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Urteil BGH stärkt Mieterschutz bei kommunalen Immobilienverkäufen

Kommunen können beim Verkauf ihrer Immobilien Mieter wirksam gegen Kündigungen durch den neuen Eigentümer schützen. Aber nicht alle Mieter können aufatmen.
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Die obersten deutschen Zivilrichter haben den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen gestärkt. Quelle: dpa
Bundesgerichtshof

Die obersten deutschen Zivilrichter haben den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen gestärkt.

(Foto: dpa)

KarlsruheDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von langjährigen Mietern gestärkt, die von kommunalen Wohnungsverkäufen betroffen sind. In dem verhandelten Fall hatte die Stadt Bochum ein Zweifamilienhaus verkauft. Den Mietern war im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer aber ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden. Nun hat der BGH entschieden (Az. VIII ZR 109/18): Dieses Wohnrecht gilt. Und zwar auch, wenn der Mieter nicht am Kaufvertrag beteiligt ist.

Von der Entscheidung profitieren laut dem Deutschen Mieterbund zahlreiche Mieter, denn bei so gut wie allen Immobilienverkäufen der öffentlichen Hand an Großinvestoren enthalte der Kaufvertrag eine Sozialcharta. In den vergangenen 25 bis 30 Jahren hätten die Kommunen Hunderttausende Wohnungen veräußert, sagte Sprecher Ulrich Ropertz. Das höchstrichterliche Urteil sei auf diese Fälle übertragbar.

In dem verhandelten Fall hatten neue Eigentümer, die das Siedlungshaus 2012 kauften, ihren Mietern gekündigt. Sie wohnen seit 37 Jahren dort. Die neuen Hausherren beriefen sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht nach §573a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), da sie selbst die andere Wohnung des Hauses bewohnen. Ohnehin habe ihrer Ansicht nach die Klausel im Kaufvertrag nur der Kommune ein Rückkaufrecht eingeräumt, sofern den Mietern gekündigt wird.

Der VIII. Zivilsenat des BGH sieht das anders. Bei dem Kaufvertrag handele es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter nach §328 BGB, aus dem den Mietern eigene Rechte entstehen, heißt es in der Begründung. Der Wortlaut der Regelung halte bereits fest, dass die Mieter ihre Wohnung nur bei selbst zu vertretender, erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können.

Die Klausel benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, stellte der BGH klar. Sie stellen vielmehr eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar.

Das Urteil ist für Mieter relevant, deren Wohnungen in den vergangenen Jahren aus dem kommunalen Bestand verkauft wurden. Es hilft nach Angaben von Gerhard Molt, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, aber nicht nur den Mietern, sondern auch den Verkäufern: Die vereinbarte Klausel zum lebenslangen Wohnrecht hält Molt in ihrer Formulierung nicht für juristisch wasserdicht.

Um das gesonderte Wohnrecht klar festzulegen, hätte die Klausel bestenfalls direkt einen Vertrag zugunsten Dritter erwähnen sollen, erklärt der Anwalt der Kanzlei Eversheds Sutherland in München. Hier sei nicht ausdrücklich genannt, dass sich auch der Mieter auf den Kaufvertrag berufen kann.

Auch Ropertz vom Mieterbund ist der Ansicht, dass das lebenslange Wohnrecht idealerweise im Mietvertrag oder Grundbuch festgehalten werden sollte. Denn üblicherweise werden mit einem Kauf der Wohnungsbestände auch die Mietverträge übertragen. Der Käufer tritt als neuer Vermieter in die bestehenden Mietverträge ein.

Wer kommunale Wohnungen kauft, sollte Sonderregelungen genau prüfen

All jenen, die künftig Wohnungen kaufen, die ursprünglich aus einem kommunalen Bestand stammen, rät Andreas Griebel, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht der Kanzlei Rödl & Partner, die vorangegangenen Kaufverträge auf mögliche Sonderreglungen zu prüfen.

Und nicht alle Mieter, die von kommunalen Wohnungsverkäufen betroffen sind, können aufatmen. Eine umfängliche Sicherheit gebe es nicht, mahnt Molt. Denn der BGH berufe sich in seiner Entscheidung deutlich auf das langjährige Mietverhältnis und die hohe Schutzbedürftigkeit der Bochumer Mieter.

„Offen bleibt die Frage, ob der BGH so auch für Mieter entscheiden würde, die deutlich kürzer in einer ehemaligen kommunalen Wohnung leben und keinem anderen hohen Schutzbedarf wie einer Härtefallregelung unterliegen“, sagt Molt.

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