Vereinigte Staaten US-Immobilien versprechen hohe Renditen – So können Anleger profitieren

Der US-Immobilienmarkt gilt für Deutsche Anleger als lukrativ. Sichere Mieteinnahmen versprechen vor allem Investitionen in Mehrfamilienhäuser.
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Gefragte Mietwohnungen mit Traumrenditen. Quelle: Felix Pergande - stock.adobe.com
Midtown Manhatten

Gefragte Mietwohnungen mit Traumrenditen.

(Foto: Felix Pergande - stock.adobe.com)

DüsseldorfChristoph Kahl hat ein Händchen für US-Immobilien. Seit 1984 investiert er mit seiner Firma Jamestown das Geld deutscher Privatanleger über geschlossene Immobilienfonds in Gebäude jenseits des Atlantiks. Gerade hat er das Geldeinsammeln für Fonds Nummer 30 eingestellt. Rund 570 Millionen Dollar vertrauten Investoren ihm für diesen Fonds an.

Das Vertrauen kommt nicht von ungefähr: Nachdem Kahl im vergangenen Jahr die Gebäude seines Fonds 28 nach drei Jahren verkaufte, haben die rund 7.500 investierten Anleger im Jahresschnitt gut zehn Prozent Rendite mitgenommen. Weder geschlossene Deutschland-Immobilienfonds, bei denen die Beteiligten Kommanditisten sind, noch Käufer von Anlegerwohnungen oder Zinshäusern mit mehreren Mietparteien können mit solchen Renditen aufwarten.

Dies- wie jenseits des Atlantiks kaufen die meisten geschlossenen Immobilienfonds bevorzugt Büros. Zwar sind die Renditen für Büros in den USA heute noch deutlich höher als in Deutschland. Dennoch zeichnet sich ein Trend ab: Immer mehr Investoren weichen aus und setzen neben anderen Gewerbe- zunehmend auf Wohnimmobilien.

Dabei versprechen amerikanische Büros noch vergleichsweise hohe Renditen: Während die Mietrendite, zu denen Gebäude angekauft werden, in München oder Berlin nicht einmal drei Prozent beträgt, liegt sie in New York bei mindestens 4,5 Prozent (siehe Grafik). Das bedeutet: In München und Berlin zahlt der Investor mehr als das 34-Fache der Jahresmiete, in New York kommt er mit dem 22-Fachen hin.

Hinzu kommt: Die US-Wirtschaft brummt. Die Unternehmen, beflügelt von Präsident Donald Trumps Steuererleichterungen, expandieren, sodass die Nachfrage nach Büroflächen hoch ist. Doch Kahl warnt vor einem Strohfeuer: „Die Steuerreform führt kurzfristig zu positiven Impulsen.“ Eine andere Entwicklung konterkariert den Aufschwung bereits. „Die Gefahr steigender Zinsen wird spürbar“, beobachtet der langjährige Fondsexperte.

Grafik

Ein Maßstab dafür ist die Entwicklung der Rendite der zehnjährigen US-Staatsanleihen. Die liegt deutlich über drei Prozent und erklomm in dieser Woche ein Siebenjahreshoch. Kahl, der noch nicht alles Geld aus seinem Fonds 30 investiert hat, zieht seine Schlüsse aus den Trends: „Wir investieren momentan sehr stark in Mietwohnungen.“ Auch Lorenz Reibling, Mitgründer der Taurus Investment, favorisiert Mietwohnungen sowie Fabrik- und Logistikgebäude.

Gehobene Klientel, gehobenes Risiko

Noch ist der Gesamterfolg aus Mietrendite und Wertgewinn bei Wohnungen im Schnitt über das ganze Land geringer als der von Büroinvestitionen. Das ist ablesbar am NPI, dem Index der Treuhänder-Vereinigung National Council of Real Estate Investment Fiduciaries. Der NPI misst die Gesamtrendite, von Profis englisch Total Return genannt, auf das Eigenkapital. Sie betrug Ende des zweiten Quartals 2018 für die vergangenen zwölf Monate für Wohnungen 6,48 Prozent und lag damit kapp hinter dem Wert für Büros von 6,55 Prozent.

Generell gilt es als weniger riskant, Wohnungen zu vermieten als Büros. Während der Bürobedarf in Zeiten eines Konjunkturabschwungs abnimmt, müssen und wollen Menschen jedoch weiter wohnen.

Der Wohnungsbedarf würde zurückgehen, wenn die Einwohnerzahl abnimmt. Doch das ist in den USA nicht der Fall – im Gegenteil. Hinzu kommt, dass die jüngere Generation flexibler sein möchte als ihre Eltern und deshalb eher zum Mieten neigt. Diejenigen, die dennoch Eigentümer werden wollen, wagen diesen Schritt heute später als früher, weil sie auch später heiraten und eine Familie gründen, hat der Immobiliendienstleister CBRE mit Blick auf die 22- bis 37-Jährigen analysiert.

CBRE stellt darüber hinaus in den USA die gleichen Trends wie in Deutschland fest: Neben den jungen Leuten zieht es auch Rentner, die ihre großen Häuser am Stadtrand aufgegeben haben, in die Innenstädte. Beide Gruppen tendieren heute mehr denn je zum Mieten – zumal Mieten inzwischen nicht mehr als sozialer Abstieg gewertet wird.

Die geschlossenen Fonds von Jamestown und Taurus setzen auf diese Trends. Ihre Produkte richten sich jedoch an eine vermögende Klientel: Beteiligungen an Jamestown-Fonds waren in der Vergangenheit ab 10 000 Dollar möglich. Bei Taurus kommt man unter einer Million Dollar nicht ins Geschäft.

Kahl und Reibling reden Risiken nicht schön. „Wer in Immobilien investiert, sollte wissen, dass er im Extremfall das ganze Geld verlieren kann“, warnt Reibling und fügt hinzu: „Wer sich das nicht leisten kann, sollte nicht in Immobilien investieren, nicht im Ausland, nicht im Inland.“

Anleger sollten ihr Risiko streuen

Reibling und Kahl sind sich deshalb auch einig, dass Anleger das Risiko eines Flops streuen sollten, indem sie nicht nur ein Objekt oder einen Fonds kaufen. Drei, besser fünf verschiedene Engagements schweben beiden vor. Wobei Taurus die eindeutig riskanteren Angebote macht: Typischerweise sucht Reibling nach Immobilien, deren Potenzial nicht voll ausgereizt ist, etwa weil sie renoviert oder umgebaut werden müssen, um danach höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Value Add, Wert hinzufügen, heißt dieser Investitionsstil.

„Für Kleinanleger unangebracht“, lautet Reiblings Urteil. Taurus-Angebote sind auch riskanter, weil der Fremdfinanzierungsanteil zwei Drittel des Investitionsvolumens ausmacht, während Jamestown tendenziell unter 60 Prozent bleibt. Dafür erwartet Reibling auch die höheren, zweistelligen Eigenkapitalrenditen von seinen Investitionen.

Woran Anleger bei einem US-Engagement ohnehin nicht vorbeikommen, ist das Währungsrisiko. Wer zu einem niedrigeren Dollar-Kurs ein- als verkauft, nimmt zwar Währungsgewinne mit, wer zum falschen Zeitpunkt einsteigt, verliert hingegen womöglich Geld. Deshalb raten Kahl wie Reibling, Ausschüttungen und Rückzahlungen nicht in Euro umzutauschen, sondern wieder in Dollar oder in den USA auszugeben.

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