmeter. Die Östliche Vorstadt, zu der Hulsberg gehört, ist traditionell etwas preiswerter.

Alte Krankenhausgebäude werden eher plattgemacht als saniert

Wer demnächst dort wohnt, soll sich nicht in einem sterilen Neubauviertel wiederfinden, wie es die Bremer Überseestadt ist. „Das „Hulsberg-Viertel“ liegt in einem über viele Jahre gewachsenen Umfeld“, sagt Jens Lütjen, geschäftsführender Gesellschafter des Bremer Maklerhauses Robert C. Spies. Die Gesellschaft berät potenzielle Investoren.

Das „Hulsberg-Viertel“ liegt zwischen dem konservativen Schwachhausen und den linksliberal geprägten Stadtteilen Ostertor und Steintor mit ihren Kneipen und kleinen Läden, von den Bremern kurz „Viertel“, genannt. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln dauert es zum Rathaus oder Hauptbahnhof keine Viertelstunde, zu Fuß zur Weser keine zehn Minuten.

Zu den Interessenten für die Grundstücke auf dem Klinikgelände gehören nicht nur Wohnungsbauträger. Auch Betreiber von Hotels und Altenwohnheimen sollen darunter sein. Ihre Grundstücke würden als gewerblich genutzte Flächen gelten. Weil auch GEG-Chef Kommer weiß, dass sich Krankensäle nicht ohne Weiteres in Wohnzimmer umwandeln lassen, erwartet er in den historischen Klinikgebäuden eher gewerbliche Nutzer.

Auf einem ehemaligen Krankenhausgrundstück sollen neue Wohnungen entstehen. Quelle: LORENZEN MAYER ARCHITEKTEN
Hulsberg-Viertel

Auf einem ehemaligen Krankenhausgrundstück sollen neue Wohnungen entstehen.

(Foto: LORENZEN MAYER ARCHITEKTEN)

Eine besondere Herausforderung für Kreative wird das Pathologiegebäude mit seinem 60 Menschen fassenden Hörsaal. Weil das Bremer Klinikum-Mitte über weniger historische Bausubstanz verfügt als das Allgemeine Krankenhaus Barmbek, werden in Bremen von 40 Gebäuden 30 abgerissen, darunter auch zwei Bunker aus dem Zweiten Weltkrieg.

Wenn alte Krankenhausgebäude nicht unter Denkmalschutz stehen, werden sie eher plattgemacht und neu errichtet als saniert. So geschieht es gerade mit dem Marienkrankenhaus im Frankfurter Nordend, das Entwickler Instone Real Estate unter dem Namen „Marie“ vermarktet. „Wir reißen das Krankenhaus zwar komplett ab, bauen aber die alte Fassade mit neuen Baumaterialien exakt nach“, erläutert Ralf Werner, Niederlassungsleiter Rhein-Main von Instone. Das macht den Neubau nicht einfacher und schon gar nicht effizienter.

Die horizontalen Fensterabstände zwingen den Bauherrn dazu, an der Straßenfront Deckenhöhen von mehr als vier Metern einzuhalten. Zum Innenhof werden Zwischengeschosse eingezogen. „Es ist eines der komplexesten Projekte, das ich kenne“, sagt Werner. Und es wird teuer. Als Werner „Marie“ vor zwei Jahren vorstellte, kalkulierte er mit Quadratmeterpreisen von 7500 bis 8000 Euro für die 181 Eigentumswohnungen von insgesamt rund 250 Einheiten.

Jetzt müssen Käufer, die frühestens in drei Jahren einziehen können, 1 000 Euro drauflegen. Der Komplex wird familienfreundlich, nicht nur, weil darin zwei Kindertagesstätten eingerichtet werden. Es wird auch mehrere Sechs-Zimmer-Wohnungen mit 150 bis 170 Quadratmetern geben, die dann aber um die 1,5 Millionen Euro kosten werden.

Scheitern nicht ausgeschlossen

Im Stuttgarter Westen ließ sich vom Olga Kinderkrankenhaus nichts mehr retten. Anstelle der von Einheimischen liebevoll „Olgäle“ genannten Institution entstehen 220 Wohnungen. 50 davon werden von mehreren Baugemeinschaften errichtet. In einer Baugemeinschaft schließen sich Menschen zusammen, um gemeinsam ein Grundstück zu kaufen und darauf ein nach ihren Wünschen errichtetes Haus zu bauen. Typischerweise stellen sie soziale oder ökologische Aspekte, häufig auch beide, in den Vordergrund.

Diese individuell geplanten Häuser sind billiger als Eigentumswohnungen vom Bauträger, weil die Beteiligten dessen Gewinn nicht mitbezahlen müssen. Während Mörk Immobilen zurzeit die letzten Wohnungen für 7 500 Euro je Quadratmeter anbietet, sollen die Wohnungen der Baugemeinschaftler Presseberichten zufolge rund 3 000 Euro billiger sein. Das bedeutet nicht, dass Mörk mit einer Marge von 3 000 Euro verkauft. Ursache für die hohe Preisdifferenz können Qualitätsunterschiede in der Ausstattung und Lage auf dem Olgäle-Gelände sein.

Ein ähnliches Konzept wie die Stuttgarter Baugemeinschaften wählten Weimarer Bürger für die Revitalisierung des Klinikums in der Eduard-Rosenthal-Straße. Sie gründeten die Genossenschaft „Ro70“, um das einstige Klinikum „unter ökologischen Gesichtspunkten zu sanieren und selbst zu bewohnen“.

Um einzusteigen, müssen Genossen je Quadratmeter Wohnfläche einen Anteil von 400 Euro erwerben. Weitere 1 600 Euro kommen von der Bank. Nach dem Einzug müssen pro Quadratmeter 7,60 Euro Nutzungsentgelt im Monat bezahlt werden. Davon werden die Kreditraten und die Instandhaltung bezahlt. Die 76 Wohnungen seien weitgehend vergeben, teilt die Genossenschaft auf ihrer Internetseite mit.

Dass Krankenhaus-Projekte auch schiefgehen können, zeigt das früher hochgelobte Säuglings- und Kinderkrankenhaus Weißensee: Der Käufer ging pleite. Das Land Berlin stritt jahrelang mit dem Insolvenzverwalter über die Rückgabe des denkmalgeschützten Ensembles. Statt von Architekten und Stadtplanern wird das Gebäude nun von Jägern sogenannter Zombie-Häuser besucht, die den Verfall des 1997 geschlossenen Hospitals dokumentieren.

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