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Verhandlung vor dem BGH Bei Eigenbedarfskündigungen könnte jeder Härtefall geprüft werden müssen

Mieter haben bei Eigenbedarfskündigungen meist wenig Chancen sich zu wehren. Das könnte sich in Zukunft zu Gunsten der Mieter ändern.
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Ein Grund zur Gegenwehr liegt bei Härtefällen zwar vor – doch es gibt keine Garantie die Eigenbedarfskündigung damit aufzuhalten. Quelle: dpa
BGH verhandelt über Eigenbedarfs-Kündigungen

Ein Grund zur Gegenwehr liegt bei Härtefällen zwar vor – doch es gibt keine Garantie die Eigenbedarfskündigung damit aufzuhalten.

(Foto: dpa)

KarlsruheDie Eigenbedarfskündigung gehört für viele Mieter zu den großen Schreckensszenarien. In aller Regel können sie sich kaum dagegen wehren. Chancen, wohnen bleiben zu dürfen, gibt es nur in Härtefällen. Die werden bislang als Einzelfälle verhandelt. Nun soll der Bundesgerichtshof (BGH) prüfen, ob es Möglichkeiten für eine allgemeine Einordnung gibt.

Das Urteil wird zwar erst am 22. Mai gefällt. Laut der Nachrichtenagentur DPA unterstrichen die Richter am BGH aber bereits in der Verhandlung am Mittwoch, dass auch künftig im Einzelfall entschieden werden soll. Im ersten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 180/18) wehrte sich eine über 80-jährige Beklagte gegen den Rausschmiss.

Die Frau lebt mit ihren beiden erwachsenen Söhnen in einer Berliner Wohnung. Die Eigentümer hatten die Wohnung erst 2015 gekauft und kurz darauf Eigenbedarf für sich und ihre junge Familie angemeldet. Grundsätzlich sei die Kündigung wirksam, befand das Landgericht Berlin. Dennoch hat es die auf Räumung gerichtete Klage abgewiesen.

Grund seien sowohl das hohe Alter der Mieterin, eine attestierte Demenzerkrankung, ihre langjährige Verwurzelung in der Gegend und die Schwierigkeiten, bezahlbaren Ersatzwohnraum in Berlin zu beschaffen.

Im zweiten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 167/17) sollen zwei Mieter im sachsen-anhaltinischen Kabelsketal ihre Doppelhaushälfte wegen Eigenbedarfs räumen. Die Kläger wollten dort einziehen, um ihre pflegebedürftige Großmutter, die in der Nähe wohnte, zu unterstützen. Auch in diesem Fall sah das Landgericht Halle die Kündigung als wirksam an. Dass die pflegebedürftige Großmutter zwischenzeitlich verstorben ist, sei für die Interessenabwägung unwesentlich.

Ein Wegfall des Kündigungsgrundes müsse nur dann berücksichtigt werden, wenn dies vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehe. Die Mieter sehen den Umzug als unzumutbar an. Eine der Personen leidet an Parkinson, Depressionen, chronischen Wirbelsäulenbeschwerden und hat einen Behinderungsgrad von 50 Prozent.

Die andere Person besitzt Pflegestufe zwei und ist alkoholkrank. Einen Härtefall sah das Landgericht dennoch nicht als gegeben. Ein Umzug sei aus medizinischer und psychologischer Sicht zumutbar. Laut Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf nur dann für den Eigenbedarf gekündigt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Auch Pflegekräfte können laut Deutschem Mieterbund als Angehörige des Haushalts gelten.

Keine Schonfrist

Generell hätten Mieter bei Eigenbedarfskündigungen nur wenig Chancen, sich zu wehren, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Vermutet ein Mieter eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung, müsse er dem Vermieter nachweisen, dass der Kündigungsgrund nie bestanden habe – ein schwieriges Unterfangen.

Ein Grund zur Gegenwehr liegt laut BGB (§574) in Härtefällen vor. „Ein hohes Alter oder eine Krankheit sind klassische Gründe, in denen Härtefälle anerkannt werden“, sagt Ropertz. Eine Garantie gibt es aber nicht: Am Ende wird im Einzelfall zwischen Mieter- und Vermieterinteressen abgewogen. Ein Härtefall liegt laut BGB auch vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.

Wessen Wohnung, wie im ersten Fall, kurz nach dem Eigentümerwechsel für Eigenbedarf gekündigt wird, darf zudem nicht auf Schonfristen hoffen. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfristen auflösen. Eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren gilt nur, wenn der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses seine Mietwohnungen in einzeln zu verkaufende Eigentumswohnungen umwandelt.

Der Käufer einer einzelnen Wohnung darf dann nicht direkt Eigenbedarf anmelden. Der Eigentümerverband Haus und Grund sieht die Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen als umfassend definiert und lehnt Gesetzesänderungen ab. Im Streitfall müssten Gerichte die Interessen abwägen. „Das Verfahren ist gut und gerecht, für beide Seiten“, sagt Verbandspräsident Kai Warnecke.

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